Investissement immobilier et érosion du littoral : les risques à connaître

L'érosion littorale constitue un défi environnemental majeur qui affecte de nombreux territoires côtiers à travers le monde. Ce phénomène, caractérisé par la perte progressive de terres sous l'effet de l'action de la mer, a des répercussions importantes sur les investissements immobiliers, en particulier les investissements locatifs. Cet article vise à explorer les implications de l'érosion côtière sur le marché locatif et à fournir des recommandations pour les investisseurs.

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Mise à jour le 19 Juin 2024
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Comprendre l'érosion du littoral

L'érosion côtière, véritable menace, est causée par plusieurs facteurs naturels et anthropiques. Parmi les facteurs naturels, on retrouve la houle (soit l'action des vagues), les tempêtes, la montée du niveau de la mer due au changement climatique, et les courants marins. Les activités humaines, telles que la construction de barrages, l'urbanisation excessive des côtes, et l'extraction de sable, exacerbent souvent ces processus naturels.

"L'équivalent d'un terrain de football est grignoté chaque semaine par l'océan et la mer”, a indiqué Christophe Béchu, le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires (au 20 heures de TF1 le 04/04/24).

Le Cerema (Centre d‘études sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement) a publié en février 2024 un rapport intitulé “Projection du trait de côte et analyse des enjeux au niveau national” dont les conclusions font froid dans le dos. L'analyse consolidée de l'inventaire révèle que 1 046 bâtiments, de toutes sortes, pourraient être touchés par le recul du trait de côte à l'échelle nationale dans les 5 prochaines années (soit d’ici 2028). La valeur vénale des bâtiments identifiés, principalement résidentiels et commerciaux, est estimée à environ 240 M€. Cependant, ces estimations ne concernent pas la Guyane et Mayotte où les spécificités de ces territoires ne permettent pas le déploiement complet de la méthode.

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Des disparités existent bien entendu sur nos côtes françaises. L’étude du Cerema a même comptabilisé de manière précise et par département, le nombre de bâtiments identifiés dans l’étude et qui seraient touchés par le recul du trait de côte :

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TOP 3 des zones les plus touchées par l’érosion du littoral français

La Corse

La Corse fait partie des zones les plus à risque de voir disparaître certaines de ses habitations à échéance 2028 et 2050. La partie orientale de l'île, allant de Bastia à Solenzara, est plus vulnérable à ce phénomène en raison de ses côtes sableuses. En revanche, la partie ouest de la Corse serait presque épargnée, grâce à son littoral composé de côtes rocheuses et de falaises en granit.

Le littoral de PACA

S'étendant sur 1035 km et représentant 43% de la côte méditerranéenne française, le littoral de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (Paca) représente près de 80% de la population régionale. Environ 5 millions de personnes vivent le long de la côte, où se situent les grandes villes et ports méditerranéens tels que Marseille, Nice et Toulon.

Un tiers de la population de la région PACA est concentré sur seulement 10% du littoral méditerranéen. Les projections du Cerema pour 2050 indiquent que 224 logements dans les Bouches-du-Rhône, 433 dans le Var (le département le plus affecté) et 211 dans les Alpes-Maritimes seront touchés par l'érosion côtière, incluant à la fois des résidences principales et secondaires.

La côte d'Opale

Située à 1h de la frontière belge, la Côte d'Opale s'étire sur plus de 190 kilomètres, le long de la Manche, dans le département du Pas-de-Calais. Ses plages sont confrontées à une érosion significative, avec des pertes de terrain allant jusqu'à un mètre par an. Cela affecte les propriétés en bord de mer, qui voient leur valeur diminuer notamment sur les falaises d'Equihen, dans la baie d’Authie et dans les villes de Oye-Plage, Boulogne-sur-Mer, Berck-sur-Mer.

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Les impacts de l’érosion côtière sur l'investissement immobilier

L'érosion côtière présente plusieurs risques pour les investissements immobiliers (dont ceux locatifs) :

  • Perte de valeur immobilière : Les propriétés situées en bord de mer peuvent perdre de la valeur rapidement en raison de la diminution de la superficie des terrains et des dommages potentiels causés par les tempêtes.

