Calcul VAN : formules et explications !

Chaque investisseur immobilier a besoin de faire le point de manière régulière sur la qualité de ses investissements, afin de se rassurer quant à leur rentabilité locative. Pour cela, vous savez certainement qu’il existe de nombreux indicateurs financiers capables de vous renseigner sur l’évolution de vos rendements. En optant pour un placement dans l’immobilier locatif, vous pouvez compter sur la valeur actuelle nette du bien que vous avez acquis, pour vous aider à traquer le cash flow positif réel dégagé.

Voyons de plus près ce que peut vous apporter le calcul du VAN de votre appartement, et comment obtenir ce chiffre pour chaque logement de votre patrimoine immobilier !

Mise à jour le 02 Janvier 2023
Calcul VAN

Qu’est-ce que la Valeur Actuelle Nette d’un bien ?

La Valeur Actuelle Nette (VAN) d’un investissement immobilier est un indicateur de performance favorisant la bonne décision d’un placement. Le taux obtenu suit à son calcul, vise à représenter la rentabilité de son apport de capitaux dans un projet, par rapport à un plan de référence servant de but à atteindre en termes de bénéfices. En tant qu’investisseur locatif, votre intérêt à calculer la VAN de votre acquisition s’avère de connaître la réelle valeur de votre placement dans la pierre, en comparaison à un produit d’épargne classique (assurance vie, livret A, PER, etc.).

Ainsi, si vous hésitez à franchir le cap de l’investissement locatif parce que votre banque vous propose un plan d’épargne qui vous semble avantageux, calculer la VAN du bien que vous avez à l’œil vous permettra de faire votre choix. Si le PER (Plan d’Épargne Retraite) que vous propose votre conseiller financier vous garantit un taux annuel à 4 %, vous vous servirez de ce taux de rendement comme base à votre équation. Il en résulte alors un choix pragmatique du projet de placement le plus rentable pour votre portefeuille à l’instant T. Plus la VAN est élevée, plus l’investissement vaut le coup.

Voici une vidéo qui vous permet de comprendre simplement la VAN :

Calcul VAN en immobilier : idéal pour connaître sa rentabilité locative nette

Formule du calcul VAN pour un investissement immobilier

Pour calculer la valeur actuelle nette d’un bien immobilier, il faut utiliser une formule de base. Au sein de cette équation, on nomme « i » le taux d’actualisation (ou discount rate), qui est la valeur de la richesse future générée par l’investissement immobilier à la date du calcul. Ce paramètre est indiqué en pourcentage et il s’agit donc d’un autre indicateur financier indispensable pour trouver la VAN d’un projet de placement. 

Si nous imaginons que vous prévoyez d’investir 100 000 € dans l’achat d’un appartement et que vos estimations de cash flow sont de 20 000 € l’année 1, 30 000 € l’année 2 et 40 000 € l’année 3, la formule est la suivante : 

[20 000/(1 + i %)] + [30 000/(1 + i %) 2] + [40 000/(1 + i %) 3] = X €

Évidemment, dans le cadre d’un investissement dans la pierre, l’horizon de placement pris doit être supérieur à 3 ans (10 ans dans l’idéal au minimum pour un projet locatif). Nous avons ici réduit l’équation dans un but de simplifier l’explication.

X représente alors le montant que rapportera votre projet immobilier locatif, sans avoir soustrait votre apport de capitaux. Pour obtenir la VAN à partir de X, et donc votre réel cash flow positif estimé, il suffit de déduire le montant de votre argent investi dans le projet initialement.

🔎 Vous aimerez aussi : Comment calculer le TAEG et le taux d’usure d’un crédit immobilier ? 

Calcul VAN en ligne : pour améliorer un peu plus la rentabilité de son investissement locatif

Bien que la formule soit réalisable à la main ou à l’aide d’un fichier Excel, comme pour le calcul du TRI, celui-ci s’avère être chronophage, voire fastidieux, selon son profil. C’est pourquoi il existe des solutions digitales visant à vous simplifier l’obtention de ces chiffres. 

Chez Horiz.io, nous vous proposons un simulateur de rentabilité locative en ligne qui calcule pour vous plusieurs indicateurs cruciaux pour vous aider à prendre les meilleures décisions avec votre argent. Calculer la VAN de votre logement devient alors un jeu d’enfant, puisqu’il vous suffit de remplir chaque champ du questionnaire relatif à votre investissement locatif, puis de profiter de votre rapport personnalisé réalisé en quelques secondes. Sur ce véritable tableau de bord, vous aurez accès à : 
 

  • la VAN ;
  • le TRI ; 
  • la rentabilité locative nette potentielle ;
  • les différences de marges en fonction du régime fiscal, etc. 

