Calculer la rentabilité d’un bien : première étape avant l’achat !

Qu’est-ce qu’un rendement immobilier ?

Nous parlons fréquemment de rendement locatif ou encore de rentabilité immobilière pour mettre un chiffre sur la réussite d’un investissement immobilier locatif. Cet indicateur correspond à la somme des revenus (tirés des loyers) que l’on rapporte au prix d’acquisition du bien.

Utiliser le taux de rentabilité locative d’un bien immobilier permet de jeter un œil de manière globale sur les résultats financiers possibles du projet en question, afin de prendre connaissance de la première tangente. Ensuite, parmi les différents chiffres que l’on peut obtenir des différentes formules de rendements locatifs d’un logement, il y a la rentabilité brute et nette.

Tout d’abord, le taux de rendement immobilier locatif moyen de la zone géographique où se situe le bien doit être connu, pour le comparer à celui de votre appartement ou maison. À partir de là vient le calcul de la rentabilité nette. Celle-ci inclut l’ensemble des charges attenantes au projet (frais de notaire, charges de copropriété, travaux, etc.), les impôts en fonction du régime choisi, les dispositifs de défiscalisation éventuels, etc. Vous devez chercher à déterminer votre seuil de rentabilité sur le projet immobilier que vous envisagez, c’est-à-dire le juste équilibre qui vous permettra de compenser vos dépenses par vos revenus locatifs. C’est l’objectif du chiffre d’affaires (CA) à réaliser pour ne pas perdre d’argent. 

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Comment faire un calcul de rendement locatif potentiel ? 

Effectuer le calcul de rentabilité d’un achat immobilier prend plusieurs formes, comme nous le disions plus haut. Il y a d’abord le calcul de la rentabilité locative brute, qui s’écrit ainsi :

([Montant global des loyers perçus en un an x 12]/[prix d’achat immobilier]) x 100

Le résultat de cette formule vous donne donc un taux de rentabilité brut, à exprimer en pourcentage.

Ensuite, pour calculer la rentabilité locative nette, il vous faut rajouter au calcul les sorties d’argent réelles prévues pour ce projet immobilier, ce qui nous donne :

([Montant global des loyers perçus en un an x 12] — intégralité des dépenses relatives au bien/[prix d’achat immobilier]) x 100

Les charges à comptabiliser dans la formule du taux de rentabilité nette du bien sont, entre autres :

• votre fiscalité ; 
• les honoraires de gestion locative ; 
• honoraires d’agence immobilière, le cas échéant ; 
• les frais de notaire ; 
• vos charges de copropriétés, le cas échéant ; 
• les intérêts d’emprunt ; 
• les travaux de rénovation éventuels ; 
• etc.

Ce calcul peut prendre bien plus de temps que le premier, car il vous amène à réfléchir sur les détails de votre projet d’investissement locatif. Pour obtenir ce résultat plus simplement, nous vous donnons une solution à la fin de l’article : passer par un logiciel en ligne. 

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Quels sont les autres indicateurs de performance pour un projet immobilier ?

En plus du calcul de rentabilité locative par ville, de rentabilité brute d’un bien et de rendements nets, il faut effectivement pousser l’analyse financière plus loin pour prétendre connaître le potentiel réel d’un investissement immobilier. C’est pour cela que toutes ces indications relatives à la rentabilité locative d’un logement doivent absolument être complétées par des calculs des indicateurs de performance immobilière suivants :

• Calcul TRI : le taux de rendement interne d’un placement est un indicateur vous permettant de mieux vous projeter dans votre projet locatif. Son calcul prend en considération les flux financiers relatifs à l’investissement sur une durée d’un an, ce qui aboutit à un résultat, appelé taux de rendement interne annuel. Lors du calcul, il faut se positionner sur un scénario de revente et une perspective concernant la plus-value dégagée à terme.
   
• Calcul VAN : la valeur actuelle nette d’un investissement immobilier locatif représente ce que vaut le logement à l’instant T, en prenant en compte l’évolution du marché immobilier. Il est utile de la calculer avant d’acheter une maison, mais également avant de la revendre, pour vérifier si celle-ci n’a pas perdu trop de valeur entre-temps, et ainsi déceler s’il s’agit du moment opportun pour la revendre.

