Crédit immo : faut-il choisir un crédit longue durée ?

À partir de combien de temps considère-t-on que le crédit est longue durée ?

Un crédit est considéré comme longue durée lorsqu’il se situe entre 25 et 35 ans. En théorie, les banques acceptent ce genre de crédits si la dernière échéance a lieu aux 95 ans de l’acheteur, mais, en pratique, il est compliqué d’obtenir un financement long au-delà de 50 ans auprès des établissements.

Mise à jour le 18 Octobre 2022
Crédit immo : faut-il choisir un crédit longue durée ?

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un crédit longue durée ?

Les avantages sont les suivants :

  • Une réduction notable du montant de l’échéance et donc un meilleur cash-flow immédiat. Cela offre donc au quotidien une qualité de vie plus intéressante,
  • Un meilleur impact sur le taux d’endettement et donc plus de possibilités d’opérations futures. En effet, plus l’échéance est petite, moins le taux d’endettement est impacté,
  • Pour les banques qui pratiquent le mode de calcul différentiel, le taux d’endettement pris en compte n'est pas le même que le taux d'endettement réel. Prenons un exemple : avec 1 000 euros de mensualités de remboursement de crédit et 1 400 € de loyers générés par un investissement locatif, la banque ne prendra en compte que  80 % des 1 400 euros, elle considèrera alors que votre cashflow final est de 120€ et non de 400 euros. Dans la méthode de calcul différentiel ce cashflow sera pris en compte dans vos revenus et pourra ainsi vous permettre de réinvestir par al suite. Dans certains cas comme la colocation, qui en général génère un montant de loyer supérieur, le cash-flow est largement positif ce qui engendre donc une vraie diminution du taux d’endettement. On peut donc trouver un intérêt au crédit longue durée, notamment pour favoriser plusieurs opérations futures. En effet dans ces cas-là, le calcul différentiel permettra même d'améliorer le taux d'endettement calculé. 

Quant aux inconvénients :

  • Le coût du crédit est supérieur sur la longue durée. Ainsi, le projet global aura coûté beaucoup plus cher qu’un crédit courte durée,
  • Les banques prêtent moins après 50 ans. Ici, le problème réside dans le taux d’usure en tenant en compte, non pas du taux de base, mais du TAEG, c’est-à-dire tous les frais confondus dont les assurances plus élevées en fonction de l’âge de l'acquéreur. Plus l'âge de l'acquéreur est avancé, plus le TAEG du crédit va se rapprocher du taux d'usure.

À savoir : la loi interdit aux établissements bancaires tout octroi de prêt dont le TAEG dépasse ce fameux taux d'usure.

Quelle différence de taux d’intérêt entre courte et longue durée ?

Ici, nous prendrons trois exemples issus d’un profil « moyen » :

  • Crédit sur 20 ans, taux à environ 1,25/1,30%,
  • Crédit sur 25 ans, taux à 2,05%,
  • Crédit sur 30 ans, taux à 2,65%.

Il est également à noter que les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles lors d’une déclaration au réel. De ce fait, le surcoût de ce crédit n’impacte pas trop les investisseurs.

Est-ce risqué d’emprunter sur 30 ans ou plus ?

Plus la durée du crédit est importante, plus le risque l’est aussi. Ainsi, c’est aussi la raison pour laquelle les banques augmentent leurs taux sur ce type de crédit longue durée, car leur part risque est plus importante aussi. Pour l’emprunteur, le risque est aussi plus élevé, avec des évènements de la vie qui peuvent surgir comme une perte d’emploi, une rupture, un divorce, etc. Globalement, plus un crédit est long, plus il est risqué.

Est-ce difficile d’obtenir un crédit longue durée ?

Le crédit longue durée répond à certains critères. Comme je l’ai indiqué plus haut, il est difficile d’obtenir un crédit longue durée à partir d’un certain âge (par rapport au taux d’usure), mais d’autres critères sont à prendre en compte comme l’emploi : à titre d’exemple, il est difficile voire impossible de faire un crédit longue durée quand on est chef d’entreprise.

Quel rôle joue le crédit longue durée dans le rachat de crédit ?

Le crédit longue durée permet de soulager les acheteurs et de souffler, notamment grâce à la restructuration du crédit. En effet, souvent, les gens atteignent des taux d’endettement qui ne leur permettent pas de réemprunter.

Par ailleurs, je tiens à préciser que le groupement de crédits n’est pas forcément associé à la longue durée.

Quel type de crédit faut-il privilégier ? Quel emprunt choisir ?

Il est difficile d’apporter une réponse précise à cette question, tout dépend de l’âge de l’investisseur au moment du crédit.

En principe, il faut privilégier celui qui donne le maximum de cash-flow. Si la banque autorise un crédit longue durée sur 25 ans, alors il faut aller vers cet emprunt. C'est d'autant plus vrai que les taux actuels sont au plus bas. Cependant, plus on est jeune, plus il faut choisir une longue durée de crédit possible, afin d’avoir un reste à vivre important et penser à un éventuel autre investissement dans 5 ans.

À noter : pour un prêt longue durée, les exigences bancaires sont plus importantes sur le reste à vivre que les crédits classiques. On croit à tort que le crédit longue durée s’adresse aux revenus modestes, mais ce n’est pas juste, tout dépend du reste à vivre.

Prenons l’exemple d’un couple qui gagne 3 000 euros à deux. Le reste à vivre doit être de 1 900 euros. Il reste alors une marge de 1 100 de charges de crédit. La banque regardera le reste à vivre et le taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 40% après opération.

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