Devenir rentier immobilier : définition et conseils

Vous souhaitez acheter de nombreux biens immobiliers et vivre de vos loyers ? C’est tout à fait possible en devenant rentier immobilier. Quelles sont les étapes à suivre pour atteindre vos objectifs de liberté financière ? Découvrez tous nos conseils dans cet article.

Mise à jour le 22 Septembre 2022
Devenir rentier immobilier

Rentier immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Être rentier immobilier, c’est vivre de ses rentes immobilières grâce aux revenus locatifs. En générant assez de revenus, vous n’avez plus besoin de travailler pour vivre convenablement. Pour y parvenir, il faut posséder de nombreux biens immobiliers qui seront tous mis en location. Si les sommes des loyers encaissées chaque mois permettent de couvrir toutes les dépenses et votre train de vie, alors on considère que vous êtes un rentier immobilier.

Aujourd’hui, de nombreuses personnes n’apprécient plus leur travail et aimeraient pouvoir sortir de leur routine quotidienne. La vie de rentier peut donc faire rêver, surtout avec les nombreuses vidéos qui circulent sur internet et qui invitent à franchir le pas pour enfin devenir libre et indépendant.

Est-il vraiment possible de devenir rentier ? Effectivement c’est le cas. Cependant, cela demande de l’investissement et du temps. Entre se former, rechercher des biens immobiliers, visiter… Vous devez travailler dur avant de toucher des revenus réguliers et satisfaisants. Avec de la persévérance et de la patience, votre travail finira par porter ses fruits sur le long terme.

Une fois que vous êtes en possession de plusieurs biens immobiliers, il faut les gérer, les entretenir, faire la paperasse… 
Il se pose aussi la question de la somme d’argent qu’il faut pour se considérer comme rentier. De manière générale, on considère qu’une personne célibataire vivant dans une ville moyenne peut subvenir à ses besoins avec 2 500€ par mois net d’impôt. Vous pouvez bien sûr gagner plus ou moins que cette somme, mais il peut s'agir d’un bon point de départ pour vous fixer des objectifs.

Rentier immobilier : les avantages

L’investissement locatif est un moyen de développer son patrimoine immobilier tout en se créant des revenus réguliers. Devenir rentier immobilier présente de nombreux avantages.

Le premier bien évidemment est d’atteindre l’indépendance financière. En détenant de nombreux biens immobiliers, ceux-ci permettent de générer des revenus réguliers qui servent à couvrir les charges locatives et les mensualités de remboursement de crédit. Si vos investissements sont assez rentables, ils génèrent du cashflow, et donc des revenus complémentaires.

Ces revenus peuvent vous servir à investir dans d’autres biens immobiliers et à profiter de l’effet de levier de crédit. En effet, si vos biens s'autofinancent, les banques sont plus favorables à vous obtenir des crédits pour développer votre patrimoine immobilier. Chaque année, vos biens prennent de la valeur et vous pouvez, en cas de revente, faire de la plus-value.

L’investissement immobilier est aussi une forme de placement présentant peu de risques financiers. Même si au départ, vos connaissances sont peu développées, vous avez peu de chances de perdre de l’argent en investissant dans la pierre, ce qui n’est pas le cas d’un placement en bourse ou en crypto-monnaie.

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Rentier immobilier : les risques

Sur le papier, devenir rentier immobilier peut paraître simple et rapide. La réalité est tout autre et il est important d’avoir connaissance des différents risques qui peuvent se présenter en devenant investisseur immobilier.

Le taux d’endettement

L’acquisition d’un bien immobilier passe forcément par l’étape de l’endettement, c’est-à-dire du crédit bancaire (à moins de posséder beaucoup d’argent). C’est la solution qui vous permet d’acheter de nombreux biens en profitant de l’effet de levier. Attention tout de même à votre capacité d’endettement car vos mensualités de remboursement de crédit ne doivent pas dépasser les 33% de vos revenus. Le financement à 110% peut être une solution afin de conserver votre épargne mais il faudra convaincre les banques de vous prêter la somme nécessaire.

