Pourquoi se lancer dans l’investissement locatif ?

Qu’est-ce que l’immobilier locatif ?

L’immobilier locatif est le fait d’acheter un bien, appartement, maison, etc. dans le but de le mettre à la location pour en tirer un rendement locatif ou des recettes locatives. Ou bien ces recettes permettent à l’investisseur de payer son crédit mensuel tous les mois ainsi que les charges (il investit ainsi dans l’immobilier sans « charges » supplémentaires), ou en cas de non-crédit sur le bien, permettent d’assurer un véritable complément de revenus. Et on s'est tous déjà dit qu'on aimerait pouvoir générer des revenus sans rien faire.

Pourquoi l’immobilier locatif : quels intérêts ?

À 20 ans, on a (presque) tous voulu ouvrir un livret A, et on l'a d'ailleurs sûrement fait (à la Caisse d'épargne, rappelez-vous)... Cela nous rapportait quelques francs à la fin de l'année, et nous étions contents. Sauf qu'en vieillissant, on a bien compris que le meilleur moyen d'investir et d'épargner était de placer son argent dans l'immobilier, qui reste le placement le plus sûr, mais surtout le plus rentable (finis les quelques euros de fin d'année, là on récupère un vrai loyer tous les mois). On sait aussi qu'on ne perdra (à priori) pas d'argent, car l'immobilier a très peu tendance à perdre de la valeur. 

Quels avantages à investir dans l’immobilier locatif ?

• Rendements locatifs intéressants quand vous achetez correctement et que vous avez calculé votre rendement locatif, permettant donc une génération de revenus complémentaires ;
• Éventuelle réalisation d’une plus-value à la revente, surtout en cas de réalisation de travaux ou de redécoration de votre bien ;
• Diversification de votre patrimoine ;
• Anticipation de votre retraite (qui sera plus paisible) ;
• Optimisation de vos biens pour assurer un patrimoine à vos enfants ;
• Diminution de vos impôts en fonction du cadre dans lequel vous achetez. En effet, encouragé par les pouvoirs publics, l’investissement locatif peut être monté et réfléchi via des dispositifs fiscaux attractifs comme la loi Pinel (anciennement Duflot), accordant une réduction d’impôts suite à un investissement locatif dans le neuf, ou encore la loi Censi-Bouvard permettant aux contribuables français qui réalisent un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée de services de réduire directement leur impôt du pourcentage du prix de revient de l’appartement et de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement (11 % du montant investi en réduction d’impôt). Ce dispositif complète le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel. 

Vous avez peur de ne pas avoir assez de moyens ? Ce type d’investissement est accessible au plus grand nombre (remboursement du crédit ou d'une part de celui-ci grâce aux loyers locatifs), avec dans le meilleur des cas la non-obligation de disposer d’un apport pour le prêt bancaire (la banque prendra en compte les futures recettes mensuelles). 

Enfin la stabilité du marché locatif en fait un investissement peu risqué. Si vous avez encore peur de vous lancer, sachez qu'il existe les nouvelles garanties locatives comme la GLI (Garanties Loyers Impayés) qui permet de sécuriser les loyers. En effet, on connaît tous autour de nous des propriétaires qui ont eu une mauvaise expérience d'impayés mais gardez bien en tête que cela reste une minorité.

Pourquoi investir en 2020-2021 : avantages et inconvénients ?

Les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard ont été prolongés jusqu'à 2021, ils restent donc accessibles.  

Il convient également d'aborder la création du dispositif Denormandie l'an passé parfois plus intéressant que le déficit foncier pour des investisseurs. Ces deux dispositifs permettent de limiter la charge fiscale en déduisant de ses revenus fonciers certaines charges et travaux avec un plafond fixé. Ce dispositif Denormandie à d'ailleurs était étendue jusqu'en 2022. Les dispositifs de défiscalisation pour un investissement immobilier sont toujours aussi nombreux : Pinel, Malraux, Monuments historiques, location en meublée. 

L'avantage unique de la pierre par rapport à d'autres placements est qu'elle peut se financer à crédit. Profitez des taux bas pour faire financer votre bien "par la banque". En effet, certains biens peuvent s'autofinancer. Il est donc possible de gagner de l'argent grâce à votre logement sans avoir à débourser un seul sou. En 2020, malgré une légère hausse des taux lié au confinement de mars on a pu observer une tendance baissière pour le mois de novembre. Ces derniers restent donc toujours intéressants. Attention toutefois à votre profil, les banques risquent d'être plus attentives et exigeante en matière d'octroi de prêt. 

