Crédit immobilier : le taux d'endettement maximum

Lorsque vous sollicitez une banque pour un crédit immobilier, un des paramètres essentiels à bien maîtriser est le taux d'endettement maximum.

On entend un peu tout et n'importe quoi sur cet indicateur pourtant essentiel.

Mise à jour le 20 Septembre 2022
Crédit immobilier : le taux d'endettement maximum

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement est en fait le rapport entre vos charges (loyers, crédits, pensions versées, etc...) et vos revenus (salaires, rentes, etc...).

Le résultat est un pourcentage qui représente la proportion de vos charges (tout ce qui vous coûte) par rapport à tous vos revenus (tout ce que vous gagnez). Plus vous avez de charges importantes en comparaison de vos revenus et plus vous êtes considéré comme "endetté". 

Et l'endettement est la bête noire des banques puisqu'il augmente les risques d'impayés.

A quoi sert le taux d'endettement ?

Il permet aux banques d'évaluer le risque que vous prenez et qu'elle va prendre si elle vous accorde le prêt immobilier. 

Elle va non seulement calculer votre taux d'endettement avant projet mais également le taux après projet.

Pour l'achat d'une résidence principale, votre taux d'endettement avant projet va inclure votre loyer dans les charges si vous êtes locataire. Par contre après l'achat, le loyer disparaît des charges et est remplacé par la mensualité du crédit que vous sollicitez qui devient donc une charge.

Dans le cas d'un investissement locatif, rien ne va changer à priori pour votre habitation actuelle qui inclus un loyer en charges si vous êtes locataire. Par contre après achat ce n'est pas seulement la mensualité de crédit qui s'ajoute à vos charges mais également les revenus tirés de votre investissement locatif qui s'ajoute à votre total de revenus (le loyer que va vous payer votre locataire).

En fonction du projet le taux d'endettement ne sera donc pas calculé de la même manière. De plus les banques peuvent pondérer certains éléments afin de prendre en compte la réalité.

Un investissement locatif engendre des charges, de la vacance locative, etc... Les banques appliquent chacune une formule différente afin de prévoir ces aléas.

Quel est le taux d'endettement maximum ?

taux-endettement-min.jpeg

Il est très difficile de répondre à cette question car il n'y a pas de règle unique. Chaque projet et chaque situation va faire bouger le curseur de la tolérance maximale de la banque vis à vis du taux d'endettement.

On lit souvent que le taux d'endettement maximum autorisé par les banques est un taux de 33%. Dans la réalité ce plafond n'existe pas.

En effet le taux d'endettement toléré par chaque banque va dépendre de nombreux paramètres qui peuvent chacun en repousser ou en réduire les limites :

  • La situation personnelle (emploi, habitat actuel, nombre d'enfants, etc.) actuelle et future. La banque sait mieux que quiconque prévoir l'évolution de votre situation. Si vous êtes hébergé à titre gratuit et souhaitez effectuer un investissement locatif, la banque va intégrer le fait que à court ou moyen terme vous devrez payez un loyer ou acheter votre résidence principale. Elle va donc être moins tolérante pour ce qui est du taux d'endettement maximum.
  • Le reste à vivre, c'est-à-dire ce qu'il vous reste à la fin du mois une fois que l'on a déduit toutes les charges de vos revenus pour faire vivre votre famille. Plus il est important plus la banque tolérera un taux d'endettement important.
  • Le montant de votre épargne qui permet de pallier aux aléas de la vie.
  • Votre comportement de consommation. La banque va éplucher vos comptes bancaires afin de vérifier votre comportement (économe ou dépensier). Autant dire que vous devez vous assurer que vos 3 derniers relevés de compte sont irréprochables. Plus il apparaît que vous savez économiser et plus la banque est susceptible d'accepter un taux d'endettement plus important.

En fonction de la durée du prêt envisagée, la banque va prendre en considération un nombre plus ou moins important de facteurs de risques décrits ci-dessus pour apprécier si votre taux d'endettement est conforme à leurs critères. Attention la liste présentée n'est pas exhaustive. 

Le taux d'endettement dans le cas de l'investissement locatif

Pour un projet d'investissement locatif, la bonne nouvelle c'est que votre projet peut ne pas trop impacter votre taux d'endettement, voire l'améliorer dans certains cas.

Comment cela est-il possible ?

Notre simulateur d'investissement locatif vous permet de déterminer la rentabilité et le cash-flow de votre projet. Dans le meilleur des cas, votre cash-flow peut être positif une fois que l'on a pris en compte tous les paramètres (charges, impôt, vacance locative, mensualité d'emprunt, etc.).

Cela veut dire que vos revenus après projet peuvent être plus importants qu'avant projet. Dans ce cas le taux d'endettement va progresser mais pas aussi vite que prévu, voir baisser si vos revenus ne sont pas trop importants (cas plus rare). Il ne faut bien sûr pas oublier que la mensualité de votre projet va s'ajouter à vos charges. Donc si votre projet est trop important en comparaison de vos revenus votre taux d'endettement peut aussi s'aggraver.

Donc pour faire simple, plus votre projet est béton et en adéquation avec vos capacités et moins il va impacter votre taux d'endettement.

Encore faut-il convaincre le banquier de la solidité de votre investissement locatif !