L’un ne va pas sans l’autre, la VAN et le TRI sont complémentaires. Pour que l’investissement ait un réel intérêt financier, la VAN doit être au moins égale à 0 (ce qui veut dire que les dépenses sont au moins couvertes par les rentrées d’argent), et au mieux, positive. Si celle-ci est négative, il est préférable de ne pas se positionner sur le projet en question, ou de revoir certains paramètres pour arranger le calcul.

Idéalement, vous devez donc avoir en votre possession ces trois indicateurs, avec une déclinaison de la rentabilité immobilière (celle de la ville, la brute et la nette). En amont à tout cela, le simple calcul de vos dépenses, couplées à vos revenus tirés de la location, vous donne le cash flow ou flux de trésorerie généré par votre potentielle opération immobilière.

Qu’est-ce qu’une bonne rentabilité locative ? 

Si vous souhaitez un jour devenir rentier immobilier, vous devez, plus que n’importe quel investisseur, vous demander quelle rentabilité locative atteindre pour réaliser ce rêve.

Tout d’abord, il est important de savoir que ce qu’il faut analyser, c’est l’ensemble des performances de chaque actif au sein de votre portefeuille immobilier. En effet, certains appartements peuvent vous dégager une rentabilité plus faible, mais ne jamais être en situation de vacance locative (sans personne dans le logement), ce qui vous fait une sorte de clé de sûreté au sein de votre patrimoine. Dans un cas inverse, le bien qui vous rapporte le plus annuellement peut aussi être celui qui a le plus de mal à trouver des locataires en toutes saisons. Donc, il vous faut avant tout nuancer chaque calcul et, au mieux, vous faire aider par un expert-comptable ou un fiscaliste spécialisé dans le secteur immobilier.

Pour répondre à la question sur la bonne rentabilité locative, si vous réussissez à avoir une moyenne de rendements annuels nets de 4 à 8 %, vous vous situez dans une fourchette intéressante. Si jamais chaque somme perçue en cash flow positif est mise de côté et réinjectée dans vos investissements, peu importe les supports (outre les livrets A, PEL, etc.), alors, l’effet des intérêts cumulés peut vous rapporter rapidement bien plus que prévu. 

Calculette rendement locatif : chez Horiz.io, la pierre est accessible à tous !

Nous avons vu à quel point le calcul de la rentabilité d’un bien avant un achat immobilier s’avère crucial et déterminant dans la réussite de votre projet locatif. Pour aller dans ce sens et vous aider un peu plus à concrétiser et à optimiser votre premier investissement dans la pierre locative, Horiz.io met à votre disposition une solution innovante d’investissement locatif clé en main.

Notre plateforme est entièrement accessible en ligne, et vous avez la possibilité d’être entouré d’experts du secteur, si toutefois vous aviez besoin de réponses à vos questions complexes. De plus, notre simulateur de rendements immobiliers vous octroie la chance de calculer le TRI, la VAN, la rentabilité locative brute et nette, le tout en un seul envoi de formulaire. Par ailleurs, vous pouvez lancer autant de simulations que nécessaire, afin de comparer notamment les effets des différents régimes fiscaux ou dispositifs d’État existants (loi Pinel, Censi Bouvard, Malraux, LMNP au réel et amortissement immobilier, etc.).

Calculer la rentabilité d’un bien : FAQ

Quel est le bon taux de rendement locatif ? 

La réponse à cette question dépend surtout de vos objectifs financiers. Globalement, une rentabilité locative annuelle nette de 3 à 6 % est tout à fait correcte. De plus, sur le long terme, c’est un bon moyen d’en faire des revenus complémentaires. 

Quels sont les indicateurs de la rentabilité ? 

Parmi les indicateurs les plus souvent utilisés lors du calcul du potentiel d’un bien immobilier, il y a :

• le cash flow ; 
• le taux de rentabilité locative brut et net ; 
• le taux de rendement interne (TRI) ; 
• et la valeur actuelle nette (VAN).

Comment choisir un bon investissement ? 

Le choix d’un placement rentable et utile est défini par la nature de vos objectifs d’investissements. Si vous souhaitez vous créer un patrimoine pour en faire profiter à vos héritiers, ou encore si vous désirez plutôt bénéficier de revenus complémentaires, dans chacun des cas, vous n’adopterez pas la même stratégie immobilière. Une bonne définition de votre projet au départ est cruciale pour ne pas partir dans tous les sens et suivre une ligne conductrice optimale en fonction de votre situation personnelle.

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