En effet, notre logiciel de calcul de rendement immobilier prend systématiquement un produit d’épargne classique en point de comparaison au placement que vous envisagez de faire, pour que vous sachiez si le ratio bénéfice-risque de cette acquisition vous est réellement favorable. Par ailleurs, vous optimisez votre temps étant donné que tous les indicateurs sont calculés en même temps, avec un seul et même formulaire à remplir.

calcul rendement locatif

Calculer ma VAN grâce au simulateur Horiz.io

Grâce à notre simulateur, calculez la rentabilité de n’importe quel bien immobilier !

Attention à l’excès d’optimisme quant à l’estimation du cash flow positif

En immobilier, la rentabilité n’est pas qu’une question de flux financiers, et c’est là tout l’intérêt d’utiliser le calcul de la VAN pour englober plus de paramètres dans son estimation. Seulement, si vos calculs ne sont pas correctement calibrés, alors la création de valeur potentielle de votre placement locatif sera obsolète ! Vous devez avoir une vision réaliste de vos prévisions de flux de trésorerie, sous peine d’exagérer le cash flow généré par votre investissement immobilier.

Pour ne pas tomber dans l’excès d’optimisme, assurez-vous d’être dans une optique de prévision « conservatrice ». Par exemple, personne ne peut être certain que le quartier de la maison va prendre en valeur, que l’indice de référence des loyers va augmenter ou que vos travaux de réaménagement tendront vos revenus vers la hausse. 

Enfin, concernant le taux d’actualisation « i » de la formule du VAN, il est délicat d’en déterminer précisément la somme. Dans les faits, il doit rester proche du potentiel taux de retour sur investissement que vous pourriez avoir en optant pour un placement de référence du même niveau de risque… Globalement, la valeur actuelle nette vous est utile pour anticiper votre gain locatif à terme, sur une période précise, mais vos émotions ne doivent pas entrer dans l’équation.  

🔎 À lire aussi : Comment calculer le cash flow d’un investissement locatif ?  

Les autres facteurs gagnants de l’investissement locatif : la vacance, la fiscalité…

S’atteler au calcul de sa rentabilité immobilière en utilisant l’indicateur de la valeur actuelle nette de son projet locatif est bien, mais un bon chiffre ne vous promet pas pour autant de gros gains ! En effet, personne ne peut inclure dans une équation mathématique le risque de vacance locative et l’impact qu’elle peut avoir sur votre rentabilité mensuelle. Ce terme désigne la période durant laquelle votre habitation demeure sans locataires, à la suite du départ des précédents occupants. 

Heureusement, vous pouvez tout de même anticiper ce cas de figure pour éviter qu’il ne vienne plomber vos revenus locatifs de l’année. Pour cela, vous devez juste veiller à vous renseigner en amont sur le secteur visé de l’achat immobilier, et être attentif à la tension locative présente. Plus une ville ou un secteur dispose d’une forte demande, plus votre investissement se trouvera protégé de périodes trop longues de stérilité locative. 

Ensuite, le choix de votre fiscalité aura un impact sur votre bénéfice réel, puisque vous devez le prendre en compte aussi lorsque vous calculez la VAN ou la rentabilité locative de votre projet d’investissement immobilier. Un régime foncier n’offre pas les mêmes abattements qu’une fiscalité relevant des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cela dépend de votre stratégie de mise en location, à savoir si vous louez meublé ou à nue.

Enfin, le TRI (Taux de Rendement Interne) se révèle être complémentaire à la VAN. D’ailleurs, vous avez besoin de la valeur actuelle nette de votre logement afin d’effectuer le calcul du TRI de celui-ci.

Investir dans le locatif clé en main pour optimiser la VAN de son bien immobilier

Comme vous l’avez sûrement constaté, le secteur de l’immobilier regorge de subtilités à savoir pour que chacun de ses investissements porte ses fruits. Pour être sûre d’optimiser vos rendements immobiliers sur la durée, investir dans l’immobilier locatif clé en main se trouve être une solution de tranquillité. Pourquoi ? Parce que nombreux sont les investisseurs à acheter un appartement ou un immeuble de rapport, pour ensuite s’apercevoir de la charge de travail que la gestion implique au quotidien. Et encore, si l’on omet le fait de trouver un bien qui a un vrai potentiel de générer du cash flow positif. 

Tellement de critères sont à prendre en compte quand on souhaite devenir investisseur locatif, et le calcul du VAN n’en est que l’un d’entre eux, qui intervient d’ailleurs après le choix du secteur, de la fiscalité ou encore de sa stratégie locative (location nue, meublée, saisonnière, etc.). Pas de panique, nous disposons justement d’une équipe d’experts qui répondent à toutes vos interrogations et qui vous aiguillent en fonction de votre situation personnelle. 

calcul rendement locatif

Comment calculer votre rendement locatif ?

