Comment se prémunir au mieux des risques locatifs ?

Les problèmes locatifs sont bien souvent la hantise des propriétaires. En effet, ils constituent un véritable frein pour les potentiels investisseurs, encore frileux de mettre leur bien en location. Même si ce risque peut être bien sûr effrayant, il n'est pas aussi courant que ce que l'on croit. En effet, il existe des solutions pour limiter ce risque au maximum. Faisons le point sur les solutions existantes et ce que nous pouvons vous proposer pour vous aider.

Mise à jour le 23 Août 2023
Se prémunir au mieux des risques

Quels sont les différents risques locatifs ?

En effet, les risques locatifs sont divers, et peuvent toucher différentes parties de votre gestion locative :

  • Les impayés de loyer : l’utilisation du logement par le locataire est soumise à une contrepartie financière, mais il arrive parfois que le locataire cesse de payer son loyer, soit à cause d’une diminution de revenus, soit de mauvaise foi, volontairement et illégalement.
  • Les squatteurs : votre logement est squatté si une personne y est installée sciemment par voie de fait alors qu’elle n'a jamais été titulaire d'un bail.
  • La dégradation du mobilier : à la fin du bail de location meublée, le mobilier est dégradé, ce qui revient à la charge du locataire.
  • La dégradation du bien : pour une location vide ou meublée, le locataire peut avoir dégradé le bien (peintures tachées, sol endommagé, etc.).

Ces risques locatifs impactent réellement le bailleur et le rendement locatif du bien mis à la location, et certaines charges sont des obligations du locataire, ce qui peut faire peur aux propriétaires. Découvrez à ce propos qui paie quoi entre le locataire et le propriétaire.

Comment se protéger contre ces risques ?

Ainsi, face à ces risques locatifs, il convient de prendre toutes les mesures nécessaires pour se protéger au mieux :

Bien choisir son locataire :

En effet, la toute première chose à faire en mettant son bien à la location est de bien choisir son locataire, c’est-à-dire un locataire fiable et sérieux, afin de maximiser ses chances de louer son bien sans impayés ni dégradations. Eh oui, limiter les risques locatifs commence par le choix d'un bon locataire, un locataire solvable.

Ainsi, ne négligez pas le fait de demander auprès de votre locataire des garanties de paiement de loyers qui doivent rester un critère incontournable de sélection.

En moyenne, il est demandé des garanties représentant 3 fois le montant du loyer afin d’écarter tout risque de loyers impayés. Néanmoins, vous pouvez accepter des candidats jusqu’à 2,7 fois le loyer, mais, surtout, ne descendez pas dessous, les risques d’impayés sont exponentiels sous ce seuil.

Bien sûr, il est conseillé de privilégier les situations stables comme les CDI pour assurer des paiements sans problème. Vérifiez donc bien les revenus du locataire ainsi que les justificatifs pour vous assurer de sa solvabilité.

Se prémunir de l’impayé passe aussi par la constitution d’un bon dossier de location. La liste des documents autorisés pour l’édition d’un contrat de bail varie en fonction des situations de chacun.

Surtout, n’acceptez pas de signer votre contrat de bail avec un locataire vous proposant de vous fournir ces documents plus tard : de nombreux cas de loyers impayés découlent de là. Il convient en effet de vérifier tous les documents avant même de signer le bail, et d’avoir même des dossiers de location complets avant de choisir son locataire.

Vous pouvez également faire vérifier ces documents si vous le souhaitez avec des outils en ligne pour ainsi être sûr de la véracité des documents concernés. Avec la multiplication des outils internet et la hausse des loyers, la falsification de pièces a grandement augmenter. Il convient de noter que les dossiers falsifiés représentent en moyenne 1 dossier sur 5 dans les locations entre particuliers.

Une fois le locataire trouvé, essayez de favoriser les bonnes relations avec celui-ci et d’instaurer une relation de confiance, même si le risque 0 n’existe pas !

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Les cautions :

Au-delà d’un locataire bien trouvé, il faut se couvrir contre les impayés, car vous n’êtes jamais à l’abri de rien en mettant un bien à louer. Il vous faudra alors demander une caution ou un dépôt de garantie, c’est-à-dire une somme d'argent que le locataire vous verse au moment de la signature du bail, le plus souvent par chèque. On parle alors souvent de « chèque de caution ».

La caution (ou garant) est le terme utilisé pour désigner la personne qui se porte garante du paiement des loyers : en cas d'impayés en cours de bail, le propriétaire se tourne vers elle pour réclamer les sommes dûes. Il convient alors ici de bien regarder aussi le dossier de ce ou ces garant(s) (salaire, situation, etc.). Ce sont bien deux choses bien distinctes, les deux étant pourtant indispensables dès la signature du bail.

La GLI : Garantie Loyer Impayé

Assurance privée, la Garantie Loyer Impayé vous protège contre les défauts de paiements de loyers, les dégradations et éventuellement des frais de justice. Il convient de bien vérifier les différentes modalités avant de souscrire à ce type d’assurance. Par exemple, la garantie peut ne pas fonctionner dès le premier loyer impayé ou le dédommagement peut être décalé plusieurs mois après l’incident. 

Bon à savoir : le montant des primes d'assurance versé est déductible des revenus locatifs lorsque vous relevez du régime réel ou avez opté pour celui-ci.

À savoir également : l’assurance loyers impayés ne peut être souscrite que pour les locations de longue durée. Il n’est donc pas possible de souscrire à une GLI pour des locations saisonnières.

Pour cette garantie, il existe deux possibilités :

  1. La première est de la faire supporter à votre locataire : cela représentera alors quelques euros en supplément de son loyer.
  2. La seconde possibilité est le fait de la payer de votre poche mais vous serez ainsi assuré contre les impayés de loyers. Il vaut mieux être prévoyant et payer une garantie, plutôt que de payer un recours en justice avec un locataire, ce qui serait très chronophage.

Bénéficier d'une GLI à un prix préférentiel :

Pour vous permettre de vous prémunir au mieux des risques d’impayés et d’investir en toute sérénité, nous avons négocié auprès d’un partenaire pour vous une GLI à un prix préférentiel soit un coût de 1,88% applicable sur les loyers de votre bien.  Cette offre n’est normalement pas accessibles aux particuliers mais nous l’avons négocié pour tous nos abonnés en formule annuel peu importe la formule. 

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Voici les garanties de cette assurance : 

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Avant toute mise en location, il est indispensable de bien se prémunir des risques locatifs en prenant toutes les précautions nécessaires. En cas de doute, on ne le répétera jamais assez, n'oubliez surtout pas de prendre les devants et ce dès le premier problème. Dès lors que vous vous retrouvez en situation d’impayé, la proactivité est le maître-mot. Dans un premier temps, contactez votre locataire par téléphone et mail/courrier simple. Si vous aviez de bonnes relations jusqu’alors, privilégiez un ton calme, car il peut s’agir d’un simple oubli ou accident. Le cas échéant, cela peut se résoudre rapidement, étalé sur plusieurs mensualités. En cas de mauvaise foi de votre locataire que vous saurez vite comprendre, n’hésitez pas à prendre des mesures plus strictes et à ne pas attendre trop longtemps avant d’agir. 

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Bassel Abedi
Bassel Abedi
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