1. Documentez-vous et définissez vos objectifs avant d’investir dans un logement à des fins locatives
Pourquoi se lancer dans l’investissement locatif ?
En tant qu’investisseur, vous devez vous renseigner en amont sur le secteur dans lequel vous désirez placer chaque partie de votre épargne. En optant pour l’investissement locatif, vous choisissez d’acquérir un bien immobilier dans l’optique de le louer. Dans la majorité des cas, cet achat se fait par le biais d’un crédit souscrit auprès d’une banque ou d’un courtier. Dans ce cas, vous devez monter un dossier immobilier pour obtenir votre prêt. Les loyers perçus chaque mois serviront à le rembourser.
Le but d’acheter un bien pour le mettre en location est de transformer un « passif » en « actif », en mettant en place un autofinancement de votre logement. On parle d’actif lorsque ce dans quoi vous injectez votre argent vous en rapporte chaque mois, au lieu de vous en faire dépenser. Grâce à l’investissement immobilier locatif, vous pouvez ainsi vous créer un patrimoine foncier, sans avoir à en payer les traites. Dans le meilleur des cas, vous réussirez à vous dégager un excédent, correspondant au cash-flow, ce qui en fait un potentiel revenu supplémentaire.
Comme pour tout type de placement, il existe une fiscalité que vous devez prendre en compte dans la précision du choix de votre projet. Nous y reviendrons plus bas.
Connaître son profil pour définir sa stratégie d’investisseur
Vous devez définir votre profil en tant qu’investisseur immobilier. En faisant le point sur vos aspirations, vous pourrez ensuite plus facilement faire le tri parmi les nombreuses stratégies d’investissement locatif et trouver la vôtre. Pour faire cela, vous pouvez vous appuyer sur les critères suivants :
- la durée de location envisagée (court ou long terme) ;
- le type de locataires que vous préféreriez (étudiants, vacanciers, personnes âgées, etc.) ;
- l’ancienneté et l’état du bien (neuf, ou ancien, avec ou sans travaux) ;
- votre niveau de connaissances et votre expérience dans l’immobilier ;
- le montant de votre apport, si vous en avez un ;
- votre capacité d’emprunt ;
- si vous souhaitez acheter en nom propre ou en tant que personne morale ;
- votre aptitude à négocier (que ce soit chez votre banquier ou face à des propriétaires, une agence immobilière, etc.).
La question du capital pour investir dans l’immobilier revient souvent. En réalité, il ne s’agit pas plus du montant que vous avez, que de votre flux de trésorerie récurrent. La banque se préoccupe bien plus de la manière dont vous gérez vos dépenses par rapport à vos rentrées d’argent, plutôt qu’à la somme de votre apport. Vous devez donc vous assurer d’avoir une discipline financière intelligente et stable, pour pouvoir ensuite « vendre » votre dossier lors de votre demande de prêt.
Mettre à plat tous ces détails en les posant sur papier vous permettra de pouvoir y voir plus clair quant à la façon dont vous allez devoir procéder. Cela vous aidera à appliquer la meilleure stratégie, voire même d’en cumuler plusieurs, tout en sachant dans quelle direction vous allez. Un investisseur novice ne va pas adopter la même stratégie que quelqu’un qui possède déjà un certain patrimoine immobilier. De surcroît, il n’aura pas non plus la même appétence au risque.
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Investir dans l’immobilier à des fins locatives est une opportunité financière attractive et de plus en plus convoitée. Néanmoins, cette activité pécuniaire demande d’y consacrer du temps et d’avoir une vision à très long terme. Pour vérifier la rentabilité réelle de votre projet, formez-vous avant de franchir le cap et pensez à utiliser des outils de simulation.
2. Pensez rentabilité pour acquérir un bien et le mettre en location
Déterminer le type de propriété et le secteur pour le calcul du rendement locatif
Devenir propriétaire et avoir des locataires à gérer ne doit pas vous faire perdre de vue votre objectif principal : maximiser votre retour sur investissement. Pour se faire, le choix du type de bien et de sa localisation géographique est crucial. Et pour cause, le marché n’est pas le même d’une ville à une autre et d’une catégorie de propriété à une autre.
