SCPI : définition
Pour pouvoir correctement utiliser un produit financier, il est indispensable d’en connaître sa définition et son fonctionnement. Une SCPI est un véhicule juridique s’apparentant à un fonds financier, géré par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ces gestionnaires invitent des investisseurs particuliers à acheter des parts du fonds d’investissement dédié à l’immobilier locatif pour en récupérer des bénéfices. Cet argent est utilisé pour acheter des immeubles à destination du résidentiel, du commercial ou de l’éducation, etc.
Des frais de gestion sont appliqués, car l’investisseur est exonéré de toute gestion locative qui se voit entièrement assumée par la société de gestion commercialisant la SCPI. In fine, les loyers obtenus des locations de locaux ou d’appartements sont récupérés par la SCPI qui les distribue aux contributeurs au prorata des parts détenues par chacun. Généralement, les rétributions sont versées par trimestre, mais il se peut que cela se fasse mensuellement. Quoi qu’il arrive, lorsque l’on exprime le rendement d’une société civile de placement immobilier, on annualise toujours ce taux.
En d’autres termes, à l’image de la classique SCI (Société Civile Immobilière), acheter des parts de SCPI, c’est investir dans l’immobilier locatif à plusieurs, sauf que vous ne connaissez pas les co -investisseurs et que vous ne vous occupez de rien. Nous verrons plus bas que cet investissement en pierre papier possède également un avantage sectoriel de taille.
Différents types de SCPI
Par ailleurs, le fonctionnement d’une SCPI dépend de sa typologie. Nous avons d’ailleurs introduit une définition de la société civile de placement immobilier en partant du principe que l’on parlait de la SCPI de rendement. Or, il existe aussi la SCPI fiscale, qui, quant à elle, est davantage un outil de défiscalisation, plus qu’un moyen de générer une forte rentabilité annuelle. Faisons la distinction :
- La SCPI de rendement est la plus plébiscitée par les investisseurs en pierre papier et il s’agit de celle dont on parle lorsque l’on affiche des calculs de rentabilité locative annuels pour comparer les chiffres avec de la location en direct. La particularité est que le parc dans lequel la société investit est exclusivement composé de biens immobiliers professionnels, tels que des bureaux, des commerces et des entrepôts. Dans cette même famille, vous trouverez des SCPI à capital fixe et d’autres SCPI à capital variable (la première étant bien moins liquide que la seconde).
- La SCPI fiscale se concentre davantage sur de l’immobilier résidentiel, en participant à des programmes immobiliers de défiscalisation, tels que Malraux, Pinel ou encore Denormandie. L’investissement est donc sectorisé pour correspondre aux exigences de localisation des programmes visés. C’est un moyen de profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière dans le neuf, dans l’ancien ou dans les quartiers sauvegardés, sans s’impliquer plus que ça puisque là encore, la gestion est totalement déléguée. La société civile de placement immobilier fiscale est donc plus destinée à un public d’investisseurs désireux de diversifier son patrimoine dans le but précis de défiscaliser, c’est-à-dire de payer moins d’impôts.
- Enfin, il existe aussi les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) qui est fréquemment comparé aux SCPI, bien que leur fonctionnement soit tout autre. Les OPCI placent leurs fonds collectés à la fois dans des produits immobiliers du secteur tertiaire, mais aussi dans des actions, obligations et parts de fonds (ETF) cotés en bourse.
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Les avantages d’investir dans la pierre papier
Utiliser la SCPI de rendement pour investir dans l’immobilier dispose de nombreux atouts :
✅ Accessible à tous les budgets et flexible, avec un ticket d’entrée pouvant se situer entre 500 € et 1 000 € selon la société.
✅ Pas de gestion locative à prévoir.
✅ Les risques sont mutualisés, puisque vous ne détenez qu’une part d’appartement ou d’immeuble, contrairement à un investissement locatif direct qui vous engagera à 100 % en cas de défaillance.
