SCPI ou investissement locatif : lequel choisir ?

Pour commencer, qu’est-ce qu’une SCPI ? Nées dans les années 70, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des fonds d’investissement dans lesquels des épargnants placent de l’argent. La SCPI est administrée par une société de gestion, qui est en charge de l’acquisition des biens, de trouver les locataires, faire les travaux etc., en échange d’une commission. Il s’agit d’un placement considéré comme “complexe” par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui est le régulateur de l’activité. 

1. Les biens 

En achetant des parts de SCPI vous n’êtes pas directement propriétaire d’un bien, mais vous avez une quote-part dans une société qui en possède plusieurs. Et en SCPI comme en direct, ce qui compte… c’est ce qu’on achète ! Chacun a ses propres convictions : il n’y en a pas de bonnes ou de mauvaises. C’est ce qu’on appelle la thèse d’investissement.

La plupart des SCPI investissent sur de l’immobilier commercial. Certaines n’achètent que des commerces de centre-ville, quand d’autres s’exposent plutôt à des bâtiments logistiques, des bureaux ou encore des bâtiments liés à la santé. 

Via une SCPI il n’est pas possible de choisir son bien : c’est la société de gestion qui suit sa stratégie. En achetant votre propre bien, vous devez également suivre votre stratégie. Qui est la cible idéale de mon bien ? Est-il adapté à cette cible ?

💡 Match nul : les SCPI permettent de s’exposer à de multiples biens, quand l’investissement direct permet de choisir précisément.

2. L’accessibilité

Historiquement réservée à une clientèle plutôt aisée, la SCPI s’est démocratisée depuis une dizaine d’années avec l’arrivée de nombreuses plateformes en ligne. La plupart sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros. Les parts peuvent être détenues en direct, ou à travers une assurance vie. Si ça peut avoir un avantage fiscal, ça ajoute des frais (l’assureur “loue” les parts) et ça ne permet pas de profiter de l’éventuelle augmentation du prix des parts.

L’immobilier locatif existe à tous les prix. On peut trouver des places de parking autour de 10 000€, et un petit appartement dans une ville moyenne à moins de 50 000€. Évidemment, il n’y a pas de limite haute 😎.

💡 1 point pour la SCPI, dont le prix est plus accessible.

3. La jouissance du bien 

Une des raisons pour lesquelles nous aimons l’immobilier, c’est parce que c’est un bien tangible. On peut le voir, on sait où il est. C’est aussi vrai pour les SCPI, dont on peut connaître la liste du patrimoine, mais c’est moins concret : ce n’est pas pour rien qu’on les appelle “pierre-papier”.

Mais détenir un bien en direct, c’est la possibilité d’en profiter. Ça peut être pour y habiter plus tard, pour loger temporairement un proche, ou héberger ses enfants pendant leurs études. 

💡 2 partout !

4. Combien peut-on espérer gagner ? 

Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques, mais également deux possibilités de gagner de l’argent 

• Avec les revenus : les loyers
• Avec le prix du bien 

Le rapport entre les loyers et l’investissement s’appelle le rendement. La rentabilité, elle, se calcule sur toute la durée du placement, en comptant à la fois les revenus perçus et le prix du bien. 

Historiquement, les SCPI avaient un rendement autour de 8-9%, mais qui s’est effondré pendant la crise immobilière des années 1990 pour se stabiliser autour de 4,5% depuis une dizaine d’années. 

Evolution du rendement des SCPI (Source : ASPIM)

En détention directe, le rendement moyen se situe autour de 6%, mais avec de fortes disparités. Il dépasse rarement 4% à Paris quand il est autour de 6% à Marseille et d’en moyenne 8% à Saint-Étienne. 

💡 Un point supplémentaire pour l’investissement en direct.

5. Quels sont les frais ? 

L’immobilier est par essence un placement avec des frais : à l’acquisition, à la gestion, à l’entretien etc. 

Mais le célèbre économiste Milton Friedman résumait la situation avec l’expression “There’s no free lunch” (il n’y a pas de repas gratuit). 

Dans une SCPI, il y a de très nombreux intermédiaires : la société de gestion, ses sous-traitants, les distributeurs etc. C’est autant de frais qui impactent grandement les performances. Tout d’abord, il existe une commission à la souscription, entre 7 et 12%. On pourrait les comparer aux 10% en moyenne pour l’acquisition et le financement d’un actif en direct. Mais il faut ajouter à cela des frais de gestion, prélevés chaque année sur les loyers. Si la moyenne est de 11%, cela peut monter à 18%, notamment pour les SCPI sans commission de souscription. 

