Pour ce qui est du crédit immobilier, le graal pour les investisseurs est le prêt à 110% ou encore le crédit immobilier sans apport. Dans le cas de ce type de prêt très particulier, il est encore plus compliqué de convaincre votre banquier.
Vous pouvez simuler un emprunt à 110% dans notre simulateur en cochant la case correspondante dans les options avancées :
Qu'est-ce qu'un prêt à 110% (sans apport) ?
Le prêt à 110% est appelé ainsi car si on prend en compte les différents éléments d'un achat immobilier, 100% représentent l'achat lui-même et 10% environ représentent les frais de notaires, les frais bancaires et les frais de garantie du prêt.
Ces 10% sont la plupart du temps demandés par les banques en apport. Cela montre votre sérieux et permet à la banque de vérifier que vous croyez en votre projet. Mais contrairement aux idées reçues, il est possible de ne pas apporter ces 10%. On fait dans ce cas un emprunt sans aucun apport financier.
Dans la pratique 110% est un chiffre arbitraire. Ce qu'il faut retenir c'est qu'un crédit sans apport signifie que la banque va financer les éléments suivants de votre projet (dans la plupart des cas):
- Le montant d'achat du bien (prix net vendeur + frais d'agence)
- Les frais de notaire
- Les travaux (le montage va cependant dépendre de la banque)
- Les frais de garantie (Crédit Logement, CAMCA, Hypothèque, etc.)
- Les frais de dossier bancaires
Ainsi vous n'avez plus rien à avancer pour votre achat ou presque. Vous conservez votre épargne pour vos autres investissements locatifs. Vous accélérez ainsi la croissance de votre patrimoine.
C'est le levier du crédit poussé à son maximum. Un crédit à 110% associé à un projet locatif bien étudié (rentabilité, cash-flow, etc.) représente la combinaison gagnante pour un investisseur.
Conditions d'obtention : nos conseils
Sauf que les banques sont frileuses à accorder ce type de prêt. En effet une banque doit vérifier votre capacité à rembourser le prêt et réduire son risque au maximum.
Pour obtenir votre crédit il faudra convaincre votre banquier. Et pour y parvenir, les points suivants sont très importants :
- Vous avez en épargne l'équivalent des frais de garantie ou encore mieux des frais de notaire. Il est évident que plus vous avez d'épargne en proportion du montant de votre projet et plus vous avez des chances de décrocher votre prêt. Et oui pour obtenir un crédit à 110% il faut avoir en épargne les 10% même s'ils ne seront pas utilisés !
- Pour faire suite au point précédent, en plus d'avoir en épargne les 10%, ce qui peut être fait c'est de négocier avec la banque en lui proposant de placer cette somme chez elle.
- Votre taux d'endettement ne dépasse pas le maximum toléré par les banques. Le taux d'endettement représente le rapport entre vos charges et vos revenus.
- Si vous possédez déjà votre résidence principale, ce sera un plus indéniable. Dans le cas contraire la banque va être plus stricte en ce qui concerne le taux d'endettement car elle doit prévoir votre futur achat de résidence principale et son impact sur vos finances.
- Votre reste à vivre, c'est-à-dire l'argent qu'il vous reste lorsque l'on déduit toutes vos charges de vos revenus, est encore suffisant pour faire vivre convenablement votre famille. Ce reste à vivre ne sera pas le même si vous êtes seul, en couple ou si vous avez des enfants.
- La stabilité de votre situation. La banque va chercher à évaluer si vous serez capable de rembourser vos échéances de crédit sur toute la durée. De plus elle cherchera à évaluer l'évolution future de votre situation.
Vous n'avez pas forcément besoin que tous ces points soient respectés en même temps mais plus vous en avez et mieux c'est. En particulier le premier point qui est essentiel.
Lorsque votre dossier est limite, avoir un point supplémentaire permettra de faire pencher la balance en votre faveur.
Ne pas se focaliser sur le taux du crédit
Au moment de l'écriture de ces lignes (novembre 2021), les taux d'emprunt immobiliers sont encore très bas.
Un taux bon sur 20 ans est de 1,07% ce qui donne une mensualité de 485 € avec assurance pour un investissement locatif de 100 000€.
Le fait de gagner 0,1% sur le taux donne une mensualité de 480 €. Cela représente une différence de 5 € et donc une somme de 1200 € au bout de 20 ans si vous gardez le bien 20 ans (ce qui est rarement le cas...).
Il faut mettre ces 1200 € potentiellement gagnés au bout de 20 ans en rapport du fait d'obtenir un crédit sans apport qui vous permet de garder en épargne 8 800€ de frais de notaires, 500€ de frais bancaires, etc.
Cette somme vous permettra d'envisager d'autre projets qui vous rapporteront bien plus que l'économie de 1200 €.
En conclusion, si vous souhaitez obtenir un crédit immobilier à 110%, ne vous focalisez pas uniquement sur le taux !
Négociez la marge hypothécaire !
Dans le cas d'une garantie hypothèque ou privilège prêteur de denier (PPD), le problème que le prêt à 110% pose à la banque c'est ce que l'on appelle la marge hypothécaire. En effet en cas d'impayé sur le crédit, la banque doit pouvoir récupérer ses fonds.
En cas de problème elle va revendre le bien (aux enchères, etc.) et ne peut donc espérer que récupérer la valeur du bien mais pas les frais annexes qui correspondent aux 10% supplémentaires (frais de notaire, frais bancaires, etc.).
La banque va donc accorder plus au moins de marge en plus du prix de bien dans sa prise de risque en fonction de votre profil et de la négociation lié aux avantages de votre projet.
J'ai un cash-flow positif, pourquoi la banque me refuserait-elle un crédit sans apport ?
La banque ne connaît pas forcément votre projet autant que vous et cela ne l'intéresse pas plus que ça la plupart du temps. De plus elle n'a souvent pas l'expertise nécessaire à l'évaluation de la viabilité de l'investissement locatif que vous vous apprêtez à faire.
Elle va donc se baser sur votre profil personnel et les points évoqués plus haut. Elle va aussi regarder votre historique en terme d'investissements si vous en avez fait par le passé.
Elle va également prendre en compte le loyer que va payer votre locataire comme un revenu mais pas à 100%. Certaines banques ne prendront en compte que 70% de ce montant, d'autres 85%, d'autres encore feront leur propre évaluation de loyer grâce à leur expertise en interne.
