LMNP fiscalité : quel régime privilégier ?

Rappels sur le statut LMNP et ses conditions

Le statut LMNP est attribué aux investisseurs immobiliers particuliers qui achètent des biens dans le but de les mettre à disposition de locataires équipés avec du mobilier. Le loueur en meublé non professionnel se distingue d’ailleurs du loueur en meublé professionnel (LMP), par la somme totale des loyers qu’il perçoit à l’année de ses locations meublées. En effet, pour être LMNP, vous ne devez pas dépasser le seuil de 23 000 € de recettes locatives annuelles et ces revenus ne peuvent également pas dépasser 50 % de l’ensemble de vos revenus globaux. 

En tant que LMNP, vous vous différenciez également d’un loueur en location à vide, qui, lui, met en location des logements dénués d’équipements. L’avantage premier de louer meublé, s’avère être le prix du loyer qui est généralement plus élevé, ainsi que le turn-over régulier qui fait que les appartements restent rarement vacants. De plus, vous pouvez exiger à vos locataires jusqu’à deux fois le montant du loyer hors charges comme caution. Néanmoins, vous avez des conditions en matière de meubles et accessoires à respecter pour pouvoir conserver votre statut et ainsi pouvoir bénéficier du régime apprécié du loueur LMNP.

La fiscalité en location meublée non professionnelle  

Dans la catégorie fiscale du statut LMNP, vous retrouvez, comme pour le régime foncier, deux options pour votre imposition. Vous avez le choix entre le micro-BIC, qui s’apparente au régime forfaitaire (l’équivalent du micro foncier pour la location à nue), et le régime BIC au réel. Ici, vous ne relevez pas de l’imposition foncière, ce qui veut dire que les loyers que vous percevez de vos locations meublées sont considérés comme des revenus commerciaux, d’où le sigle BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), qui indique de quelle fiscalité vous dépendez. Ainsi, vos revenus locatifs sont imposés de la même manière que les revenus de votre coiffeur ou boulanger. L’avantage, c’est que vous bénéficiez alors d’un cadre fiscal bien plus souple que dans le cadre de l’imposition des revenus fonciers. Votre rentabilité locative est donc optimisée.

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Zoom sur le micro-BIC en location meublée

Tout comme pour la location nue, le statut LMNP dispose d’un régime forfaitaire qui se nomme micro-BIC. Ici, il s’agit d’appliquer un abattement unique et ce, peu importe les charges réelles supportées par le propriétaire bailleur, et peu importe le montant des loyers encaissés à l’année, dans la limite de 23 000 €. Pour compenser cela, le forfait appliqué est tout de même plus élevé que dans le cadre du régime microfoncier. En effet, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives (contre 30 % en location nue). Ce n’est pas tout, puisqu’en cas de location meublée classée tourisme ou chambre d’hôte, c’est 71 % qui sont déduits de vos loyers perçus.

Pour être éligible au régime micro-BIC, vous devez toutefois respecter d’autres plafonds de ressources globales. L’ensemble de vos revenus commerciaux (y compris ceux ne découlant pas de la location meublée) ne doit pas excéder 72 600 € en location classique et 176 200 € dans le cadre de la location touristique. Bien entendu, si vos recettes locatives pour vos locations meublées dépassent 23 000 €, vous basculez automatiquement dans la catégorie de LMP, car l’administration fiscale vous considérera alors comme loueur en meublé professionnel. L’enregistrement au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) devient alors obligatoire. 

C’est uniquement une fois l’abattement de 50 % appliqué à vos revenus locatifs en LMNP que vous pouvez calculer le montant des prélèvements sociaux, car c’est cette somme qui sert de base. Ceux-ci s’élèvent dans tous les cas à 17,2 % de vos revenus nets imposables et sont intégrés au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR) auquel vous êtes soumis. 

Le régime réel : le préféré des investisseurs LMNP

Cette deuxième option est bien souvent celle qui est la plus choisie par les contribuables investisseurs dans la location en meublé non professionnelle. Contrairement au régime forfaitaire, ici, chacune de vos charges est déductible de vos recettes locatives, ce qui diminue in fine votre assiette imposable. Cependant, les frais doivent être directement liés à l’exploitation de votre bien mis en location meublé. Vous devez d’ailleurs fournir des factures à l’appui.