En détenant en direct votre bien, vous avez la main sur cette gestion. Libre à vous d’en déléguer une partie, temporairement ou non. Ou de tout faire vous-même. 

💡 Avantage clair à l’investissement en direct : 4-2 ! 

6. L’effet de levier 

Le plus gros avantage de l’immobilier est évidemment l’effet de levier bancaire : c’est-à-dire investir avec de l’argent que vous n’avez pas encore, et se servir des revenus à venir pour le rembourser. Bonne nouvelle : c’est possible dans les deux cas, même s’il faut bien prévoir une réserve en cas d’absence ou de baisse des revenus. 

Néanmoins, pour les SCPI c’est un peu plus compliqué. En réalité une partie des sociétés de gestion appartiennent directement ou indirectement à des banques. Il est difficile, voire impossible de se faire financer d’autres SCPI que celles proposées par la banque qui vous accorde un prêt. Et surtout, ce ne sont généralement pas des taux immobiliers qui sont appliqués. 

💡 Nouveau point pour l’investissement en direct. 

7. La fiscalité 

Ce n’est pas le point le plus “fun”, mais prendre en compte la fiscalité est essentiel dans tout investissement. Les loyers qui sont issus de la SCPI sont imposés aux titres des revenus fonciers. Pour l’investissement en direct également, sauf si vous louez en meublé, auquel cas ce sont des revenus BIC. Dans le cas d’une SCPI vous êtes également imposés sur les revenus financiers, si des capitaux sont placés (dans une autre structure par exemple) mais également lors de bénéfices sur les ventes immobilières du patrimoine. 

Dans les deux cas, les revenus fonciers sont ajoutés à vos revenus, et donc imposés selon votre tranche marginale d’imposition. Puis s’ajoutent 17,2% au titre des prélèvements sociaux. A noter qu’il est possible d’investir dans des SCPI européennes pour profiter en partie de la fiscalité d’autres pays. 

L’investissement locatif permet, en plus du statut intéressant de LMNP, d’amortir vos charges (les travaux notamment) pendant plusieurs années, et donc de réduire, voire d’annuler temporairement la fiscalité. 

💡 +1 pour le locatif, grâce aux amortissements (6-2) 

8. La liquidité de l’investissement

L’immobilier est un placement de long terme, peu importe comment on souhaite s’y exposer. Néanmoins, on peut avoir envie/besoin de vendre. Par exemple, lorsque les amortissements de travaux sont terminés, il peut être intéressant d’arbitrer un bien pour investir sur un autre. 

Vendre ses parts de SCPI peut se révéler compliqué. Les sociétés de gestion organise un marché secondaire, mais il est peu dynamique, et ça peut être long de trouver un acheteur. 

C’est finalement pareil pour votre bien. Néanmoins, un actif bien situé devrait pouvoir trouver un acheteur rapidement. 

💡 Petit avantage au locatif 

9. Le risque 

Un rendement élevé implique un risque plus élevé. Cependant, comme vu précédemment : le rendement de la SCPI est principalement grevé par ses frais.

Les deux principaux risques de l’immobilier sont les impayés de loyers et la vacance locative. 

Les SCPI répondent plutôt bien à ces risques, puisqu’elles sont très diversifiées. Donc en cas de défaut sur un immeuble ou un locataire, les autres compensent. Cela pose néanmoins problème pour les SCPI thématiques en cas de problème (les hôteliers pendant le Covid-19 par exemple), ou celles qui sont très exposées à un secteur en particulier. 

Par exemple, une des plus grosses SCPI exposées au Grand Paris a vu son taux d’occupation passer de 94,5% à 89,9% en seulement 3 ans. Très exposée aux bureaux parisiens, elle a plusieurs dizaines de milliers de m² vacants. 

Acheter un bien en direct comporte également un risque de vacance. Mais là encore, c’est le choix du bien qui va déterminer sa résilience. Un bon actif bien situé et bien rénové trouvera toujours un locataire ! 

Du côté des impayés dont on entend souvent parler, ils ne représentent que 2 à 3% des loyers. Mais surtout, il existe des manières de s’en prémunir : garants, Visale, assurance GLI etc. 

💡 Ex-aequo, ou presque. Accordons le point à la SCPI. Soit pour finir : 7 points pour l'investissement locatif et 3 points pour les SCPI ! 

Conclusion : SCPI ou investissement locatif, quel est le meilleur choix ? 

Vous l’aurez sûrement compris, il n’existe pas de choix parfait. Si l’investissement locatif direct gagne haut la main ce match, il faut le temps et l’envie de le gérer pour obtenir le rendement. La SCPI donnera un rendement passif, avec un effet de levier difficile à aller chercher, mais en échange de frais qui feront baisser la performance. 

En résumé :