Si vous débutez, commencez par de petites surfaces, afin de vous faire la main et de minimiser les risques. Il n’est pas nécessaire de démarrer par l’acquisition d’un appartement ou d’une maison pour d’ores et déjà mettre un pied dans l’investissement locatif. Par conséquent, vous pouvez vous tourner vers :
- un studio ;
- un F1 ;
- un F2 ;
- une place de parking ;
- un garage ou garde-meuble.
Si votre enveloppe de fonds injectable est fine ou que vous avez certaines réticences, commencez par l’obtention d’une très petite surface comme un studio. En faisant cela, vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir le financement. Vous découvrirez le fonctionnement, tout en bénéficiant de résultats plus rapides.
Pour un investisseur possédant déjà des biens, tout l’éventail d’appartements et de maisons sur le marché est une potentielle future acquisition. Vous pouvez également viser l’obtention d’un immeuble de rapport (ensemble immobilier complet). Vos finances doivent pouvoir vous le permettre et vous devez disposer d’une bonne gestion locative de votre patrimoine existant.
Concernant le secteur à privilégier, partez du principe que vous connaissez bien mieux l’environnement dans lequel vous habitez, que celui à l’autre bout de la France. L’astuce est de faire des recherches sur le secteur que vous visez, puis de visiter le plus de biens possible en personne. En vous déplaçant, vous allez pouvoir vous rendre compte de la fréquentation, des structures environnantes, des commerces de proximités, etc.
Pour en savoir plus : Investir loin de chez soi : bonne ou mauvaise idée ?
Adopter les bons réflexes pour investir son épargne dans l’immobilier locatif avec succès
Parmi les automatismes à adopter pour optimiser son temps et son argent, le premier est de consulter régulièrement les sites de mise en relation directe entre propriétaires et acheteurs. Si vous prenez l’habitude de regarder les annonces une dizaine de minutes tous les jours, cela va vous apporter deux avantages :
- Connaître la valeur actuelle du marché dans la ville visée, pour vos critères sélectionnés.
- Apprendre à repérer une bonne affaire rapidement.
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Vous savez que vous êtes face à une bonne affaire, lorsque vous tombez devant un bien immobilier dont le tarif affiché est de 10 à 30 % moins cher que le prix du marché factuel. Vous savez alors que sa revente immédiate vous rapporte une plus-value. C’est d’ailleurs un élément qui peut peser dans la balance lors de la soumission de votre dossier d’emprunt à la banque.
Concernant le prix de votre futur investissement, essayez de l’autofinancer. La somme annuelle des loyers perçus doit être au moins égale à la totalité des frais qu’il génère (charges, impôts, mensualité de crédit). Dans l’idéal, un excédent se dégage chaque mois. Il correspond au cash-flow.
Pour finir, une fois que vous êtes propriétaire et que vous êtes à l’étape de la recherche de locataires, appliquez ces quelques conseils pour louer rapidement :
- Faites appel à un photographe professionnel pour avoir des clichés attractifs et attirer de potentiels locataires.
- Définissez un seul créneau horaire par semaine pour les visites et demandez aux intéressés de vous fournir les pièces de leur dossier de location.
- Avant de faire votre choix, étudiez les dossiers de manière active, en vérifiant les informations : appelez les employeurs des futurs locataires et ceux de leurs garants.
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Pour réussir dans l’investissement locatif, vous devez être un bon vendeur et un bon communicant. L’important est de soigner le marketing de votre offre, de prouver votre sérieux et de savoir négocier et s’intéresser à vos futurs locataires. Un bon locataire est un bon payeur, dont l’objectif est de rester longtemps dans votre logement.
Miser sur le placement immobilier locatif rapporte un rendement annuel moyen de 2 à 8 %, voire 10 % dans certains cas. Son potentiel de rentabilité élevé en fait donc un terrain propice à la fructification de votre argent.
Sur le même sujet : Qu’est-ce qu’un bon taux de rentabilité locative ?
3. Affinez votre projet d’investissement immobilier locatif en fonction de la fiscalité en vigueur
L’imposition des loyers en location à vide
Même si la fiscalité n’est pas la partie la plus évidente et la plus appréciée des investisseurs en règle générale, elle est pourtant au centre de chaque transaction. Vous avez tout intérêt à en connaître les ficelles, afin de ne pas risquer d’enfreindre la loi et pour optimiser le potentiel de votre actif immobilier.
