Obtenir un crédit à 110% sans apport pour un investissement locatif

Nombre d'entre vous qui utilisent déjà notre simulateur d'investissement locatif auront besoin d'un prêt immobilier pour réaliser leur projet. Le levier du crédit représente un avantage certain pour un projet d'investissement locatif. L'intérêt principal étant que le crédit peut financer tout ou partie de votre achat. En d'autres termes, vous n'avez que peu ou plus d'argent à avancer. Vous gardez ainsi votre épargne pour d'autres projets tout en faisant l'acquisition de votre bien financé en grande partie par les locataires.

Sur le papier cela fonctionne plutôt bien, mais encore faut-il convaincre la banque de vous prêter la somme nécessaire à votre achat.

Mise à jour le 15 Septembre 2022
Obtenir un crédit à 110% sans apport

Pour ce qui est du crédit immobilier, le graal pour les investisseurs est le prêt à 110% ou encore le crédit immobilier sans apport. Dans le cas de ce type de prêt très particulier, il est encore plus compliqué de convaincre votre banquier.

Vous pouvez simuler un emprunt à 110% dans notre simulateur en cochant la case correspondante dans les options avancées :

emprunt-simulateur-min.png

emprunt 110

Simuler un emprunt à 110%

Notre simulateur de rendement locatif vous permet de réaliser des simulations avec l'hypothèse d'un emprunt à 110%.

Qu'est-ce qu'un prêt à 110% (sans apport) ?

Le prêt à 110% est appelé ainsi car si on prend en compte les différents éléments d'un achat immobilier, 100% représentent l'achat lui-même et 10% environ représentent les frais de notaires, les frais bancaires et les frais de garantie du prêt.

Ces 10% sont la plupart du temps demandés par les banques en apport. Cela montre votre sérieux et permet à la banque de vérifier que vous croyez en votre projet. Mais contrairement aux idées reçues, il est possible de ne pas apporter ces 10%. On fait dans ce cas un emprunt sans aucun apport financier.

Dans la pratique 110% est un chiffre arbitraire. Ce qu'il faut retenir c'est qu'un crédit sans apport signifie que la banque va financer les éléments suivants de votre projet (dans la plupart des cas):

  • Le montant d'achat du bien (prix net vendeur + frais d'agence)
  • Les frais de notaire
  • Les travaux (le montage va cependant dépendre de la banque)
  • Les frais de garantie (Crédit Logement, CAMCA, Hypothèque, etc.)
  • Les frais de dossier bancaires

Ainsi vous n'avez plus rien à avancer pour votre achat ou presque. Vous conservez votre épargne pour vos autres investissements locatifs. Vous accélérez ainsi la croissance de votre patrimoine.

C'est le levier du crédit poussé à son maximum. Un crédit à 110% associé à un projet locatif bien étudié (rentabilité, cash-flow, etc.) représente la combinaison gagnante pour un investisseur.

Conditions d'obtention : nos conseils

Sauf que les banques sont frileuses à accorder ce type de prêt. En effet une banque doit vérifier votre capacité à rembourser le prêt et réduire son risque au maximum.

Pour obtenir votre crédit il faudra convaincre votre banquier. Et pour y parvenir, les points suivants sont très importants :

  • Vous avez en épargne l'équivalent des frais de garantie ou encore mieux des frais de notaire. Il est évident que plus vous avez d'épargne en proportion du montant de votre projet et plus vous avez des chances de décrocher votre prêt. Et oui pour obtenir un crédit à 110% il faut avoir en épargne les 10% même s'ils ne seront pas utilisés !
  • Pour faire suite au point précédent, en plus d'avoir en épargne les 10%, ce qui peut être fait c'est de négocier avec la banque en lui proposant de placer cette somme chez elle.
  • Votre taux d'endettement ne dépasse pas le maximum toléré par les banques. Le taux d'endettement représente le rapport entre vos charges et vos revenus.
  • Si vous possédez déjà votre résidence principale, ce sera un plus indéniable. Dans le cas contraire la banque va être plus stricte en ce qui concerne le taux d'endettement car elle doit prévoir votre futur achat de résidence principale et son impact sur vos finances.
  • Votre reste à vivre, c'est-à-dire l'argent qu'il vous reste lorsque l'on déduit toutes vos charges de vos revenus, est encore suffisant pour faire vivre convenablement votre famille. Ce reste à vivre ne sera pas le même si vous êtes seul, en couple ou si vous avez des enfants.
  • La stabilité de votre situation. La banque va chercher à évaluer si vous serez capable de rembourser vos échéances de crédit sur toute la durée. De plus elle cherchera à évaluer l'évolution future de votre situation.

