Taux d’usure : définition
Vous l’avez constaté, en 2023, on parle beaucoup d’immobilier, de TAEG et de taux d’usure. Or, ce dernier terme est de loin le moins compris par les particuliers investisseurs, surtout ceux qui débutent.
En réalité, derrière ce nom d’apparence complexe, se cache simplement la limite accordée aux banques dans l’application de leurs taux d’intérêt. C’est le taux maximal légal auquel un établissement de crédit peut avoir recours pour vous prêter de l’argent. La fixation d’un tel indicateur est justement là pour protéger les emprunteurs face à des taux qui pourraient devenir trop élevés, ce qui déséquilibrerait l’équilibre monétaire et financier du pays. Les taux d'usure sont fixés par la Banque de France.
Les crédits accordés selon ces taux d’usure sont appelés les prêts usuraires. Dans tous les établissements de crédit agréés, prêter de l’argent au-delà du seuil d’usure est illégal. C’est pourquoi, même s’il diffère d’une banque ou d’un courtier à l’autre, le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) proposé est systématiquement inférieur au taux d’usure du moment.
Bon à savoir : les méthodes de financement collaboratif ne sont pas concernées par ses obligations légales. En conséquence, les taux annuels sont bien supérieurs aux taux pratiqués dans les banques et courtiers classiques.
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Comment calculer le taux d’usure immobilier ?
Chaque trimestre ou mois, c’est à la Banque de France que revient le devoir de publier le taux d’usure applicable dans le journal officiel. Pour le calculer, elle utilise une formule relativement simple en se basant sur les TAEG appliqués partout en France.
La formule est la suivante : Taux effectif moyen + (1,33 x taux effectif moyen)
En d’autres termes, elle prend la moyenne des taux appliqués par les établissements et elle ajoute ensuite ⅓ de ce taux au résultat précédemment obtenu pour avoir le taux d’usure du prochain trimestre ou mois.
Le TAEG pris en compte dans le calcul comporte plusieurs paramètres, tels que :
- les frais de dossier ;
- le taux nominal ;
- les garanties et assurances obligatoires.
Le dernier point vous surprend peut-être. Eh oui, l’assurance emprunteur n’est pourtant pas une obligation légale. C’est donc une faiblesse évidente de la méthode du calcul de ce taux d’usure. Ensuite, la Banque de France s’appuie sur les taux appliqués lors du trimestre ou mois précédent, or ces mêmes taux sont eux-mêmes issus d’offres de prêts établies encore avant. Il y a donc un décalage de plus de 6 mois dans l’établissement du taux d’usure applicable pour les crédits immobiliers pour les 3 prochains mois, ce qui pénalise les acheteurs souhaitant se positionner en cas de remontée des taux.
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Quel est le taux d’usure immobilier en ce moment ?
La barre symbolique des 5% a été franchie en août 2023. Voici l'évolution du taux d'usure pour les crédits immobiliers entre 10 et 20 ans en 2023.
Voici l'évolution du taux d'usure pour les crédits immobiliers entre 10 et 20 ans en 2024.
Rappel des hausses du taux d'usure immobilier (taux fixes) pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans (Source banque-france.fr) :
- 1er janvier 2023 : 3,53%
- 1er février : 3,71%
- 1er mars 2023 : 3,87%
- 1er avril 2023 : 4,09%
- 1er mai 2023 : 4,33%
- 1er juin 2023 : 4,45%
- 1er juillet 2023 : 4,84%
- 1er août 2023 : 5,12%
- 1er septembre 2023 : 5,28%
- 1er octobre 2023 : 5,55%
- 1er novembre 2023 : 5,65%
- 1er décembre 2023 : 5,80%
- 1er Trimestre 2024 : 6,01%
- 2ème Trimestre 2024 : 6,13%
Pour rappel, au 1er mai 2023, le taux d’usure immobilier est passé à 4,33 % pour les crédits immobiliers entre 10 et 20 ans. C’était la troisième hausse consécutive de la Banque de France en l’espace de trois mois, alors qu’habituellement, cette réévaluation se fait de manière trimestrielle. Seulement, il paraît évident que la revalorisation du taux d’usure est encore insuffisante.
Il n’y a qu’à sortir de nos frontières pour se rendre compte que nous ne sommes peut-être pas en adéquation avec la réalité des marchés actuels. En Italie, le taux applicable est à 6,5 %, il est de 10 % en Belgique et même de 18 % en Suisse. Ces seuils usuraires permettent de ne pas rendre élitiste l’octroi de prêts à travers le pays, alors que c’est un peu ce qui se passe pour l’heure en France.
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Comment décrocher un prêt immobilier locatif malgré ce taux maximum légal très limité ?
Qui dit taux relativement bas par rapport au contexte inflationniste, dit restriction de prêts et segmentation plus importante des foyers éligibles ou non. Pourtant, il est toujours possible de décrocher un prêt immobilier en France en 2023. D’ailleurs, c’est un moment qui profite sans aucun doute aux courtiers.
Tout d’abord, vous pouvez vous servir de la situation économique bancale pour faire jouer la concurrence, notamment en tentant de gagner ne serait-ce qu’un demi-point sur votre taux nominal. Étant donné que les méthodes de calculs sont différentes d’un établissement de prêt à un autre, n’hésitez pas à être curieux. De plus, cela vous permettra de comparer les frais de dossier et de les négocier. Pas de panique si vous essuyez un refus, il vous faut persévérer et vous renseigner auprès de 4 banques et courtiers au minimum.
Ensuite, vous pouvez aussi user du levier de l’assurance emprunteur, qui ne peut vous être imposée de force par la banque qui vous prête les fonds. Ainsi, vous êtes libre de choisir d’autres offres que le contrat de groupe proposé par un bancassureur, en faisant une fois de plus jouer la concurrence. Étant donné que nous avons vu que le taux de l’assurance était inclus dans le calcul du TAEG, toutes les économies sont bonnes à prendre pour tenter de faire baisser le taux d’usure de votre offre de prêt et ainsi pouvoir la signer.
Enfin, vous pouvez songer à emprunter sur une plus courte période, ce qui fera naturellement baisser votre TAEG.
Toutefois, attention au taux d’endettement maximum cette fois, qui est fixé à 35 % de vos revenus.
Ce qu’il faut retenir
Le taux d’usure est un indicateur qui sert à limiter les banques dans leurs offres de prêts aux particuliers et aux professionnels. Pour autant, le taux d'usure immobilier reste assez bas en France, étant donné qu’il est toujours en dessous du taux de l’inflation, ce qui inflige à certains Français de revoir leur projet d’achat immobilier pour se conformer aux exigences plus pointues en matière de financement. Cependant, vous avez des leviers pour décrocher coûte que coûte votre prêt, peu importe le contexte actuel.
Taux d’usure immobilier : FAQ
Quand va être revu le taux d’usure ?
Entre le 1er février 2023 et 31 décembre 2023, la Banque de France revisitait chaque mois les seuils des taux d'usure pour toutes les catégories de prêts (dont ceux immobiliers). Précédemment et pour 2024, cette révision des taux d'usure se fait de façon trimestrielle.
Quand emprunter en 2024 ?
Comme chaque année, il est déjà plus opportun de se présenter à sa banque en début d’année civile pour mettre toutes les chances de son côté et obtenir un prêt immobilier avec les meilleurs avantages, car les banques ont des limites de prêt à respecter par an. Premiers arrivés, premiers servis.
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