Si vous souhaitez louer votre propriété en nue, c’est-à-dire sans meubler le logement, les loyers que vous percevez sont des revenus fonciers. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux différents :
- le régime micro-foncier (ou forfaitaire) ;
- le régime réel.
| AVEC LE RÉGIME MICRO-FONCIER | AVEC LE RÉGIME RÉEL |
Vous êtes éligible à un abattement avant imposition de 30 % sur le montant total des loyers hors charges perçus au titre de l’année dite. Si vous percevez 12 000 € HC par an de revenus locatifs, vous êtes assujetti à l’impôt sur la base de 8 400 €, et non sur la totalité. En plus de l’impôt sur le revenu plus ou moins conséquent en fonction de la tranche dans laquelle vous vous situez, les prélèvements sociaux s’y rajoutent à hauteur de 17,20 %. | Vous serez dans l’obligation de louer votre bien pendant 3 années dès votre changement acté. Ce modèle fiscal ne vous permet pas d’obtenir un abattement forfaitaire. À la place, vous déduisez les dépenses, frais et charges réels directement liés à votre investissement locatif.
L’avantage majeur de ce régime est la possibilité d’accuser un déficit maximum s’élevant à 10 400 € par an pendant 10 ans, au titre des rénovations. |
Ainsi, si vous avez effectué des travaux pour un montant total de 41 600 € l’année A, vous déduisez 10 400 € de vos revenus pour la déclaration de cette année-là. Vous ferez ensuite de même pour les trois prochaines années B, C et D. Ce dispositif est donc très intéressant, car vous financez vos travaux par une partie de votre baisse d’imposition. Le régime réel est le préféré des acheteurs qui souhaitent investir dans de l’ancien et effectuer des travaux de rénovation, car il offre ce contexte fiscal plus favorable.
À lire aussi : Le déficit foncier et les travaux
Le régime fiscal pour la location immobilière meublée
Louer son bien déjà meublé est une solution très avantageuse d’un point de vue fiscal, et s’avère une méthode largement employée par les particuliers. Cependant, il faut bien connaître les conditions d’éligibilité (obligations en termes de meubles et d’accessoires à avoir), afin de ne pas risquer toute accusation de fraude fiscale.
Lorsque vous optez pour le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), les revenus locatifs que vous percevez sont considérés comme des revenus commerciaux. Vous relevez cette fois du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), au même titre qu’un artisan-boulanger, car votre bien immobilier se transforme en un produit directement « consommable ». Vous avez en réalité deux options qui s’offrent à vous, dans la même logique que pour la location à vide :
- le régime micro-BIC ;
- le BIC réel simplifié.
Généralement, la plupart des investisseurs immobiliers locatifs commencent par le régime micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire annuel de 50 %. Vous pouvez y souscrire uniquement si vos revenus commerciaux ne dépassent pas les 70 000 € HC annuels.
À n’importe quel moment, vous pouvez vous tourner vers le BIC réel, à condition que vous ne prévoyiez pas de revendre durant les trois premières années. Comme pour la location à nue, vous vous engagez à louer votre logement pendant 3 ans.
Vous déduisez vos frais réels, ainsi que l’usure de votre mobilier, c’est ce que l’on appelle l’amortissement. Chaque élément dont la durée de vie supposée est supérieure à un an et qui se trouve dans votre logement loué meublé est concerné par l’amortissement. Chaque année et pendant 10 ans, vous incluez une partie de la valeur de chaque élément dans vos charges afin de pallier la dégradation du bien supposé.
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Tournez-vous vers un expert-comptable pour vous assister dans votre déclaration d’imposition afin de profiter au maximum de cet avantage fiscal non négligeable. Ce régime permet à de nombreux investisseurs dans l’immobilier locatif de ne payer quasiment pas d’impôts. Néanmoins, veillez à ne pas placer toutes vos économies dans ce seul modèle et diversifiez vos stratégies au sein même du secteur foncier.
Bon à savoir : Il vous est possible de préférer acquérir un bien en tant que personne morale. Cette technique est souvent utilisée par les personnes souhaitant se constituer un grand parc immobilier. Pour cela, vous créez une SAS si vous investissez seul ou une SCI si vous désirez investir à plusieurs (personnes physiques ou morales confondues). Préférez faire rédiger vos statuts de SCI par un expert-comptable. Les faire pointer par un notaire pour sécuriser les devoirs et obligations de chaque partie s’avère également judicieux.