Vous n'avez pas forcément besoin que tous ces points soient respectés en même temps mais plus vous en avez et mieux c'est. En particulier le premier point qui est essentiel.

Lorsque votre dossier est limite, avoir un point supplémentaire permettra de faire pencher la balance en votre faveur.

Ne pas se focaliser sur le taux du crédit

Au moment de l'écriture de ces lignes (novembre 2021), les taux d'emprunt immobiliers sont encore très bas. 

Un taux bon sur 20 ans est de 1,07% ce qui donne une mensualité de 485 € avec assurance pour un investissement locatif de 100 000€.

Le fait de gagner 0,1% sur le taux donne une mensualité de 480 €. Cela représente une différence de 5 € et donc une somme de 1200 € au bout de 20 ans si vous gardez le bien 20 ans (ce qui est rarement le cas...).

Il faut mettre ces 1200 € potentiellement gagnés au bout de 20 ans en rapport du fait d'obtenir un crédit sans apport qui vous permet de garder en épargne 8 800€ de frais de notaires, 500€ de frais bancaires, etc.

Cette somme vous permettra d'envisager d'autre projets qui vous rapporteront bien plus que l'économie de 1200 €.

En conclusion, si vous souhaitez obtenir un crédit immobilier à 110%, ne vous focalisez pas uniquement sur le taux !

Négociez la marge hypothécaire !

Dans le cas d'une garantie hypothèque ou privilège prêteur de denier (PPD), le problème que le prêt à 110% pose à la banque c'est ce que l'on appelle la marge hypothécaire. En effet en cas d'impayé sur le crédit, la banque doit pouvoir récupérer ses fonds. 

En cas de problème elle va revendre le bien (aux enchères, etc.) et ne peut donc espérer que récupérer la valeur du bien mais pas les frais annexes qui correspondent aux 10% supplémentaires (frais de notaire, frais bancaires, etc.).

La banque va donc accorder plus au moins de marge en plus du prix de bien dans sa prise de risque en fonction de votre profil et de la négociation lié aux avantages de votre projet.

J'ai un cash-flow positif, pourquoi la banque me refuserait-elle un crédit sans apport ?

La banque ne connaît pas forcément votre projet autant que vous et cela ne l'intéresse pas plus que ça la plupart du temps. De plus elle n'a souvent pas l'expertise nécessaire à l'évaluation de la viabilité de l'investissement locatif que vous vous apprêtez à faire.

Elle va donc se baser sur votre profil personnel et les points évoqués plus haut. Elle va aussi regarder votre historique en terme d'investissements si vous en avez fait par le passé.

Elle va également prendre en compte le loyer que va payer votre locataire comme un revenu mais pas à 100%. Certaines banques ne prendront en compte que 70% de ce montant, d'autres 85%, d'autres encore feront leur propre évaluation de loyer grâce à leur expertise en interne.

emprunt 110

Simuler un emprunt à 110%

Notre simulateur de rendement locatif vous permet de réaliser des simulations avec l'hypothèse d'un emprunt à 110%.

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

marketplace investissement locatif
Tout pour l'investissement locatif

Déco, ameublement, diagnostic immobilier, formation, coaching, assistance juridique… et bien +

Découvrir la Marketplace
chasse immobilière
Trouver la perle rare, c'est possible !

Les biens immobiliers les plus rentables sont ici. Nous vous aidons à les trouver.

La chasse immobilière rentable
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo comme un pro

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

Crédit immobilier : le taux d'endettement maximum

Crédit immobilier : le taux d'endettement maximum

Lorsque vous sollicitez une banque pour un crédit immobilier, un des paramètres essentiels à bien maîtriser est le taux d'endettement maximum.

