Loi Pinel +, la continuation du dispositif Pinel
En remplacement de la loi Duflot, la loi Pinel a été mise en place en 2014 afin de dynamiser le marché immobilier dans les zones tendues. Ainsi, les investisseurs qui achetaient dans des secteurs géographiques où la demande locative était plus forte que l’offre ont la possibilité de bénéficier de réduction d'impôt.
Mais ce dispositif n’est pas éternel. S’il a été prolongé par la loi de finances 2021 pour l’année 2022, il a été remplacé par la loi Pinel Plus dès 2023.
Rappel sur le dispositif Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation pour les investisseurs en immobilier locatif. Mais pour bénéficier de ces avantages fiscaux, l’acheteur doit respecter certaines conditions :
- Le logement : ce sont les logements à usage d’habitation qui sont concernés. Et surtout, ceux qui se trouvent dans un bâtiment collectif. Les maisons individuelles en sont donc exclues. Par ailleurs, le logement doit servir de résidence principale au futur locataire.
- Le type d’investissement : le dispositif fiscal concerne les logements neufs, en l’état de futur achèvement, ou les logements anciens. Ces derniers doivent être réhabilités afin de bénéficier des mêmes performances énergétiques qu’un bien immobilier neuf.
- Les ressources du locataire : outre la dynamisation du marché locatif, l’objectif de la loi Pinel est également de favoriser l’accès au logement pour tous. Ainsi,les futurs locataires doivent avoir des revenus inférieurs aux plafonds de ressources prévus.
- Le loyer : l’investisseur ne peut fixer un loyer mensuel au-dessus de certains plafonds.
- La durée de location : le propriétaire bailleur doit s’engager sur un contrat de bail d’une durée minimum de 6 ans.
- La zone Pinel : l’idée est alors de favoriser l’achat de biens immobiliers dans les zones géographiques les plus tendues.
Le prolongement du dispositif Pinel
À l'origine, la loi de Finances 2021 devait abroger la loi Pinel. Finalement, l’investissement locatif Pinel s'est terminé à la fin 2022. À la place, c’est le dispositif Pinel Plus qui a vu le jour pour 2023 et jusqu'au 31 décembre 2024.
Malgré ce changement de nom, les principes fondateurs de la loi Pinel restent toujours présents.
Avec ce nouveau dispositif, il s’agit surtout de mettre en place la transition vers la fin du programme locatif. À ce titre, Pinel Plus se veut plus clair, à la fois pour les professionnels de l’immobilier, mais également pour les futurs investisseurs.
La suppression du dispositif Pinel pour l'investissement locatif privé ne donne pas suite à un dispositif de remplacement. C'est d'ailleurs un point qui a été soulevé dans l'examen par le Sénat du projet de loi sur le logement abordable en juin 2024.
Une proposition de loi a été faite en cette fin d'année 2024. Elle prévoit le report au 31 mars 2025 de la date butoir pour signer l’acte d’achat authentique d’un investissement réalisé avec l'avantage fiscal Pinel. Ainsi, les investisseurs qui auraient signé le contrat de réservation avec le promoteur avant le 31 décembre 2024 aurait 3 mois supplémentaires pour passer devant le notaire. Malheureusement la motion de censure envers le gouvernement de Michel Barnier a donné un coup d'arrêt à l'examen du Projet de Loi de Finances dans lequel ce trouvait cette proposition de loi. Affaire à suivre donc !
Ce qui change avec la loi Pinel Plus ?
Si pour le moment, tous les contours de la loi Pinel + ne sont pas encore établis, nous avons déjà plusieurs informations concernant ce dispositif. Voici ce qu’il faut retenir.
Un dispositif éco responsabilité
La loi Pinel Plus va encore plus loin que son prédécesseur, aussi bien au niveau du respect de l'environnement et de la qualité des logements.
Et pour cause, le dispositif prend en considération la réglementation environnementale 2020 des bâtiments neufs (RE 2020) concernant la performance énergétique des biens immobiliers. L’idée est alors de construire ou de rénover des logements écologiques permettant aux ménages de réduire leur consommation d’énergie.
En outre, la qualité d’usage figure également parmi les critères essentiels. À ce titre, les logements entrant dans le dispositif Pinel + doivent respecter les conditions suivantes :
- La surface :
- T1 : minimum 28 m2
- T2 : minimum 45 m2
- T3 : minimum 62 m2
- T4 : minimum 79 m2
- T5 : minimum 96 m2
- L’exposition : les logements comportant 3 pièces ou plus doivent impérativement avoir une double exposition (minimum).
- L’espace extérieur : chaque logement doit avoir accès à un espace extérieur (balcon, cour intérieure, jardin, …).
Ces critères ont été définis dans le cadre de la démarche “Habiter la France de demain”.
Des réductions d'impôt dégressives
Pour les investisseurs, les réductions d'impôt sont néanmoins moins intéressantes qu’avec le dispositif Pinel.
Voici les montants des déductions fiscales à prévoir :
| Déductions fiscales | Bail de 6 ans | Bail de 9 ans | Bail de 12 ans |
| Loi Pinel | 12 % | 18 % | 21 % |
| 2023 | 10,5 % | 15 % | 17,5 % |
| 2024 | 9 % | 12 % | 14 % |
Cela dit, les taux de réduction d'impôt prévus par la loi de défiscalisation Pinel pourront continuer à s’appliquer pour les logements présentant des performances énergétiques exceptionnelles, ou pour ceux situés dans les quartiers prioritaires.
Quid de la loi Pinel après 2024 ?
À l’origine, le dispositif Pinel avait pour objectif de désengorger les zones tendues. Avec plus de 25 % des ventes Pinel dans ces secteurs géographiques, on peut dire que la mission est réussie.
C’est justement pour cette raison que le projet super Pinel a été mis en place. Il constitue la transition parfaite vers la fin du dispositif.
Et même s’il ne sera plus possible de bénéficier de ses avantages fiscaux après le 31 décembre 2024, il serait bien que d’autres mesures voient le jour pour favoriser l’investissement locatif.
Profiter de l’investissement Pinel + pour votre achat immobilier
La question de la rentabilité est primordiale. Et pour cela, vous devez choisir le bon régime fiscal. Si le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale importante, ses contraintes peuvent limiter votre rentabilité.
Alors pour savoir si votre investissement immobilier locatif sous Pinel + vaut le coup, il faut d’abord étudier la rentabilité.
Rassurez-vous, vous n’avez pas besoin de vous perdre dans des calculs mathématiques à rallonge pour sélectionner le meilleur régime fiscal. Avec Horiz.io, vous calculez votre rentabilité simplement. Comment ? Grâce à notre simulateur en ligne. Nous prenons en compte votre situation personnelle, le bien immobilier (prix d’achat, montant des loyers et charges locatives), les différents régimes d’imposition, le crédit immobilier, etc. Cela nous permet de vous donner une estimation de votre rentabilité mensuelle. Vous saurez alors si investir en loi Pinel Plus est une bonne affaire.
