Investir à Berlin, capitale classée première ville d’Europe où investir dans l’ immobilier

Horiz.io part à Berlin à la rencontre de Maeliss Cottain de l'agence immobilière First Citiz, spécialiste de l'immobilier à Berlin, pour vous parler de l'investissement locatif dans la capitale allemande. Cette agence se positionne sur la clientèle internationale et notamment sur les français de plus en plus nombreux à investir à Berlin pour des raisons de rentabilité et de fiscalité.

Mise à jour le 15 septembre 2022
Investir à Berlin

Berlin connaît depuis plusieurs années une forte croissance sur le marché immobilier et attire des investisseurs du monde entier, notamment grâce à ses prix attractifs. Par ailleurs la capitale Allemande a été classée première ville d’Europe où investir dans l’ immobilier (d’après le sondage des investisseurs réalisé par le cabinet PWC en 2018).

L'Allemagne est la première économie d’Europe. De part sa stabilité budgétaire et son attractivité, Berlin représente un placement sûr pour un investissement en zone Euro.

Dans quels quartiers investir à Berlin ?

Aujourd'hui Berlin est toujours symboliquement divisée en deux parties, Berlin Est et Berlin Ouest, composés de 12 quartiers. Pour investir en immobilier à Berlin, il est préférable de choisir les quartiers centraux (qui sont les plus recherchés) :

Mitte est le quartier le plus central de Berlin, réputé pour ses attractions et monuments (comme la tour de télévision de l'Alexanderplatz et la porte de Brandebourg). Le quartier de Mitte est également connu pour l'Ile aux musées, regroupant cinq musées au bord de la Spree, et la place Gendarmenmark, très fréquentée par les Berlinois et les touristes. On y retrouve le marché de Noël en hiver et des concerts en plein air l'été.

Prenzlauer Berg est considéré comme le quartier résidentiel le plus réputé de Berlin. On y trouve le mémorial du mur de Berlin et le Mauerpark pour les amateurs d'histoire ainsi que le célèbre marché aux puces. Prenzlauer Berg est aussi connu pour ses places verdoyantes et animées, comme la place Kollwitzplatz, où se trouve l’un des marchés les plus connus de Berlin, ainsi que la Helmholtzplatz. La Kastanienallee est l'une des rues les plus prisées de Prenzlauer Berg, entourées de bars, boutiques fashion ou encore de magasins de créateurs de mode.

Kreuzberg est reconnu depuis un certain temps comme le quartier le plus cosmopolite de Berlin. En se baladant dans le quartier de Kreuzberg on peut y voir de nombreux lieux de street art berlinois. Le quartier de Kreuzberg offre de nombreux parcs, comme le Viktoria Park avec une vue panoramique de la ville. Kreuzberg est le lieu préféré des musiciens et des artistes du monde entier se retrouvant dans de nombreux bars et clubs.

Friedrichshain, un des quartiers de Berlin Est et proche du quartier Mitte, est connu pour sa grande avenue Karl Marx Allee, longue de plus de 2,6 km. Friedrichshain est le seul quartier de Berlin construit dans le style stalinien. Ce quartier est dynamique et apprécié des jeunes notamment avec le Volkspark, où l'on peut se retrouver pour des activités en plein air ou pour faire un pique-nique, et la rue Simon-Dach-Straße, entourée de nombreux pubs à la mode et restaurants. Il y a également l´East Side Gallery, le plus long morceau du mur de Berlin encore debout. C’est un lieu très visité par les touristes tout au long de l'année.

Au sud de Berlin, le Neukölln est un des quartiers très multiculturels de Berlin, qui se développe rapidement notamment grâce à sa proximité avec Kreuzberg et son atmosphère artistique unique. C'est un quartier jeune et animé, très apprécié par la communauté de jeunes expatriés français.

Les quartiers de l'Ouest comme Charlottenburg, Schöneberg et Steglitz sont également des quartiers agréables pour y vivre et avec un fort potentiel d’évolution des prix de l’immobiliers.

Quels sont les prix immobiliers à Berlin en 2018 ?

Les prix de l’immobilier à Berlin sont faibles pour une capitale :  jusqu'à 3 fois moins cher que Paris et 5 fois moins cher que Londres. Les prix de l´immobilier à Berlin, sont en constante évolution de 9 à 10% par an, avec pour cause principale, un fort accroissement de la population et un taux d'occupation des logements de 98%.

Les prix immobilier à Berlin démarrent autour de 3500 euros par m2 et varient selon les quartiers et les micros emplacements. Investir dans un appartement déjà loué semble être une bonne idée car les appartements loués présentent une décote allant parfois jusqu’à 40% du prix d’un appartement équivalent vendu libre. Cette différence s’explique par le décalage entre le niveau des loyers actuels et anciens à Berlin.

Quelle fiscalité pour l'achat d'un bien immobilier à Berlin ?

La fiscalité immobilière à Berlin est très attractive pour les investisseurs. Pour l’achat d’un appartement à Berlin les intérêts d'emprunt immobilier et les charges du coût d'achat sont déductibles des revenus locatifs (les coûts de revient comprennent : le prix d'achat, les frais de notaire et d'agence et les déplacements liés à l'achat immobilier à Berlin), ainsi qu’un amortissement du bien allant jusqu'à 2,5% par an. Grâce à ce système de déductions, le taux moyen d’imposition sur les revenus locatifs pour un ou deux  biens loués à Berlin est souvent inférieur à 10%.

Aussi, à Berlin, il n’y pas de taxe d’habitation et la taxe foncière est très faible (moins de 100€ pour un studio et moins de 150€ pour un deux pièces de 50m2).

Un autre avantage d'investir à Berlin, est l'exonération de la plus-value immobilière au bout de 10 ans de détention du bien.

Il faut aussi savoir que Berlin se démarque de la moyenne allemande avec un taux de propriétaires de 15% seulement (contre 46% sur l'ensemble de l'Allemagne). De ce fait, la demande locative est très importante.

Pour résumer, investir en immobilier dans la capitale allemande permet d'augmenter la valeur de son patrimoine sur du long terme et d'optimiser son imposition fiscale. C'est donc toujours le bon moment d'investir à Berlin, sachant que dans les années à venir la capitale devrait rattraper les prix des principales capitales européennes et votre bien prendra inévitablement de la valeur.

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Bassel Abedi
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