Ensuite, en fonction de la ville dans laquelle vous souhaitez investir, demandez-vous toujours quelle est la demande locative (est-ce qu’il y a plus d’étudiants ? de personnes âgées et de séniors ? en ville ou en périphérie ? quel dynamisme économique ?). 

Bien choisir la ville est primordiale. De nombreuses villes ont vu leur prix explosé l'année précédente et les rendements en sont parfois impactés. C'est notamment le cas de villes comme Bordeaux ainsi que les grandes villes alentours comme Talence par exemple. Cependant malgré des rendements érodés par la hausse des prix certaines villes tirent leurs épingles du lot et offrent tout de même de belles rentabilité. Nous en parlerons dans le paragraphe suivant. 

Un autre élément est susceptible de venir perturber votre opération immobilière : le retour de l'encadrement de loyers depuis 2019 mais largement étendu en 2020. Le dispositif d'encadrement de certains loyers qui touche les contrats de location (nus ou meublés) est reconduit à partir du 1^er août 2020 jusqu'au 31 juillet 2021 dans un certain nombre d'agglomérations situées en « zones tendues » comme Ajaccio, Bordeaux, Grenoble, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nice, Strasbourg, Toulouse...

Par ailleurs, si la ville que vous ciblez si prête vous pouvez décider d’investir dans l’immobilier locatif pour y faire de la location saisonnière, en achetant un bien atypique par exemple afin de vous démarquer des autres et de la concurrence. 

Découvrez pourquoi investir dans un lieu atypique pour faire de la location saisonnière.

Enfin, sachez que les petites surfaces génèrent souvent un meilleur rendement locatif au mètre carré, mais le risque est souvent plus élevé (changements fréquents de locataires, remise en état, etc.).

Trouvez l’investissement locatif qui correspond à vos objectifs et pensez toujours à la revente.

Quelle ville pour un investissement locatif ?

En fonction de vos objectifs fixés, et comme indiqué précédemment, trouvez la ville la plus adaptée pour investir.

Où investir en 2020 ? Le palmarès reste dans les grandes villes françaises : Lille, Lyon, Marseille, Montpellier ou encore Angers, où la demande ne cesse d’augmenter et vous garantie une plus faible vacance locative. Cependant Angers a vu une augmentation des achats de biens également cette année. Ce sont des villes où il fait bon vivre, attirant des jeunes dynamiques, travailleurs ou étudiants (et donc idéal pour la location). Attention tout de même à Lyon qui comme à Bordeaux a vu ses prix flamber et où il faut absolument calculer le rendement locatif avant de se lancer, au vu de prix d'achat encore très (trop) élevés (même si la tendance commence à s'inverser). Pour ces deux villes il s'agira plutôt de placements patrimoniaux (pour un investissement sur le long terme).

Paris reste une valeur sûre, mais les prix restent très élevés et parfois peu accessibles : la rentabilité locative n’y est pas toujours la meilleure. Cette année le projet Grand Paris a d'ailleurs avancé et certaines villes impactées peuvent être un bon pari sur l'avenir.  

Attention certaines villes secondaires ont vu leur attrait augmenter notamment avec l'impact du confinement de mars, il y a donc beaucoup moins de biens intéressants disponibles à l'achat. 

Qui contacter pour un investissement locatif ?  

Investir dans l’immobilier locatif demande aussi une véritable gestion locative, et surtout des conseils de départ pour être certain de bien investir. Pour ce faire, Horiz.io vous permet de calculer, avant votre achat, votre rendement locatif. En quelques clics seulement, calculez votre rendement net, évaluez votre projet rapidement et comparez cet investissement locatif à d’autres projets ou d’autres placements. En toute facilité, trouvez le bien le plus rentable qui vous correspond.

Horiz.io vous permet aussi de gérer vos biens après l’acquisition, en toute confiance. Cet outil de gestion locative en ligne vous permet d’avoir le contrôle sur vos locataires et tout votre patrimoine immobilier. Elle est pas belle la vie ?

Vous avez décidé de vous lancer dans l'investissement locatif ? Il ne vous reste plus qu'à trouver le bien rentable qu'il vous faut. Horiz.io vous permet de découvrir en 1 seconde la rentabilité réelle d'une annonce immobilière depuis les grands sites d'annonces immobilières grâce à son plugin gratuit ! La preuve en image 😉 :