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

marketplace investissement locatif
Tout pour l'investissement locatif

Déco, ameublement, diagnostic immobilier, formation, coaching, assistance juridique… et bien +

Découvrir la Marketplace
chasse immobilière
Trouver la perle rare, c'est possible !

Les biens immobiliers les plus rentables sont ici. Nous vous aidons à les trouver.

La chasse immobilière rentable
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo comme un pro

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

durée d'emprunt optimale

Comment déterminer la durée d'emprunt optimale ?

Découvrez comment notre simulateur de rendement locatif peut vous y aider.

29 Septembre 2022
Obtenir un crédit à 110% sans apport

Obtenir un crédit à 110% sans apport pour un investissement locatif

Nombre d'entre vous qui utilisent déjà notre simulateur d'investissement locatif auront besoin d'un prêt immobilier pour réaliser leur projet. Le levier du crédit représente un avantage certain pour un projet d'investissement locatif. L'intérêt principal étant que le crédit peut financer tout ou partie de votre achat. En d'autres termes, vous n'avez que peu ou plus d'argent à avancer. Vous gardez ainsi votre épargne pour d'autres projets tout en faisant l'acquisition de votre bien financé en grande partie par les locataires.

Sur le papier cela fonctionne plutôt bien, mais encore faut-il convaincre la banque de vous prêter la somme nécessaire à votre achat.

29 Septembre 2022
Crédit immo : faut-il choisir un crédit longue durée ?

Crédit immo : faut-il choisir un crédit longue durée ?

À partir de combien de temps considère-t-on que le crédit est longue durée ?

Un crédit est considéré comme longue durée lorsqu’il se situe entre 25 et 35 ans. En théorie, les banques acceptent ce genre de crédits si la dernière échéance a lieu aux 95 ans de l’acheteur, mais, en pratique, il est compliqué d’obtenir un financement long au-delà de 50 ans auprès des établissements.

29 Septembre 2022
Investir dans l'immobilier a plus de 60 ans

Investir dans l'immobilier quand on a plus de 60 ans

Quand on a plus de 60 ans on commence (si ce n'est pas déjà fait) à penser à sa retraite et aux revenus que l'on va avoir. Pour améliorer leurs revenus, beaucoup de gens se tournent vers l'immobilier. L'avantage de cet investissement réside dans un revenu mensuel récurrent ainsi que dans la création d'un patrimoine à transmettre à ses enfants. Malgré ce que certains pensent : NON, il n'est pas trop tard pour placer intelligemment son argent en vue d’une retraite plus dorée ! La partie la plus compliquée pour investir dans l'immobilier quand on a plus de 60 ans reste d'obtenir un prêt.

29 Septembre 2022
Un courtier spécialiste de l'immobilier locatif

Un courtier spécialiste de l'immobilier locatif et du regroupement de crédit !

Le crédit et plus généralement le financement est l'un des premiers freins dans l'investissement immobilier. Il est donc nécessaire d'être accompagné par un courtier professionnel qui saura vous accompagner quelque soit votre expérience, vos objectifs ou le nombre de biens que vous détenez. 

29 Septembre 2022
Report total et partiel de crédit, comment ça marche ?

Report total et partiel de crédit, comment ça marche ?

La situation exceptionnelle due à la crise sanitaire du Coronavirus a remis en lumière les mécanismes qui permettent de soulager les personnes qui remboursent un crédit immobilier.

En effet de nombreuses personnes peuvent se retrouver dans une situation personnelle difficile. Beaucoup de salariés sont en chômage partiel et voient donc leurs revenus diminués. Il y a également les travailleurs non salariés et les indépendants qui peuvent se retrouver du jour au lendemain sans revenus.

Dans le domaine de l'investissement locatif, certains locataires se retrouvent dans l'incapacité de payer leur loyer et certains propriétaires ont un logement vacant qu'ils ne peuvent pas relouer car les visites sont impossibles en période de confinement.

Pour pallier ce type de situation, il existe plusieurs mécanismes ainsi que des recours possibles pour obtenir un aménagement de son crédit. Nous allons étudier cela dans les paragraphes qui suivent.

29 Septembre 2022
Emprunter pour investir

Emprunter pour investir en immobilier : le guide

Emprunter pour investir est la solution la plus utilisée pour les investisseurs immobiliers. Pour faciliter au mieux vos recherches, nous avons concentré toutes les réponses à vos questions dans cet article !

29 Septembre 2022
Loi Hamon assurance emprunteur

Loi Hamon assurance emprunteur : comment ça fonctionne ?

Quand on souscrit à une couverture afin d’assurer son prêt immobilier, l’objectif reste d’obtenir le meilleur taux pour son projet locatif. De ce fait, il n’est pas rare qu’un investisseur soit attentif aux autres offres sur le marché et désire finalement assurer son crédit immobilier ailleurs s’il tombe sur une meilleure assurance. La loi Hamon comporte justement une volet spécifique pour octroyer des droits de changement d’assureur dans le secteur de la pierre. Y a-t-il des frais de résiliation pour changer de contrat d’assurance immobilier ?

Regardons ensemble comment fonctionne la loi Hamon pour l’assurance emprunteur et pourquoi elle s’avère favorable à la rentabilité de votre placement  !

29 Septembre 2022