En plus de l’amortissement du bien lui-même, dans la limite de 10 700 € par an et du mobilier (sous certaines conditions), grâce au régime réel vous pouvez déduire : 

• le coût réel d’achat des biens mobiliers ;
• votre taxe foncière ; 
• les charges de copropriétés le cas échéant ;
• votre assurance loyer impayée ; 
• vos frais de gestion locative ; 
• etc.

Tant d’avantages qui cachent toutefois une gestion de trésorerie plus importante, ce qui explique pourquoi la plupart des investisseurs LMNP au réel préfèrent faire appel aux services d’un expert-comptable. De cette manière, les risques de faire l’impasse sur une charge déductible sont quasiment nuls.

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Comment choisir son imposition pour une location meublée ?

Comme vous avez pu le constater, le statut LMNP vous offre une fiscalité avantageuse, quel que soit le régime que vous choisissez. Néanmoins, vous pouvez encore plus optimiser votre fiscalité en fonction de votre situation personnelle. 

Si vous avez plus de 50 % de charges découlant directement de la gestion de votre bien en location meublée, alors il est déjà plus avantageux pour vous de passer au régime réel. Cependant, si vos charges ne dépassent pas ce seuil, vous pourrez tout de même avoir un intérêt à passer au réel, notamment si vous comptez réaliser des travaux sur votre logement. En effet, il n’y a qu’avec le régime BIC au réel que vous pourrez les amortir. De même, si vous souhaitez pouvoir amortir les meubles que vous avez choisis pour votre intérieur, c’est le régime réel qu’il vous faut. En réalité, tout dépend de la valeur de votre logement, ainsi que celle du mobilier qui le compose. En plus, n’oubliez pas que pour le régime LMNP au réel, il y a plus de gestion locative et l’intervention d’un expert-comptable est fortement recommandée, bien que non obligatoire, ce qui est un coût supplémentaire

Enfin, les particuliers qui verront le plus d’avantages à rester au régime micro-BIC sont ceux qui ne sont pas imposés de manière excessive, bien que dans la plupart des cas, dès que vos revenus locatifs imposables dépassent les 3 500 €, le régime réel soit d’ores et déjà plus opportun.

Quoi qu’il en soit, le régime micro-BIC est celui qui vous est automatiquement attribué lors de votre immatriculation SIRET, mais vous pouvez à tout moment demander à passer au réel, sans condition. Si c’est ce que vous faites, assurez-vous tout de même d’y avoir bien réfléchi avant, car vous vous engagez à rester soumis à ce régime pendant 3 ans au minimum. D’ailleurs, pour être sûre de prendre la bonne décision et d’améliorer votre stratégie fiscale, vous pouvez utiliser notre calculette de rendements locatifs Horiz.io qui se charge de vous fournir de multiples données et de simuler votre fiscalité ! 

LMNP fiscalité : FAQ

Comment fonctionne la défiscalisation LMNP ?

Quand on investit en tant que loueur LMNP, on parle souvent de l’opportunité de défiscalisation qu’offre ce statut. On parle en fait de l’amortissement qui se trouve être au centre de la stratégie immobilière de ce régime fiscal. En constatant les charges invisibles de votre investissement locatif liées notamment à l’usure et à la vétusté des murs et du mobilier, vous réduisez considérablement la somme de vos rendements imposables, limitant votre imposition et optimisant votre rentabilité locative.

Puis-je vivre dans mon LMNP ?

Non. Étant donné que le régime LMNP repose sur le principe que vous percevez des revenus locatifs découlant de la mise en location de votre bien immobilier meublé, vous ne pouvez pas habiter dans votre logement. Vous devez conclure un bail commercial d’au moins 1 année civile pour chaque nouveau locataire dans votre appartement. À partir du moment où vous souhaitez prendre possession des lieux et arrêter de percevoir des recettes locatives, alors vous perdez le statut LMNP pour cette habitation, qui devient alors votre propre résidence principale (ou secondaire le cas échéant).

Comment ne pas payer d’impôt LMNP ?

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel, vous pouvez être totalement exonéré d’impôts si vous avez financé votre projet locatif via un crédit immobilier et que vous avez effectué beaucoup de travaux. En effet, dans un tel cas, il se peut que le déficit que vous avez généré soit tel que vous n’ayez pas à payer d’imposition sur vos recettes locatives pendant une longue période. Ce type de montage financier est d’ailleurs fréquemment utilisé à cette fin.

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