Taux du crédit immobilier, l'importance pour l'investisseur

Lorsque l'on cherche à faire un crédit pour un achat immobilier, l'indicateur essentiel à prendre en compte est le taux nominal du prêt.

Sauf que dans la pratique ce paramètre n'est pas aussi important qu'il ne l'était pour vos parents. Tout focaliser sur ce seul paramètre pour prendre sa décision en termes de crédit immobilier peut s'avérer être une erreur surtout pour les investisseurs immobiliers.

Mise à jour le 19 Octobre 2022
Taux du crédit immobilier

Les taux d'emprunt sont au plus bas

À l'heure actuelle (juillet 2018), les taux d'emprunt immobilier sont très bas (1.30% sur 20 ans pour les meilleurs dossiers).

Ainsi la différence entre les taux proposés par les banques représente bien souvent une différence très faible en termes de mensualité et coût final pour l'emprunteur. Il y a donc d'autres paramètres à prendre en compte en dehors du taux avant de prendre votre décision.  

Emprunter pour investir

Dans le cas d'un investissement locatif, le taux est bien souvent moins important que d'autres paramètres essentiels pour juger de l'intérêt d'une offre de prêt.

Un crédit immobilier fait intervenir de nombreux frais annexes qu'il faut maîtriser avant de faire son choix de crédit :

  • Les frais de dossier bancaire
  • Le montant des frais de garantie
  • Le montant de l'assurance emprunteur
  • Le fait de pouvoir emprunter à 110% (pas de frais à avancer)
  • La domiciliation du compte bancaire
  • Les conditions et options du prêt: absence de frais de remboursement anticipé, report d'échéance total ou partiel, etc...

Bien souvent un investisseur aura plus intérêt à accepter une offre de prêt à 110% avec un taux légèrement supérieur que d'avancer les frais de notaires.

Un investisseur doit penser en terme de trésorerie et d'avance de cash. C'est essentiel car un investisseur va devoir garder de la capacité à investir par la suite. Pour cela il faut avoir de la trésorerie disponible et avancer le moins d'argent possible.

Voyons ce que cela donne avec des exemples concrets décrits dans le paragraphe suivant.

Exemple : études d'offres de prêt bancaire

Prenons le cas d'une acquisition d'un bien immobilier ancien sans travaux pour un prix net vendeur de 100 000€ sans frais d'agence avec un apport personnel de 11 389€.

Les frais de notaire s'élèvent à 8 830€ et le montant à emprunter sera de 100 000€.

Banque 1 : offre de prêt au taux nominal de 1,6%

  • Montant de l'emprunt : 100 000€
  • Total des intérêts : 16 917.97€
  • Mensualité hors assurance : 487.16€
  • Emprunt 110% : oui
  • Assurance : 0.36%

Banque 2 : offre de prêt au taux nominal de 1,3%

  • Montant de l'emprunt : 100 000€
  • Total des intérêts : 13 616.55€
  • Mensualité hors assurance : 473.4€
  • Emprunt 110% : non
  • Assurance : 0.36%

Banque 3 : offre de prêt au taux nominal de 1,6%

  • Montant de l'emprunt : 100 000€
  • Total des intérêts : 16 917.97€
  • Mensualité hors assurance : 487.16€
  • Emprunt 110% : non
  • Assurance : 0.13%

Analyse pour un investisseur immobilier

La différence de mensualité est de 13,76€ tous les mois. Le prix d'un hamburger. Pas de quoi faire peur à n'importe quel investisseur et une conséquence très faible sur le reste à vivre ou le budget à la fin du mois.

La plus grande différence va résider dans le coût du crédit et donc le montant des intérêts. La  différence est de 3 301.42€. Mais là encore même si cela peut sembler énorme à première vue, il faut relativiser cela d'un point de vue financier.

Sauf que la banque 1 vous accorde un prêt à 100%. Ce qui va vous faire économiser dès aujourd'hui les frais de notaires (8 830€) ainsi que les frais de dossier (900€) et les frais de garantie crédit logement (1 610€) soi au total de 11 340€.