Le cashflow

Le cashflow représente la somme restante des entrées et sorties d’argent sur les biens immobiliers (loyers, charges, assurance, crédit…). Avoir un cashflow positif signifie que les loyers générés par les investissements immobiliers couvrent la totalité des charges et que du surplus reste disponible. On parle alors d’autofinancement. Pour atteindre cet objectif, les biens en location doivent être rentables et générer un rendement locatif assez élevé. La location étudiante ou saisonnière offre de bon rendement, mais demande beaucoup d’investissement en termes de temps : accueil et départ des locataires, rédaction des baux, état des lieux d’entrée et sortie… Il faudra peut-être envisager de déléguer cette partie à une agence, ce qui impactera forcément votre rendement.

Les vacances locatives

La vacance locative est très redoutée en immobilier. Elle signifie la période qui sépare la sortie du locataire, au moment d’en trouver un nouveau. Celle-ci peut être de quelques jours à des mois, voire des années selon l’attractivité du bien. C’est pourquoi, avant de valider votre achat immobilier, il est important de bien étudier la localisation, l’emplacement, l’attractivité du bien… Les vacances locatives signifient aussi que c’est au propriétaire de payer toutes les charges liées au logement et impactent considérablement votre endettement. Autant vous dire qu’il est primordial de mettre de l’argent de côté pour faire face à ce genre d’imprévus.

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Devenir rentier immobilier : en combien de temps ?

Devenir libre et indépendant financièrement est-il possible rapidement ? Il n’existe pas de réponse correcte à cette question. Devenir rentier immobilier ne va pas se faire en un jour, mais cela est possible au bout de quelques années. Pour cela, il faut prendre en compte certains facteurs :

  • La somme dont vous avez besoin pour vivre convenablement ;
  • Le montant que vous pouvez emprunter à la banque et le remboursement du prêt immobilier ;
  • Le type d’investissement que vous pouvez réaliser ;
  • La valorisation du marché immobilier :
  • L’augmentation du loyer ;

Si les indicateurs ci-dessus sont favorables et que les investissements immobiliers sont rentables, alors vous pouvez devenir en quelques années rentier immobilier. Le risque sera moindre une fois que vos remboursements de prêt seront soldés au bout d’une vingtaine d'années. Les biens apporteront du cashflow positif et vous pourrez vivre convenablement de vos loyers.

Devenir rentier immobilier : quelle stratégie mettre en place ?

Devenir rentier immobilier demande de la patience et des efforts. Partant du principe que vous commencez de zéro, vous devez mettre en place une stratégie pour parvenir à vos objectifs.

La première chose est d’épargner de l’argent afin de vous constituer un apport pour obtenir votre emprunt bancaire et réaliser votre première opération immobilière. Une fois cela fait, les loyers générés par le bien en location vont servir de compléments de revenus, qui varient selon le type de logement et de prestation que vous fournissez. Vous avez le choix entre vivre de ceux-ci ou bien épargner afin d’agrandir votre patrimoine immobilier.

Afin de réduire le risque d’endettement et d’erreurs, il faut apprendre et vous former sur l’immobilier et l’économie financière. Cela vous permettra de dénicher les bonnes opportunités pour des investissements rentables. Une autre solution si vous n’avez pas de temps à consacrer à la formation, vous pouvez prendre contact avec des sociétés immobilières offrant des investissements locatifs clé en main.

Une fois votre premier bien acheté, continuez à épargner pour financer par la suite une seconde opération grâce à l’effet de levier.

Devenir rentier immobilier : quelques conseils

Analyser votre situation

Pour parvenir à vos objectifs, il est important d’analyser votre situation :

  • Vous avez peu d’épargne : celle-ci peut vous servir pour un premier achat immobilier. Après quelques années d’exploitation, vous pouvez le revendre afin d’en retirer une plus-value. Cette somme peut servir pour acheter d’autres biens en profitant de l’effet de levier. Sachez qu’il est possible d’investir sans apport en remplissant quelques conditions.
  • Vous arrivez à épargner mais les revenus ne comblent pas vos dépenses mensuelles : vous êtes sur la bonne voie pour être rentier immobilier. Grâce à vos revenus positifs, vous pouvez jouer avec l’effet de levier et continuer à investir.
  • Votre cashflow est légèrement supérieur à vos dépenses : nous pouvons déjà dire que vous êtes rentier. Votre objectif est de maintenir vos efforts sur le long terme et d’augmenter votre marge de sécurité.
  • Vous gagnez des revenus supérieurs à vos dépenses mensuelles : vous êtes un rentier chevronné et possédez un patrimoine immobilier assez rentable pour vivre sereinement.

