Faut-il investir dans la Costa Brava ?

Pourquoi la Costa Brava est à visiter ?

Premièrement, on apprécie la proximité de la Costa Brava avec la France, avec des aéroports facilement accessibles et des vols très réguliers depuis plusieurs villes de France qui relient Barcelone ou Gerone. Si beaucoup de Français en profitent, également en voiture ou en train, la Costa Brava reste la destination préférée des Européens qui y vont pour les vacances ou pour s’y installer pour la retraite. 

Ensuite, la Costa Brava attire grâce à son climat ensoleillé et agréable, avec du soleil toute l’année, des hivers doux et une arrière-saison qui dure encore et encore (le petit verre de rosé en terrasse au mois de novembre… Vous l’avez ?). Les paysages, bien qu’avec une côte parfois dévorée par les barres d’immeubles et les constructions modernes, restent très jolis, notamment les grandes plages et les petites criques qui font que la Costa Brava préserve son littoral exceptionnel et dépaysant.

Enfin, en Espagne, la qualité de vie reste extraordinaire, avec une vie qui ne s’arrête jamais : du monde qui grouille, des bars et restaurants toujours en ébullition, une gastronomie qui donne envie de tout goûter, des générations qui se mêlent ensemble dans les rues, même tard, tous les jours de la semaine. Le coût de la vie, bien qu’ayant augmenté, reste très intéressant par rapport à de nombreux autres pays d’Europe. Ici, on vit très bien, comme disent les espagnols, « Aqui, se vive muy bien ! ». Les Français ont toujours adoré l’Espagne, c’est une histoire de cœur. Ou d'apéro...

Pourquoi investir dans la Costa Brava ?

Pour les raisons précédemment citées d’une part et puis... Même si le nouvel eldorado reste le Portugal, investir dans l’immobilier locatif en Espagne et plus particulièrement sur la Costa Brava est encore une très bonne idée :

• Les prix de l’immobilier sont encore attractifs et compétitifs, même s’il est vrai qu’ils ont connu une forte augmentation au cours de ces dix dernières années. Si dans les grandes villes comme Barcelone, l’immobilier est moins accessible (comme toutes les grandes villes d’Europe, avec ici un prix au mètre carré d’environ 4 000 euros en fonction des quartiers) ou encore les stations très touristiques et côtières comme Platja d’Aro, le prix au m2 en Catalogne et sur la Costa Brava oscillent entre 2 700 et 3 100 euros le m2, ce qui reste bien plus intéressant qu’en France dans une région littorale. Attention, les prix restent vraiment attractifs lorsque vous vous éloignez des zones côtières, dans des villages où vous pourrez trouver des villas avec piscine, jardin, garage, etc.
• L’excellente croissance économique de l’Espagne, presque la meilleure d’Europe désormais, garantit de faire un bon investissement. En effet, le marché est sûr, et la crise immobilière est déjà loin derrière,
• L’essor du tourisme garantit un investissement locatif rentable et assure un bien loué quasiment toute l’année. En effet, l’Espagne reste le deuxième pays le plus visité au monde après la France. Vive les tapas !

Faut-il investir sur la Costa Brava ?

La rentabilité locative est très intéressante en Espagne, compte tenu notamment de la montée du tourisme et donc du peu de vacances locatives. Ainsi, les locations sur la Costa Brava ne cessent d’augmenter, tout comme les prix qui en découlent. En 2017, les prix ont augmenté entre 5 et 15 % en fonction des zones. Si vous achetez un logement bien situé, vous ne devriez avoir aucun problème à le louer, et grâce à des prix plus faibles qu’en France, optimiser votre cash-flow et rentabilité locative.

Ensuite, on peut se demander, « si j’achète en Espagne, quelle sera la fiscalité ? ». Sachez qu’en Espagne, la fiscalité n’est pas la même en fonction des régions. Il existe deux impôts qui varient selon les autonomies :

• Le plus important, l’ITP ou l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ou impôt sur la transmission patrimoniale. Investisseur, vous devrez le payer à l’achat du bien si celui-ci est d’occasion. Le taux est de 10 % en Catalogne.
• En cas d’hypothèque, il existe une taxe sur les actes juridiques : AJD (Impuesto de Actos Juridicos Documentados). Attention, la base de calcul est souvent supérieure à la valeur de l’immeuble ! Sur la Costa Brava, le taux est de 1,5 %.

