Calcul rentabilité locative nette : quelle méthode pour l’estimer ?

Pour investir sereinement dans l’immobilier locatif, rien de mieux que de faire une simulation de son investissement en amont. Pour cela, vous avez le choix entre deux méthodes : la solution classique, consistant à mettre tout à plat sur un fichier Excel, ou alors vous tourner vers un outil digital. Grâce aux formules de ces indicateurs financiers cruciaux, vous serez à même de déterminer si votre projet locatif s’avère viable ou non, pour ainsi réussir à optimiser les points négatifs de celui-ci. Alors, quelle méthode est la plus optimale pour effectuer un calcul de rentabilité locative nette pour son placement dans la pierre ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Rentabilité Rentabilité locative
Mise à jour le 08 Novembre 2022
Calculer la rentabilité locative

Rendement locatif : définition

La rentabilité locative d’un bien est l’un des critères de référence pour savoir si un projet immobilier à des fins locatives s’avère potentiellement rentable ou pas. Il s’agit d’un indicateur clé de performance pour comprendre si le bien que nous souhaitons acheter va nous rapporter suffisamment d’argent pour autofinancer notre investissement. 


Ce taux de rentabilité peut être brut ou net. Généralement, les taux donnés par les agences immobilières ou sur les annonces en ligne sont bruts, car il est impossible de prévoir la totalité du montant exact des charges qui vont vous incomber en tant que propriétaire bailleur. Ce chiffre est donc exprimé en pourcentage. Globalement, il est à lui seul un bon indicateur de la santé de votre projet, mais ne peut pas être pris séparément d’autres chiffres que sont la VAN (Valeur Actuelle Nette) et le TRI (Taux de Rendement Interne). Quoi qu’il en soit, ce taux de rentabilité locative brut est généralement situé entre 5 et 12 % du coût de revient du bien annuel, auquel nous devons déduire les frais inhérents à la location du logement, en fonction de la fiscalité, du programme immobilier choisi, ou encore de la localisation (pour la taxe foncière), etc.

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Calcul rentabilité locative : formule brute

Le calcul du seuil de rentabilité de votre bien immobilier s’effectue en utilisant une formule mathématique qu’il faut ajuster avec les données réelles de votre projet.

Pour calculer la rentabilité d’un achat immobilier, appliquez la formule suivante :

100 x ([12 x loyer mensuel]/prix d’achat total du bien immobilier)

Le résultat que vous obtenez s’appelle alors la rentabilité locative brute de votre investissement immobilier. Il vous indique le potentiel d’argent supplémentaire que vous pouvez espérer générer sur un an, toujours en prenant pour point de départ le coût total de votre projet dans la pierre. Pour connaître le taux de rendement net de votre maison ou appartement en location, il va vous falloir appliquer une autre formule, visant cette fois à impliquer vos charges réelles.

Calcul rentabilité nette : comment procéder ?

Pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier, disposer du chiffre brut est une chose, mais savoir la rentabilité nette espérée est bien plus important. En effet, le chiffre peut varier du tout au tout en fonction de votre choix de fiscalité, de lieu, votre mode de location, ou encore si vous achetez en participant à un programme de défiscalisation (Pinel, Denormandie, etc.).

Pour la calculer, faites la formule suivante : 

100 x (12 x loyer mensuel) — (toutes les charges liées au bien sur un an)/prix d’achat total du bien immobilier

Comme vous pouvez le constater, cela reste vague. Mais, dans ces charges locatives, vous devez prendre en compte les frais suivants :

  • les intérêts de votre crédit immobilier, le cas échéant ; 
  • la taxe foncière ;
  • vos frais de gestions et d’assurance ; 
  • vos dépenses en travaux de rénovation ou en entretien du logement ; 
  • vos charges de copropriétés (pour une habitation dans un immeuble) et toutes autres charges non récupérables.

Il s’agit donc d’additionner chacun de ces coûts sur une année et de les déduire de la somme totale des loyers que vous avez réellement perçus annuellement. C’est seulement grâce à ce calcul que vous pourrez correctement vous projeter en tant qu’investisseur rentable ou non, et ainsi vous apercevoir du potentiel bénéfice concret que vous pouvez espérer. 

Ce calcul peut être suivi par celui du rendement net net ou net d’imposition. Cette fois, vous y ajoutez les avantages fiscaux auxquels vous avez droit, et vous intégrez également les prélèvements sociaux. Calculer la rentabilité nette d’un logement est plus complexe à réaliser seul que celui de la rentabilité brute, car évidemment, il ne faut oublier aucun élément susceptible de venir abaisser votre taux de rentabilité locative nette final. Rassurez-vous, vous pouvez vous tourner vers un logiciel en ligne qui se chargera de tout calculer pour vous, en un rien de temps… 

🔎 Dans le même thème : Qu’est-ce qu’un bon taux de rendement locatif ?