4. Optez pour la gestion locative en ligne pour maximiser votre organisation et réaliser des économies
Afin d’encadrer l’administration relative à la mise en location d’un bien foncier, un gestionnaire locatif s’occupe de l’ensemble des opérations nécessaires. Si vous avez l’habitude de le faire vous-même, vous réalisez assez facilement à quel point cette partie s’avère chronophage et fastidieuse.
Vous pouvez soit vous tourner vers une agence immobilière et déléguer totalement, soit piloter votre gestion locative en ligne grâce à un logiciel intuitif et économique. Utiliser un outil 100 % dématérialisé peut vous apporter de réels avantages non négligeables. Cela commence naturellement par l’automatisation de votre gestion, et donc l’optimisation de votre temps, le tout à moindres frais.
Chez Horiz.io, notre mission est de vous faciliter la vie, afin que vous restiez maître de vos investissements locatifs, tout en ayant une administration simplifiée et centralisée. Nous vous apportons un maximum d’expertise et de sécurité pour que vous n’ayez plus peur de la paperasse, des impayés ou des frais de gestion. Notre aide à la gestion locative en ligne vous propose les services suivants :
- des baux disposant de la signature électronique ;
- l’automatisation des envois de quittances ;
- des assurances en cas de pépin ;
- une alerte qui vous signale tout impayé ;
- une assistance pour faire votre déclaration d’impôts ;
- une aide à la remise en location de votre bien.
Autant de raisons de tenter l’expérience de notre plateforme de gestion digitale à la fois éducative et réactive. Nos conseillers vous répondent à tout instant grâce au chat, par téléphone ou par mail.
Notre outil de gestion vous propose des modèles de documents types (états des lieux, inventaires pour les locations meublées, mises en demeures, etc.). Selon votre situation personnelle, nous pouvons également préremplir un bail adapté à vos besoins.
Investir dans l’immobilier locatif : ce qu’il faut retenir
Quel est le montant d’apport minimal que je dois posséder pour espérer obtenir un crédit immobilier par ma banque ?
Même avec les annonces annuelles des banques concernant leurs exigences en matière d’apports, il n’y a pas forcément besoin d’en avoir un. Si vous avez des revenus confortables, sans mauvaises dettes et que vous avez de l’argent qui « travaille » déjà pour vous (sur des assurances-vie, en bourse, etc.), votre banque ne vous demandera pas d’injecter de votre épargne pour obtenir un prêt. Un apport de 20 % du montant du bien est recommandé si vous n’avez pas trop de trésorerie, un revenu annuel en dents de scie ou quelques dettes à votre actif. Gardez à l’esprit que la banque regarde votre solvabilité certes, mais elle regarde aussi et surtout votre intelligence financière en analysant votre flux de trésorerie.
Vers quel type de bien dois-je me tourner si je m’apprête à réaliser mon premier investissement locatif ?
Lorsque l’on débute dans le secteur de l’immobilier, le moment idéal pour se lancer n’existe pas. La seule chose à faire, c’est de monter la première marche. En ce sens, nous vous conseillons de privilégier des petites surfaces (studios), ou de faire de la location de place de parking ou de box en premier lieu !
Pour approfondir vos connaissances : Calcul du prix d’acquisition pour la plus-value à la revente
Puis-je m’associer en tant que SARL avec l’EURL d’un ami pour investir dans l’immobilier à des fins locatives ?
D’un point de vue fiscal, vous pouvez tout à fait vous associer en tant qu’entreprise avec celle de votre ami. Pour cela, il vous suffit de créer une SCI détenue par deux personnes morales (votre SARL et son EURL).
Est-ce que l’outil de gestion locative intelligent proposé par Horiz.io est déductible des impôts ?
Oui, l’outil que nous vous proposons est déductible des impôts en fonction de votre régime fiscal de référence.
Fort de ces conseils solides pour investir dans l’immobilier locatif, c’est le moment de passer à l’action. Commencez dès maintenant à optimiser la rentabilité de votre investissement. Notre simulateur de rendement locatif vous facilite la vie pour atteindre plus rapidement vos objectifs financiers.
