Une baisse généralisée des transactions immobilières
L'année 2023 a été marquée par un tableau complexe sur le marché immobilier, et l'une des observations les plus notables est la baisse significative des transactions immobilières.
Cette évolution à la baisse est le résultat d'une combinaison de 3 principaux facteurs : crise immobilière, impact de l'inflation sur les coûts de construction, et hausse des taux d'intérêts. Les données projettent en 2023 une diminution de 21% du volume de ventes par rapport à l'année précédente. Cela représenterait au total 885 000 transactions, et ramènerait le nombre de transactions en deçà des niveaux enregistrés avant la pandémie de COVID-19 (remontant ainsi à plus de 6 ans en arrière). Il s'agirait de la plus importante chute annuelle des ventes jamais enregistrée depuis plus de 50 ans, provoquant ainsi un choc significatif sur le marché immobilier.
Source : IGEDD
Ce gel des transactions immobilières a plusieurs conséquences. Par exemple, le risque pesant sur les emplois tels qu’agents immobiliers, notaires ou promoteurs est avéré et pourrait ainsi aggraver le taux de chômage en 2024 et engendrer une situation de récession. Par conséquent, certains ménages ne seraient pas en mesure d’acheter un bien immobilier ou ils adopteraient une approche plus prudente, repensant leurs investissements et ajustant leurs attentes et critères d’achat.
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Une inflation persistante
Le contexte inflationniste de ces dernières années a exercé une influence tangible sur le marché immobilier, générant des répercussions significatives à travers l'ensemble du secteur.
Ainsi, l'augmentation des coûts de construction, engendrée par l'inflation des matériaux et de la main-d'œuvre, a eu un impact direct sur le coût global des projets immobiliers neufs. Les promoteurs, confrontés à une pression à la hausse des dépenses, ont été contraints de réévaluer leurs stratégies de développement et, dans certains cas, de reporter des projets.
Pour en savoir plus : Investir dans le neuf en 2024 : on vous explique tout !
Parallèlement, l'inflation a également exercé une pression sur les prix des logements, avec une augmentation substantielle dans de nombreuses régions. Cette conjoncture a créé un défi supplémentaire pour les acheteurs potentiels, qui doivent naviguer dans un marché où la valeur des biens immobiliers est en constante évolution.
L'inflation se maintient un niveau relativement élevé à fin décembre 2023, s'élevant à +3,70%. Au cours des derniers mois, on observe un recul de l'inflation tant en Europe qu'en France, sachant que l’augmentation a été plus marquée en zone euro qu'en France.
Source : France Inflation
Toutefois, il est à noter que la baisse de l'inflation est désormais plus prononcée en zone euro, suggérant des dynamiques économiques changeantes. Ces disparités sont en partie attribuables à la mise en place du bouclier tarifaire sur l'énergie en France.
Ainsi 2024 verra une baisse de l’inflation. Mais parallèlement, la France devrait connaître une récession avec pour conséquences principales les défaillances d’entreprises et l’aggravation du chômage, ainsi que la baisse du pouvoir d’achat. Bref, la demande immobilière devrait mécaniquement s’altérer…
Voici une vidéo où j'analyse les impacts de l'inflation sur un investissement immobilier :
Des taux d’intérêts qui ne cessent de s’envoler
Le 26 octobre 2023, une décision cruciale de Christine Lagarde a modifié la perspective des professionnels du crédit immobilier. Après dix augmentations consécutives, la présidente de la Banque centrale européenne a annoncé qu'elle n'envisageait pas de relever davantage le taux directeur, arguant que l'économie européenne connaissait un ralentissement notable. Ce gel des taux directeurs de la BCE a été maintenu en décembre 2023.
Étant donné que les taux d’usure et taux des crédits immobiliers sont étroitement liés à ce taux directeur, l'absence d'une nouvelle augmentation devrait entraîner une stabilisation de leur coût. Seulement il va encore falloir patienter pour voir les taux de crédits immobiliers baisser. Il faudrait avant tout que les taux directeurs de la BCE baissent eux-mêmes. Et plusieurs économistes s’accordent pour dire que la BCE pourrait envisager de baisser ses taux directeurs qu’à partir de juin 2024. Bonne nouvelle pour les acheteurs donc : les banques devraient assouplir leurs conditions d’accès au crédit immobilier ainsi que leur taux. Après une envolée des taux immobiliers en 2023, il va falloir être patient en 2024 avant que leur baisse soit vraiment stable.
On ne reviendra jamais à des taux à 1%. Si les taux arrivent à repasser sous la barre des 4%, ça pourra permettre de relancer la machine.
Voici une vidéo pour mieux comprendre l’impact du taux d’usure sur votre emprunt immobilier :
2024, la bonne année pour investir dans l’immobilier ?
La fin 2023 a été marquée par le recul des prix dans les grandes agglomérations. Les prix immobiliers ont baissé en moyenne de -1,5% en 1 an dans toute la France. Bien entendu, cette baisse observée est différente selon les villes : -5% à Paris, -8% à Lyon, ou encore -9% à Bordeaux.
Source : Meilleurs Agents
Il faut avoir en tête que la bulle immobilière observée depuis 2020 (avec une hausse des prix immobiliers sans précédent) a été entretenue par la faiblesse artificielle des taux d’intérêts. Ainsi, pour resolvabiliser les ménages français, il faudrait en 2024 une baisse effective moyenne des prix de -10 à -15%.
Bonne nouvelle : 2024 est clairement l’année où les acheteurs (solvables !) ont le pouvoir. Vous souhaitez acheter une résidence principale ou réaliser un investissement locatif ? Négociez les prix ! Faîtes vos calculs et proposez un prix d’achat. Vous pourriez être surpris !
En conclusion, gardez à l’esprit que les crises sont aussi synonymes d’opportunités. 2024 sera l’année des acheteurs solvables qui pourront négocier les prix au maximum. Les taux d’intérêts devraient amorcer leur baisse dès 2024. Cependant 2025 devrait être l’année de la stabilisation avec la combinaison gagnante de la baisse des taux d’intérêts et celle des prix immobiliers.
