Qu'est-ce que le taux d'endettement ?
Le taux d'endettement est en fait le rapport entre vos charges (loyers, crédits, pensions versées, etc...) et vos revenus (salaires, rentes, etc...).
Le résultat est un pourcentage qui représente la proportion de vos charges (tout ce qui vous coûte) par rapport à tous vos revenus (tout ce que vous gagnez). Plus vous avez de charges importantes en comparaison de vos revenus et plus vous êtes considéré comme "endetté".
Et l'endettement est la bête noire des banques puisqu'il augmente les risques d'impayés.
À quoi sert le taux d'endettement ?
Le taux d'endettement permet aux banques d'évaluer le risque que vous prenez et qu'elle va prendre si elle vous accorde le prêt immobilier.
Elle va non seulement calculer votre taux d'endettement avant projet mais également le taux après projet.
Pour l'achat d'une résidence principale, votre taux d'endettement avant projet va inclure votre loyer dans les charges si vous êtes locataire. Par contre après l'achat, le loyer disparaît des charges et est remplacé par la mensualité du crédit que vous sollicitez qui devient donc une charge.
Dans le cas d'un investissement locatif, rien ne va changer à priori pour votre habitation actuelle qui inclut un loyer en charges si vous êtes locataire. Par contre après achat, ce n'est pas seulement la mensualité de crédit qui s'ajoute à vos charges mais également les revenus tirés de votre investissement locatif qui s'ajoute à votre total de revenus (le loyer que va vous payer votre locataire).
Ainsi, en fonction du projet, le taux d'endettement ne sera donc pas calculé de la même manière. De plus les banques peuvent pondérer certains éléments afin de prendre en compte la réalité.
Un investissement locatif engendre des charges, des vacances locatives, etc... Les banques appliquent chacune une formule différente afin de prévoir ces aléas.
Quel est le taux d'endettement maximum ?
Il est très difficile de répondre à cette question car il n'y a pas de règle unique. Chaque projet et chaque situation va faire bouger le curseur de la tolérance maximale de la banque vis à vis du taux d'endettement.
On lit souvent que le taux d'endettement maximum autorisé par les banques est un taux de 35% (NB : ce taux est passé de 33% à 35% le 1er janvier 2022 pour une durée de 25 ans maximum). Dans la réalité ce plafond n'existe pas.
En effet le taux d'endettement toléré par chaque banque va dépendre de nombreux paramètres qui peuvent chacun en repousser ou en réduire les limites :
- La situation personnelle (emploi, habitat actuel, nombre d'enfants, etc.) actuelle et future. La banque sait mieux que quiconque prévoir l'évolution de votre situation. Si vous êtes hébergé à titre gratuit et souhaitez effectuer un investissement locatif, la banque va intégrer le fait que à court ou moyen terme vous devrez payez un loyer ou acheter votre résidence principale. Elle va donc être moins tolérante pour ce qui est du taux d'endettement maximum.
- Le reste à vivre, c'est-à-dire ce qu'il vous reste à la fin du mois une fois que l'on a déduit toutes les charges de vos revenus pour faire vivre votre famille. Plus il est important plus la banque tolérera un taux d'endettement important.
- Le montant de votre épargne qui permet de pallier aux aléas de la vie.
- Votre comportement de consommation. La banque va éplucher vos comptes bancaires afin de vérifier votre comportement (économe ou dépensier). Autant dire que vous devez vous assurer que vos 3 derniers relevés de compte sont irréprochables. Plus il apparaît que vous savez économiser et plus la banque est susceptible d'accepter un taux d'endettement plus important.
En fonction de la durée du prêt envisagée, la banque va prendre en considération un nombre plus ou moins important de facteurs de risques décrits ci-dessus pour apprécier si votre taux d'endettement est conforme à leurs critères. 🚨Attention la liste présentée n'est pas exhaustive.
Le taux d'endettement dans le cas de l'investissement locatif
Pour un projet d'investissement locatif, la bonne nouvelle c'est que votre projet peut ne pas trop impacter votre taux d'endettement, voire l'améliorer dans certains cas.
Comment cela est-il possible ?
Notre simulateur d'investissement locatif vous permet de déterminer la rentabilité et le cash-flow de votre projet. Dans le meilleur des cas, votre cash-flow peut être positif une fois que l'on a pris en compte tous les paramètres (charges, impôt, vacance locative, mensualité d'emprunt, etc.).
Cela veut dire que vos revenus après projet peuvent être plus importants qu'avant projet. Dans ce cas le taux d'endettement va progresser mais pas aussi vite que prévu, voir baisser si vos revenus ne sont pas trop importants (cas plus rare). Il ne faut bien sûr pas oublier que la mensualité de votre projet va s'ajouter à vos charges. Donc si votre projet est trop important en comparaison de vos revenus, votre taux d'endettement peut aussi s'aggraver.
Donc pour faire simple, plus votre projet est béton et en adéquation avec vos capacités et moins il va impacter votre taux d'endettement.
Encore faut-il convaincre le banquier de la solidité de votre projet d'investissement locatif !
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