Fixez-vous un objectif de revenu

Il s’agit ici de définir la somme dont vous avez besoin pour vivre tous les mois convenablement. Il n’existe pas de montant spécifique pour définir que vous êtes un rentier en immobilier. Cette donnée dépend simplement de votre mode de vie. Quelles sommes pourront vous convenir ? 2 000€, 3 000 ou plus ? Si vous souhaitez vivre dans une grande agglomération, peut-être vous faudra-t-il plus que d’être à la campagne. Ce sont vos sources de dépenses qui déterminent ce dont vous avez besoin.

Dans tous les cas, il faut vous fixer un objectif atteignable avec le plus haut rendement possible.

Ne vous précipitez pas

Vos objectifs sont fixés et vous souhaitez investir dans votre premier bien immobilier ? Attention, prenez votre temps afin de ne pas commettre d’erreurs et perdre de l’argent. Votre but est de trouver une bonne affaire à un prix abordable. Analysez les annonces immobilières, visitez, posez des questions, faites intervenir des professionnels du bâtiment si nécessaire, approfondissez vos connaissances sur les futurs projets.... N’hésitez pas à vous référer aux nombreux outils mis à votre disposition pour étudier la faisabilité de votre projet. En bref, chaque investissement doit être attractif et rentable pour tendre vers l’indépendance financière.

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Entretenez vos biens

Votre stratégie de rentier s’étend sur le long terme et cela passe avant tout par l’entretien de vos biens immobiliers afin qu’ils restent attractifs pour vos locataires. S’il s’agit de biens à rafraîchir ou rénover, n’hésitez pas à investir dans des travaux pour les embellir et offrir des prestations de haute qualité. Un bien moderne et meublé avec des matériaux de qualité attire plus les locataires et vous permet de louer à un prix plus avantageux. L’entretien d’un bien permet de revendre à un prix plus important et de réaliser une belle plus-value immobilière.

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Les formations pour devenir rentier immobilier : on en pense quoi ?

Pour réaliser de belles opérations et devenir rentier, il est nécessaire de vous former aux notions immobilières. Il existe aujourd’hui une multitude d'informations sur le sujet : blog, vidéos d’experts, livres, formations en ligne, mais il peut être compliqué de savoir par où commencer.

De nombreux influenceurs exposant leurs réussites, garantissent qu’il est possible de devenir rentier en quelques mois. Attention à ces discours qui ne servent qu’à vous vendre des formations ou séminaires qui coûtent très cher, au détriment de conseils d’experts en immobilier. Bien souvent, le contenu est assez généraliste et n'aborde pas les sujets dans les détails. Finalement, le savoir s'acquiert aussi avec la pratique, une simple formation en ligne ne fera pas de vous un rentier du jour au lendemain.

Nous ne remettons pas en cause toutes les formations et certaines sont de très bonne qualité. Il suffit de bien vous renseigner sur les formateurs, leurs parcours... Pour cela, vous pouvez consulter les avis sur internet directement.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article sur le sujet.

Quelle somme pour être considéré comme rentier immobilier ?

Vous êtes décidé à quitter votre travail et vous vous demandez quelle est la somme minimum qu’il faut gagner pour être un rentier immobilier ? Comme nous l’avons évoqué précédemment, il n’existe pas de montant exact car tout dépend de vos objectifs de vie. Cependant, pour vivre convenablement, on considère qu’un rentier doit toucher l’équivalent de deux SMIC tous les mois (1329€ nets). Cela représente environ 2 600€ nets. Pour mener une vie confortable, vous devez obtenir un rendement minimum de 31 200€ (1329 x 2 x 12).

Attention à prendre en compte également les nombreuses charges qui s’appliquent à ces revenus. Il faut intégrer les cotisations sociales, l’impôt sur le revenu et l’IFI..

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Marie
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