L’impact de la hausse des taux directeurs sur l’immobilier
Avant de voir les conséquences de la hausse des taux directeurs sur l’immobilier, nous allons d’abord vous expliquer la décision de la Banque Centrale Européenne.
La hausse des taux directeurs pour limiter l’inflation
En 2022, l’inflation a connu des niveaux records avec une moyenne à 10,7% sur le territoire européen en octobre (source : https://ec.europa.eu/). Or, cette hausse des prix a des conséquences particulièrement néfastes sur le pouvoir d’achat des Français et leur épargne.
Et pour cause, si vous pouviez faire votre plein de courses avec 100 € avant l’inflation, il vous faudra désormais débourser à la caisse environ 110 € pour les mêmes achats.
En 2023, le taux d'inflation moyen dans la zone euro était de 8,6 %. En mars 2024, l'inflation a légèrement diminué, atteignant 7,3 %.
Il convient donc de limiter l’inflation. Pour cela, les économistes préconisent une hausse des taux directeurs. L’idée étant de rendre l’accès au crédit plus difficile. Les entreprises et les particuliers ayant plus de difficultés à emprunter (que ce soit pour consommer ou investir), l’activité économique ralentit. Et la hausse des prix également.
Mais quelle est la conséquence de cette hausse des taux directeurs ? Et notamment dans le secteur immobilier ?
Les conséquences de l’augmentation des taux d’intérêt
Les taux directeurs correspondent aux intérêts payés par les banques commerciales pour emprunter. En effet, votre banque ne dispose pas de ressources illimitées. Pour vous prêter de l’argent dans le cadre d’un investissement immobilier, elle emprunte auprès de la BCE. Et si les taux directeurs augmentent, le montant de l’emprunt réalisé par cette banque augmente également.
En 2021, avec un taux directeur à 0 %, les banques qui empruntaient 1 million d’euros devaient rembourser la même somme. En mars 2024, elles devaient rembourser 1,04 million d’euros.
Bien évidemment, elles répercutent cette hausse des taux directeurs sur les taux d’intérêt payés par les emprunteurs particuliers.
Et là encore, l'endettement coûte plus cher à mesure que les taux d’intérêt augmentent. Les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier doivent débourser la même somme pour emprunter moins, ou payer plus pour emprunter la même somme.
- En janvier 2022, le taux nominal moyen du crédit immobilier sur 20 ans était de 1%.
- En septembre 2022, ce taux nominal moyen a doublé pour atteindre les 2%.
- En janvier 2023, le taux nominal moyen du crédit immobilier sur 20 ans était de 2,5%.
- En mars 2024, le taux nominal moyen du crédit immobilier sur 20 ans a augmenté est était de 4%.
- Pour rappel, l’objectif de la BCE est de faire baisser l’inflation à un taux de 2%. Pour ce faire, elle va continuer à augmenter ses taux directeurs et ainsi les taux de crédit immobilier vont continuer à augmenter.
Voici un exemple de l'évolution du coût du crédit avec les hypothèses suivantes :
- emprunt de 200 000€
- taux nominal du crédit immobilier sur 20 ans : 1% en janvier 2022, 2% en septembre 2022 et 4% en septembre 2024
- base de revenus nets de 3 000€ par mois
- Bon à savoir : le taux d’endettement maximal toléré par les banques est de 35% (sauf dérogation)
Ce n’est donc pas forcément une bonne période pour les nouveaux acquéreurs immobiliers. Sans compter qu’en période de crise, les établissements bancaires se montrent plus frileux. Et pour cause, les emprunts accordés ont décliné de 45 % entre le début et la fin de l'année 2022 (source : lesexpertsdelimmobilier.com). En 2023, une nouvelle baisse de 30 % a été observée.
Cela dit, il y a quelques investisseurs qui peuvent tirer parti de cette hausse des taux directeurs. Ce sont ceux qui ont déjà un apport conséquent pour leur achat immobilier. Cet apport peut provenir d’une épargne élevée ou encore d’une source importante de revenus (vente d’un actif financier ou d’un bien immobilier, héritage, donation…). On vous explique pourquoi ces futurs acheteurs sont en position de force.