Alors, que vous soyez novice ou chevronné, découvrez une toute nouvelle façon d’investir dans la pierre l’esprit serein, grâce à nos logiciels de simulation de rendements et de gestion locative simplifiée !

Marie
Marie
Customer Success Manager

Annonces exclusives Horiz.io

Voir toutes les annonces »

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

Avantages à prix imbattables
Des avantages à prix imbattables

PNO, GLI, MRH, Expert comptable, retrouvez nos avantages négociés pour booster votre rentabilité

Découvrir les offres
appels experts
Appelez un expert immobilier

Besoin de conseils 100% personnalisés sur votre investissement immobilier, fiscalité, gestion comptable, ou encore vos travaux, etc… ? Passez un coup de fil rapide à nos experts !

Réserver un appel expert
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo avec notre logiciel

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils accessibles en ligne.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

tri taux de rendement interne

Qu'est-ce que le TRI (taux de rendement interne) ?

Le "taux de rendement interne" ou "taux de rentabilité interne" (TRI) est un indicateur de rentabilité financière utilisé par les investisseurs. Cet indicateur ne se limite pas aux investissements locatifs immobiliers, il permet de comparer théoriquement n'importe quel investissement.

19 Mars 2024
Calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?

Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?

On se demande tous ce qu’est le cash-flow et les calculs peuvent nous paraître compliqués. En effet, on l’entend souvent dans la bouche d’investisseurs ou de grosses sociétés. Quand on achète un appartement ou une maison destiné(e) à de la location, le terme cash-flow n'est pas forcément évident. On calcule à peu près notre crédit mensuel et on se demande si les loyers couvriront notre prêt bancaire et les charges associées, sans se soucier forcément du cash-flow complet et détaillé, avec de nombreux critères à prendre en compte.

12 Février 2024
Qu'est-ce que la rentabilité locative ?

Qu'est-ce que la rentabilité locative ? (calcul et définition)

Le rendement locatif (ou rentabilité locative) est un indicateur clé de la performance d’un investissement immobilier locatif. Il permet de déterminer le ratio entre la part des revenus locatifs annuels et le montant investi. Cet indicateur s'exprime en pourcentage. On parle également de rentabilité locative ou encore de rapport locatif.

25 Septembre 2023
Taux de rendement locatif

Quel est un bon taux de rendement locatif ?

D'aussi loin que l'on se souvienne, cette question revient sans cesse et fait souvent l'objet de longs débats. Quel est le meilleur taux de rendement locatif ? Comme puis-je être garanti que la rendement locatif de mon investissement est la bonne ?

En tant que spécialiste de la question, nous allons essayer de répondre à cette interrogation de façon claire et précise.

07 Novembre 2022
cash flow positif

Cash flow positif : illusion ou réelle probabilité ?

Mieux encore que de placer son argent sur un produit bancaire ou sur les marchés financiers, le secteur de l’immobilier serait-il l’endroit où investir en 2024 ? En effet, les rendements immobiliers obtenus par les investisseurs locatifs chaque année sont opportuns et ne dépendent pas tellement des secousses économiques et géopolitiques qui frappent le pays depuis quelque temps. Alors, sommes-nous en droit de nous attendre à générer un cash flow positif lorsque l’on investit dans la pierre à des fins locatives ? C’est la question à laquelle nous allons tenter de répondre dans cet article, pour que vous puissiez avoir une vision plus réaliste de ce qu’est un investissement locatif réussi.

31 Mai 2024
calcul VAN

Qu'est-ce que la VAN (valeur actuelle nette) ? Définition et calcul.

Tout comme le TRI, la valeur actuelle nette ou "VAN" est un indicateur financier qui permet d'orienter la prise de décision pour un investissement.

12 Mars 2024
Tension locative : définition et explications

Tension locative : définition et explications

La tension locative est une notion importante à connaître quand on souhaite investir. Elle vous donne des informations clés sur la rentabilité de votre bien. On vous explique tout !

17 Octobre 2023
cashflow immobilier

Cash flow immobilier : comment se définit-il ?

Si l’on parle souvent de la rentabilité locative dans le cadre d’un investissement immobilier dédié à la location, le flux de trésorerie ou cash flow reste une notion attachée à ce concept. En effet, chaque investisseur locatif doit le surveiller afin d’être sûr d’aller dans la bonne direction financière. Mais comment appliquer le principe du cash flow dans l’immobilier et comment parvenir à l’optimiser pour améliorer les rendements de son opération immobilière ? C’est ce que nous vous proposons de découvrir dans cet article.

28 Juillet 2023