Opter pour un investissement locatif clé en main avec Horiz.io

Zoom sur le simulateur immobilier 

La deuxième solution, et pas des moindres, quand on cherche à calculer la rentabilité locative nette d’un projet, est de se tourner vers une calculette de rendement locatif en ligne. Grâce à cette simulation en immobilier, vous gagnez un temps précieux, et surtout, vous obtenez bien plus que le simple calcul de votre rentabilité potentielle. En utilisant notre outil de calcul Horiz.io, vous obtenez : 

  • le rendement locatif brut ;
  • le TRI ; 
  • la VAN ; 
  • l’estimation de cash flow ;
  • le coût lié à votre fiscalité ;
  • la stratégie immobilière la mieux adaptée au logement selon vos critères de recherche ; 
  • la rentabilité locative nette estimée.

Par ailleurs, vous avez la possibilité de relancer l’outil autant de fois que vous le voulez, de changer les paramètres, en optant notamment pour un autre régime fiscal, ou encore pour un programme de défiscalisation immobilière, etc. De plus, en passant par Horiz.io, vous obtenez d’autres avantages comme la recherche de biens automatisée, avec des alertes envoyées directement sur votre téléphone en cas de trouvaille intéressante pour vous.

Enfin, le simulateur de rentabilité locative optimise littéralement votre recherche d’appartements ou de maisons, car des experts sont là pour vous accompagner à chacun de vos doutes. Vous n’avez besoin que de remplir une fois le formulaire concernant votre projet, avec le bien sélectionné, et vous obtenez un rapport complet en seulement quelques secondes. Alors, la méthode Excel, c’est bien, mais pour disposer d’une stratégie locative plus poussée et entourée, utiliser un calculateur de rentabilité locative s’avère être une aubaine pour chaque investisseur. Vous êtes alors certains que les calculs sont bien réalisés, et vous obtenez bien plus d’indicateurs que vous n’auriez pu en avoir manuellement.
 

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Piloter sa gestion locative en ligne 

L’investissement locatif clé en main, c’est optimiser son placement dans le but d’avoir une bonne rentabilité locative pour son projet dans la pierre, mais c’est aussi s’assurer que la partie administrative et comptable soit correctement gérée. C’est pourquoi, en complément de la calculette de rendement locatif, Horiz.Io vous accompagne aussi dans la gestion locative de votre bien, pour que vous puissiez la piloter entièrement en ligne, tout en étant guidé. 

Cette opportunité vient en complément de la simulation de rentabilité nette, car elle vous octroie l’assurance d’un suivi de votre projet immobilier sur le long terme. Vous n’êtes pas lâché dans la nature après votre simulation, ce qui augmente ainsi vos chances de réaliser les performances que vous avez obtenues lors de votre simulation de rendements immobiliers en ligne. 

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Vous l’avez compris, le calcul de rentabilité locative nette est une étape importante, précurseur de votre réussite dans l’immobilier de location. Il vous faut alors vous assurer de vous tourner vers la bonne méthode pour l’effectuer. Si vous débutez tout juste dans l’immobilier locatif, nous vous conseillons vivement de passer par une solution d’investissement locatif clé en main, afin de maximiser votre potentiel rentable sur le projet que vous préparez. Testez notre logiciel de simulation immobilière directement en ligne pour en connaître les bénéfices directs ! À vous de rentrer la ville et le prix du bien immobilier dont il est question, puis vous n’avez plus qu’à lancer la simulation pour obtenir un aperçu de votre futur tableau de bord !

Calcul rentabilité locative nette : FAQ

Quelle rentabilité nette viser ?

Une rentabilité nette entre 6 et 10 % s’avère idéale pour espérer dégager un réel cash flow positif sur son investissement locatif. Cependant, tout dépend de votre stratégie immobilière et de vos objectifs patrimoniaux ou financiers.

Est-ce encore intéressant d’investir dans l’immobilier ?

En 2022, le potentiel locatif des biens immobiliers en France se trouve être très prometteur. En effet, nous avons de la chance d’avoir un marché immobilier très dynamique, qui a su et sait toujours résister à la crise de la Covid-19. C’est pourquoi opter pour un investissement locatif reste toujours un placement au potentiel rentable.

Est-ce le moment d’acheter un bien immobilier en 2022 ?

Malgré le fait que la rentabilité locative soit toujours potentiellement au rendez-vous pour tout investisseur dans la pierre en 2022, les conditions d’octroi d’un crédit immobilier se sont quant à elles durcies. Par ailleurs, les choses devraient peu à peu revenir à la normale, car le taux d’usure (taux du prêt, de l’assurance et des frais de dossiers assemblés) sera mis à jour à la hausse au 1er octobre 2022.

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Marie
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Heureusement, dans cet article, nous allons vous expliquer la route à emprunter pour faire un placement rentable. Pour calculer la rentabilité locative d’un bien et obtenir un taux supérieur à 5 %, vous ne devez pas faire l’impasse sur certains critères. Enfin, nous ferons un point sur le simulateur de rendement immobilier en ligne, un outil qui vise à optimiser votre cashflow et solidifier votre patrimoine dans le temps.

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