À Saint-Jean-de-Luz par exemple, les investisseurs ont dû revoir leurs stratégies locatives en raison de l'érosion rapide de la côte. Les investissements dans des propriétés situées plus à l'intérieur des terres ou dans des habitations résilientes aux inondations sont devenus plus courants.

  • Coûts de maintenance accrus : Les propriétaires doivent souvent engager des dépenses importantes pour protéger leurs biens contre l'érosion, comme l'installation de murs de soutènement ou la restauration des plages.

Certains auront en tête l’histoire de Benoît Bartherotte qui depuis 30 ans défend sa maison des assauts de l’océan à la pointe du Cap-Ferret dans le Bassin d’Arcachon. 

  • Risque de vacance locative : Les locataires peuvent être réticents à louer des biens situés dans des zones à risque, ce qui peut augmenter les périodes de vacances locatives.
  • Augmentation des primes d'assurance : Les assureurs considèrent les propriétés situées dans les zones d'érosion comme étant à haut risque, ce qui se traduit par des primes d'assurance plus élevées.

Quelles stratégies pour les investisseurs immobiliers ?

Les Français ont toujours ce désir de rivage, d'île et de “vue sur mer”. Les investisseurs immobiliers l'ont bien compris et savent qu'ils rentabiliseront leur bien en quelques années grâce à la location touristique. Voici quelques conseils avant de signer chez le notaire :

  • Diversification des investissements : Pour réduire le risque et protéger votre patrimoine immobilier, il est crucial de diversifier vos investissements en privilégiant autant que possible des biens immobiliers situés hors des zones à risque.
  • Évaluation des risques : Faites appel à des experts en évaluation des risques environnementaux pour obtenir une analyse précise de l'impact potentiel de l'érosion sur vos biens locatifs actuels et futurs. Sachez que depuis le 1er janvier 2023, les annonces immobilières doivent mentionner si un bien à vendre ou à louer est exposé à l'érosion côtière.

Il est également possible de se rendre sur le site internet www.georisques.gouv.fr, mis en place par le Ministère de l’Ecologie, permettant de savoir si un logement fait face à des risques d’inondation, côtiers, de séisme, de mouvements de terrain, de recul du trait de côte, de feu de forêt ou encore s’il est situé à proximité d’un site pollué.

Pensez également à vous renseigner auprès de la mairie de la commune afin de prendre connaissance du Dossier d’Information Communal sur les Risques Majeurs (DICRIM) qui identifie les principaux risques sur la commune.

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  • Investissements dans la résilience : Considérez l'achat de biens immobiliers résilients, comme des constructions sur pilotis ou des bâtiments conçus pour résister aux tempêtes et aux inondations.
  • Politiques d'assurance adéquates : Souscrivez à des assurances spécifiques couvrant les risques liés à l'érosion et aux catastrophes naturelles.

Par exemple, nous avons négocié les meilleurs tarifs pour une assurance habitation qui vous lors de catastrophes naturelles vous offre un plafond de garantie jusqu’à 9 999€ (avec montant légal de la franchise).

  • Suivi des régulations locales : Vous devez rester informé des régulations locales et des projets de protection côtière, car ceux-ci peuvent influencer la valeur de vos biens et la sécurité de vos investissements.

L'érosion du littoral représente un défi significatif pour les investissements immobiliers quels qu'ils soient : achat de résidence principale, secondaire ou investissement locatif. Cependant, avec une compréhension approfondie des risques et la mise en œuvre de stratégies appropriées, vous pouvez minimiser les impacts négatifs et saisir des opportunités dans des marchés alternatifs ou résilients. En prenant des décisions informées, il est possible de sécuriser vos investissements et rendements stables malgré les défis posés par l'érosion côtière. Gardez également en tête que les collectivités locales devront faire un choix entre la protection à tout prix et l'abandon de certaines zones du littoral.

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