Malgré la hausse des prix ces dernières années, le marché reste intéressant avec un bon rapport qualité/prix et un tourisme en constante augmentation. Il faut bien sûr bien se renseigner et acheter un bien « malin » pour réaliser un bon investissement sur la Costa Brava, mais il est encore très rentable d’y investir. À vous les palmiers !

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Où investir sur la Costa Brava ?

Voici quelques exemples de villes touristiques sur la Costa Brava, avec leur prix au m² :

Données issues du site Arkadia

Investir dans la Costa Brava est-il plus intéressant qu'en France ? 

Afin de déterminer s'il est vraiment intéressant d'investir dans cette zone nous allons comparer des investissements dans des villes de la Costa Brava et dans des villes françaises où les prix d'achat au m2 sont similaires.

Pour information : Afin de ne pas complexifier la comparaison nous n'avons pas volontairement pas  pris en compte certaines données telles que la vacance locative ou encore la taxe foncière par exemple.

Pour la Costa Brava prenons la ville de Blanes : 

Voici les informations : 

• Pour une villa de 90 m2 nous prenons un prix d'achat de 230 000 €
• Les frais de notaires sont ici de 10 % de la valeur du bien (cela pouvant varier de 8 à 12%) soit 23 000 euros
• Le coût de l'achat est donc de 243 000 €
• Le loyer pour ce type de bien est de 800 € la semaine en haute saison (juin-octobre) = 13 888 € 
• Le  loyer pour ce type de bien est de 500 € la semaine en basse saison = 15 050 €
• Soit un revenu foncier de 28 938 € 
• Le crédit est sur 25 ans avec un apport équivalent aux frais de notaire 
• Le montant de l'imposition sur les revenus fonciers sera de 24 % du revenu net déduction de tous les coûts, la taxe immobilière, taxe d'ordures, frais de communauté, les frais de réparation et d'entretien, les intérêts sur les prêts qui ont été utilisés pour l'acquisition ou l'amélioration de l'immeuble au prorata de la période que la propriété a été louée et le restant de l’année comme propriété à usage personne. On estime cela à 6000€ par an 
• Pour  une  revente au bout de 20 ans au prix de 250 000 € l'impôt sur la plus value pour les non-résidents est de 19% soit 3 800€. 

Pour la ville française prenons la ville de Royan 

Voici les informations : 

• Pour 80 m2 le prix d'achat sera : 230 000 € (ex: biens similaires)
• Les frais de notaires sont  116528 €
• Les loyers sont un tout petit peu plus élevés cependant il n'est pas possible de louer plus de 120j en location saisonnière soit pour 870 euros par semaine pendant 3 mois :  11 223 €
• Le reste du temps le logement  est loué en longue durée à 870 € le mois soit 7 830 €.
• Soit un revenu foncier de 19 053 € 
• Le régime choisit est le LMNP au réel 
• Le crédit est sur 25 ans avec un apport équivalent aux frais de notaires
• Le Rendement est de 6,07% est le cashflow de 349€/mois.
• Le cash flow final est de 4188€ 

Voici le calcul en question :  http://bit.ly/2KzDo8D

Si vous souhaitez revendre ce bien au bout de 20 ans par exemple votre impôt sur la plus-value est de 0%. 

Il reste alors environ 54 000 € d'emprunt le gain est alors de 196 000€. 

On remarque qu'effectivement pour un achat à court terme l'Espagne peut être intéressant cependant lors de la revente l'impôt pour les non résident viendra gréver un peu votre rentabilité.  Il est également à noter que les villes espagnoles sont en train de modifier leurs réglementations concernant les locations Airbnb et que ce type de locations risquent d'être limitées en temps. Cela est à prendre en compte si vous souhaitez investir là-bas. 

Il est parfois possible de faire de bonnes affaires autour de chez soi, il faut juste les trouver et savoir où chercher  !