Mais avant de poursuivre votre lecture, nous vous invitons à découvrir cette vidéo dans laquelle Bassel Abedi, fondateur d'Horiz.io, anime une conférence sur le thème de "Inflation et hausse des taux de crédit. Quelles solutions pour votre investissement locatif ?" :
L’épargne pour faire face à la hausse des taux directeurs
Si la hausse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne se traduit par des difficultés à obtenir des crédits, les futurs acheteurs qui ont déjà de l’argent de côté se trouvent avantagés. Voici tous les bénéfices de l’épargne pour votre projet d’achat immobilier.
L’épargne pour moins emprunter
Plus vous avez d’épargne, moins vous empruntez.
Et lorsque le niveau des taux directeurs est au plus haut, il est d’autant plus intéressant d’avoir du cash que de la dette.
En effet, pour un investissement immobilier à 100 K €, celui qui dispose de 60 K € ne devra emprunter que 40 K €. À l’inverse, celui qui dispose de 10 K € devra emprunter 90 K €
Or, le montant du capital emprunté influence la durée d’emprunt et surtout le taux d’intérêt. Et comme le taux de crédit immobilier est déjà élevé, celui qui n’a que peu d’apport devra débourser plusieurs milliers d’euros supplémentaires.
L’épargne pour optimiser ses chances d’avoir un crédit immobilier
Plus vous avez d’épargne, plus vous augmentez vos chances d’obtenir un crédit.
En période de hausse des taux directeurs, les banques se montrent plus frileuses à prêter de l’argent. Elles ont tendance à accepter les “bons dossiers” et à rejeter les autres (“mauvais” dossiers ou dossiers présentant trop de risques).
Or, si vous avez de l’épargne, le risque est moindre. En effet, comme vous empruntez moins, les mensualités sont plus faibles et la durée d’emprunt est aussi réduite.
La banque étant rassurée, vous bénéficiez de facilité de prêt et d’un taux d’emprunt plus faible (sous le taux d’usure).
L’épargne pour rassurer les vendeurs
Plus vous avez d’épargne pour votre achat immobilier, plus vous allez pouvoir présenter une offre solide (et meilleure que les autres) au vendeur.
Si vous rassurez les banques grâce à un apport important, vous rassurez aussi les vendeurs. Et pour cause, dans le processus d’achat, nombre d’entre eux redoutent le refus de crédit. Car cela réduit la probabilité de conclusion de la vente.
Le vendeur préfère donc négocier avec un acheteur ayant les fonds suffisants pour limiter les risques.
Futur acheteur ? C’est le moment de sortir vos talents de négociateur pour obtenir un bon prix !
L’épargne pour augmenter son pouvoir de négociation
Plus vous avez d’épargne pour votre achat immobilier, plus vous allez pouvoir négocier.
Si les vendeurs préfèrent négocier avec un acheteur ayant de solides capacités financières, c’est d’autant plus vrai en période de crise financière.
En effet, la hausse des taux directeurs provoque des difficultés d’obtention de crédit. Autrement dit, un nombre d’acquéreurs immobiliers plus restreint. Dans ce cadre, la marge de négociation passe du côté de l’acheteur qui a de l’épargne.
L’épargne pour profiter des fluctuations du marché immobilier
Plus vous avez d’épargne, plus vous profitez d’une baisse éventuelle des prix de l’immobilier.
La hausse des taux directeurs est souvent le signe annonciateur d’une crise économique, et éventuellement d’une crise de l’immobilier.
Les investisseurs ayant une épargne élevée peuvent donc étudier le marché avec attention pour profiter d’éventuelles opportunités lorsqu’elles se présenteront.
Attention toutefois, il ne faut pas attendre ad vitam eternam que les prix de l’immobilier s'effondrent. En effet, lorsque l’inflation s’envole, conserver son épargne sur un livret A ou une assurance vie n’est qu’une perte d’argent.
Le point sur les chiffres en février 2023 :
- taux de rémunération du livret A : 3%
- taux de rémunération moyen d’une assurance-vie : estimé à 2,1% en 2023 (concerne les fonds en euros uniquement)
- taux d’inflation en France : 7,8% (en février 2024).
Utiliser l’épargne pour un achat immobilier est donc une excellente manière de se prémunir contre l’inflation, à la fois grâce à la constitution d’un patrimoine immobilier, mais aussi grâce au rendement de l’investissement locatif.
Alors si vous avez un projet immobilier, c’est le moment de sécuriser votre épargne.