On entend un peu tout et n'importe quoi sur cet indicateur pourtant essentiel.

30 Septembre 2022
durée d'emprunt optimale

Comment déterminer la durée d'emprunt optimale ?

Découvrez comment notre simulateur de rendement locatif peut vous y aider.

30 Septembre 2022
Crédit immo : faut-il choisir un crédit longue durée ?

Crédit immo : faut-il choisir un crédit longue durée ?

À partir de combien de temps considère-t-on que le crédit est longue durée ?

Un crédit est considéré comme longue durée lorsqu’il se situe entre 25 et 35 ans. En théorie, les banques acceptent ce genre de crédits si la dernière échéance a lieu aux 95 ans de l’acheteur, mais, en pratique, il est compliqué d’obtenir un financement long au-delà de 50 ans auprès des établissements.

30 Septembre 2022
Investir dans l'immobilier a plus de 60 ans

Investir dans l'immobilier quand on a plus de 60 ans

Quand on a plus de 60 ans on commence (si ce n'est pas déjà fait) à penser à sa retraite et aux revenus que l'on va avoir. Pour améliorer leurs revenus, beaucoup de gens se tournent vers l'immobilier. L'avantage de cet investissement réside dans un revenu mensuel récurrent ainsi que dans la création d'un patrimoine à transmettre à ses enfants. Malgré ce que certains pensent : NON, il n'est pas trop tard pour placer intelligemment son argent en vue d’une retraite plus dorée ! La partie la plus compliquée pour investir dans l'immobilier quand on a plus de 60 ans reste d'obtenir un prêt.

30 Septembre 2022
Un courtier spécialiste de l'immobilier locatif

Un courtier spécialiste de l'immobilier locatif et du regroupement de crédit !

Le crédit et plus généralement le financement est l'un des premiers freins dans l'investissement immobilier. Il est donc nécessaire d'être accompagné par un courtier professionnel qui saura vous accompagner quelque soit votre expérience, vos objectifs ou le nombre de biens que vous détenez. 

30 Septembre 2022
Report total et partiel de crédit, comment ça marche ?

Report total et partiel de crédit, comment ça marche ?

La situation exceptionnelle due à la crise sanitaire du Coronavirus a remis en lumière les mécanismes qui permettent de soulager les personnes qui remboursent un crédit immobilier.

En effet de nombreuses personnes peuvent se retrouver dans une situation personnelle difficile. Beaucoup de salariés sont en chômage partiel et voient donc leurs revenus diminués. Il y a également les travailleurs non salariés et les indépendants qui peuvent se retrouver du jour au lendemain sans revenus.

Dans le domaine de l'investissement locatif, certains locataires se retrouvent dans l'incapacité de payer leur loyer et certains propriétaires ont un logement vacant qu'ils ne peuvent pas relouer car les visites sont impossibles en période de confinement.

Pour pallier ce type de situation, il existe plusieurs mécanismes ainsi que des recours possibles pour obtenir un aménagement de son crédit. Nous allons étudier cela dans les paragraphes qui suivent.

30 Septembre 2022
Emprunter pour investir

Emprunter pour investir en immobilier : le guide

Emprunter pour investir est la solution la plus utilisée pour les investisseurs immobiliers. Pour faciliter au mieux vos recherches, nous avons concentré toutes les réponses à vos questions dans cet article !

30 Septembre 2022
Loi Hamon assurance emprunteur

Loi Hamon assurance emprunteur : comment ça fonctionne ?

Quand on souscrit à une couverture afin d’assurer son prêt immobilier, l’objectif reste d’obtenir le meilleur taux pour son projet locatif. De ce fait, il n’est pas rare qu’un investisseur soit attentif aux autres offres sur le marché et désire finalement assurer son crédit immobilier ailleurs s’il tombe sur une meilleure assurance. La loi Hamon comporte justement une volet spécifique pour octroyer des droits de changement d’assureur dans le secteur de la pierre. Y a-t-il des frais de résiliation pour changer de contrat d’assurance immobilier ?

Regardons ensemble comment fonctionne la loi Hamon pour l’assurance emprunteur et pourquoi elle s’avère favorable à la rentabilité de votre placement  !

30 Septembre 2022