À quand le prochain krach immobilier ?

Quels facteurs peuvent mener vers un krach immobilier ?

Plusieurs éléments peuvent être à l’origine d’une bulle immobilière. Cependant, celle-ci dépend toujours fortement de l’équilibre entre offre et demande. Si la demande de logements augmente et l’offre diminue, les prix de vente augmentent inéluctablement. 

Inversement, si la demande baisse, mais que les logements disponibles sont trop nombreux, cela peut provoquer une importante baisse des prix. 

Pour anticiper un potentiel krach immobilier, vous devez ainsi observer les tendances du marché. 

La hausse des prix immobiliers de 2015 à 2022

Le prix de l’immobilier n’a cessé d’augmenter en France entre 2015 et 2022. L’INSEE évalue cette hausse à presque 30 % pour l’immobilier ancien (-2,6 au deuxième trimestre de 2015 et 2,7 au premier trimestre de 2022). Ce phénomène touchait beaucoup plus certaines régions comme la Provence-Alpes-Côte d’Azur où la variation des prix a atteint + 9,4 % durant le troisième trimestre de 2022.

Aussi, l’inflation des prix de l’immobilier a été particulièrement intense dans les grandes agglomérations entre 2009 et 2019 (+ 79 % à Bordeaux, + 62 % à Lyon et + 61 % à Paris). Cette augmentation effrénée a d’ailleurs participé à la création d’une bulle spéculative qui est aujourd’hui susceptible de provoquer un krach.  

La baisse des transactions immobilières entre 2022 et 2023

Le ralentissement économique peut aussi être à l’origine d’une baisse soudaine de la demande de logements pouvant entraîner un krach immobilier. Le nombre de logements vendus (que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien) est d’ailleurs en baisse dans l’Hexagone. Un pic de transactions immobilières a été atteint en 2019, avec 1 067 000 de ventes réalisées dans l’ancien. Elles étaient au nombre de 890 000 en 2022.

Cependant, les Notaires de France rappellent que la crise sanitaire a accéléré la prise de décision de la part des investisseurs immobiliers durant cette période. La généralisation du télétravail a incité les Français à s’éloigner des grandes villes, mais aussi à acheter un bien disposant d’un extérieur.

Le recul actuel des ventes peut ainsi indiquer un ajustement des volumes de transactions et non un signe précurseur d’un prochain krach immobilier.   

L’augmentation des prix des matériaux due au conflit russo-ukrainien

L’économie mondiale a été affaiblie par la guerre en Ukraine. Celle-ci a perturbé le commerce et contribué à une inflation généralisée sur le sol européen. Ce conflit constitue d’ailleurs un frein pour les potentiels investisseurs immobiliers. Il provoque entre autres la pénurie de certaines matières premières (pétrole, ciment, acier, béton…), ce qui impacte également sur les coûts de nouvelles constructions.

Entre janvier 2022 et janvier 2023, la hausse des prix des matériaux aurait par exemple atteint les 27 % en moyenne. Cela peut se traduire par le ralentissement de la production de l’offre dans les années à venir. Ce qui peut déséquilibrer le marché, surtout dans le neuf.

La hausse constante des taux d’intérêt pour un prêt immobilier

Le durcissement des conditions de prêt immobilier peut aussi influencer le dynamisme du marché immobilier en France. Si les acheteurs sont moins susceptibles d’obtenir un financement adéquat, cela peut entraîner une surabondance d’offres. Le résultat pourrait être une chute brutale et impressionnante des prix des biens sur le marché.

La hausse du taux moyen des crédits s'est poursuivie tout au long de l'année 2023. Les acheteurs peuvent ainsi se retrouver dans l’incapacité de rembourser leurs mensualités, ce qui peut freiner leur achat.

Notons par ailleurs les mesures relatives à l’octroi de crédits immobiliers fixées par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière). Celles-ci prévoient entre autres :

• Un taux d’endettement maximum de 35 % ;
• Une durée de remboursement de moins de 25 ans.

Dans ces conditions, certaines catégories d’investisseurs (dont les ménages aux ressources modestes ou les primo-accédants) peuvent avoir plus de difficultés à devenir propriétaires.

Tous ces facteurs peuvent potentiellement participer au ralentissement du dynamisme du marché immobilier en France. Si les acheteurs n’obtiennent pas un prêt immobilier, la demande baisse effectivement. Même si l’offre reste constante, il peut y avoir un écart qui peut conduire vers un krach immobilier.  

L’inflation et la baisse du pouvoir d’achat 

Outre l’augmentation des taux d’intérêt, l’inflation exerce également une pression importante sur le pouvoir d’achat immobilier des Français. Cependant l’inflation, qui a atteint un pic au début 2023, a reflué progressivement et devrait diminuer plus nettement en 2024 grâce au ralentissement des prix de l’alimentation et des biens manufacturés.

Le taux de propriétaires occupants étaient d’ailleurs en baisse dans l’Hexagone, selon la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier). En 2022, ils seraient 57,4 % de Français à être propriétaires de leur résidence principale, contre 64 % en 2020. Malgré une baisse importante, ce taux se situerait tout de même dans la moyenne européenne.

Devriez-vous donc craindre un krach immobilier en 2024 ? 

La réponse s’avère un peu plus complexe qu’un simple « oui » ou « non ». En effet, l’évolution des prix de l’immobilier n’est pas linéaire et varie fortement en fonction des villes.

Selon la dernière étude des Notaires de France, les prix des appartements anciens diminueraient par exemple de 4 à 9 % dans les agglomérations d’Angers, Nantes, Lille, Rouen ou Strasbourg. Tandis qu’une baisse annuelle de 5 % est attendue pour Paris. Le marché immobilier en province, quant à lui, semble échapper à cette tendance en présentant une hausse de 0,2 %.

Cependant, le recul des prix immobiliers est bien réel. Selon une étude de Terra Nova publiée le 30 mai 2023, la valeur de l’immobilier d’habitation pourrait bel et bien chuter de 20 % à fin 2023.  

Comment vous prémunir d’un éventuel krach immobilier ? 

L’"effet cliquet" peut exacerber les risques d’un krach. Ce phénomène se caractérise principalement par le refus des propriétaires de vendre leur bien immobilier dans un contexte de baisse de prix. Cependant, cette décision (si elle se multiplie) peut provoquer une chute brutale de l’offre de logements. Cela peut créer une bulle immobilière.

Face au ralentissement de la production de constructions nouvelles, les biens déjà existants peuvent d’ailleurs jouir d’une bonne attractivité sur le marché… À condition qu’ils soient en bon état. C’est peut-être aussi le moment de vous lancer dans l’investissement locatif. De plus, la France recensait en 2022 : 

• 23,2 % de locataires de bailleurs privés ;
• 16,9 % de locataires de bailleurs publics (source : INSEE).