✅ L’accès au marché immobilier du secteur tertiaire offre une diversification bienvenue à un particulier investisseur qui ne pourrait y avoir accès seul. De plus, les baux signés sur 3, 6 ou 9 ans octroient une stabilité des locataires, qui se traduit par une plus grande sécurité pour l’investisseur. D’ailleurs, le secteur de l’éducation est en plein boom actuellement et les SCPI de rendement qui investissent dans ce marché obtiennent des performances surpassant les autres ! Les marchés touristiques (hôtel, tourisme, loisirs) reprennent également du galon après une période de creux en 2020 à cause de la Covid-19.
✅ Une rentabilité attractive pour cet investissement passif, dont le taux de rendement annuel moyen (taux de distribution) était de 4,53 % en 2022, pour 4,49 % en 2021.
Les risques d’un investissement SCPI
Investir dans une SCPI, comme investir dans n’importe quelle valeur mobilière ou immobilière, comporte des risques à considérer et à comprendre. Il s’agit d’un placement à long terme relativement peu liquide, ce qui signifie que vous ne devez pas avoir besoin de débloquer les fonds à court ou à moyen terme. Cela suppose forcément que vous avez d’autres sources d’épargne à disposition immédiate (livret A, LDDS, assurance-vie, etc.) en cas de coup dur ou d’aléas de la vie courante.
Cet investissement comporte donc évidemment des risques de perte partielle ou totale de votre capital placé. De plus, les revenus estimés ne sont en aucun cas garantis et sont en totale corrélation avec l’évolution du secteur immobilier dans lequel la SCPI investit. Pour finir, même lorsque vous lisez un DICI (Document d’Informations Clés pour l’Investisseur) qui présente une SCPI de rendement avec un très bon taux ces dernières années, ces performances affichées ne préjugent pas des performances futures, qui peuvent donc baisser ou augmenter selon les fluctuations du marché.
Diversifier ses placements pour une allocation d’actifs saine
Vous en savez désormais davantage sur ce placement en valeurs immobilières distinctif d’un patrimoine immobilier personnel. C’est un bon moyen de diversifier ses placements sur le marché immobilier, notamment pour atteindre le secteur tertiaire qui apporte des rendements dépassant ceux des autres secteurs de la pierre locative. Toutefois, gardez à l’esprit qu’il ne peut s’agir que d’une pièce dans un puzzle bien plus conséquent de votre portefeuille financier.
En outre, si vous songez à faire un prêt pour investir dans une SCPI, cela ne vaut pas forcément le coup, car vous puiserez dans votre capacité d’endettement pour un investissement qui ne vous appartiendra pas d’ici quelques dizaines d’années et que vous devrez revendre (comptez un placement de 10 ans minimum en SCPI de rendement). Il vaut mieux investir dans l’immobilier locatif directement grâce à un crédit et privilégier de l’argent disponible sur votre compte à vue ou sur l’un de vos livrets d’épargne pour vous lancer dans l’achat de parts de société civile de placement immobilier.
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SCPI : FAQ
Est-ce rentable d’investir dans une SCPI ?
La mutualisation de votre placement est un avantage certain qui vous permet de diminuer le risque de perte en capital, ce qui favorise une rentabilité satisfaisante. Globalement, vous pouvez espérer entre 4 et 6 % de rentabilité annualisée, ce qui hisse l’investissement en SCPI parmi les produits de placement les plus intéressants du marché.
Quel est le montant minimum pour investir dans une SCPI ?
Si beaucoup de gestionnaires de fonds recommandent d’entrer dans la participation d’une société civile de placement immobilier à partir d’une enveloppe de 5 000 €, certaines SCPI de rendement sont accessibles à partir de l’achat d’une seule part, soit quelques centaines d’euros.
Quand sortir d’une SCPI ?
Il n’y a pas de date fixe pour revendre ses parts de société. Par ailleurs, il est recommandé de les conserver le plus longtemps possible pour cumuler les intérêts annuels. C’est pourquoi c’est un placement particulièrement adapté à une stratégie à long terme (au minimum 10 ans).
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