Avec 11 340€ vous pourrez faire un nouvel investissement de 100 000€ et profiter de l'effet de levier du crédit pour démultiplier votre patrimoine. 

Mais avec 11 340€ vous pouvez également prendre une assurance vie en fonds euro et avec une hypothèse de taux de 2% d'intérêt annuel, obtenir 16 850,64€ dans 20 ans soit un gain de 5 510€.

Autant dire une opportunité bien plus intéressante que l'économie sur 20 ans de 3 301,42€.

Prenons maintenant l'hypothèse de la banque 3. Le taux est également de 1.6% mais elle vous propose une délégation d'assurance emprunteur à 7 399€ (0,13%) là où la banque 2 vous propose 0,36% soit 12 000€ d'assurance.

Une différence qui représente un gain de 4 601€ supérieurs aux 3 301,42€ (dus au taux plus élevé).

Certains d'entres vous vont argumenter que la délégation d'assurance peut être obtenue par la suite. Oui c'est vrai mais il ne faut pas oublier que le banquier est un partenaire de vos investissements. Le fait de prendre son assurance ou sa proposition va vous être utile par la suite si vous souhaitez faire d'autres investissements et que vous avez besoin de le solliciter pour un crédit.

Donc finalement une offre plus intéressante pour la banque 1 malgré un taux de 0.3 point supérieur à la banque 2.

On voit là que le seul taux ne fait pas tout et encore moins en 2018. Il faut bien prendre en compte vos projets et l'ensemble des coûts induits par un emprunt immobilier avant de faire son choix.

Enfin les intérêts et les frais engagés dans le contexte d'un investissement locatif sont défiscalisables dans la plupart des cas sous les régimes au frais réels (Nu foncier, LMNP, etc.). donc les 3 301,42€ représentent en fait une somme moindre en termes de coût réel.

Un contribuable imposé au taux marginal de 30% va en fait ne payer que 2 311€. 

Comment négocier avec la banque ?

Négocier cela s'apprend. Mais surtout il faut connaître les conditions des banques et ce qu'elles sont prêtes à concéder pour votre profil.

Tout le monde n'a pas forcément le temps et le courage de taper à toutes les banques. N'hésitez pas à vous faire conseiller par des professionnels du milieu bancaire qui vous indiqueront quelles banques allez voir et quel taux demander.

Calculer le taux TAEG

Le TAEG est le "taux annuel effectif global", il permet de comparer les offres de prêt bancaire de plusieurs banques entres elles.

Vous pouvez via un article dédié, calculer le TAEG et le comparer aux taux d'usure et obtenir un fichier Excel.

calcul rendement locatif

Optimiser la rentabilité de votre bien

Grâce à notre simulateur, calculez la rentabilité de n’importe quel bien immobilier !

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

marketplace investissement locatif
Tout pour l'investissement locatif

Déco, ameublement, diagnostic immobilier, formation, coaching, assistance juridique… et bien +

Découvrir la Marketplace
Vendre son bine immo
Vendez votre bien immo en un éclair !

Vendez votre bien immobilier à un investisseur de la communauté Horiz.io

Vendre un bien immobilier
alertes immo rentables
Alertes immo en temps réel

Trouvez la bonne affaire : soyez alerté des annonces immo rentables !

Télécharger l'application gratuite

Articles similaires

Calculer le TAEG et le taux d'usure d'un crédit immobilier ?

Comment calculer le TAEG et le taux d'usure d'un crédit immobilier ?

La brusque hausse des taux de crédit immobilier depuis 2022 a remis en lumière un concept peu connu qui est celui du taux d'usure. Le taux d'usure est le taux maximum auquel une personne peut emprunter en France. La banque n'a tout simplement pas le droit de vous octroyer un prêt dont le taux dépasserait le taux d'usure. Mais le taux qui est pris en compte pour savoir si le taux d'usure est dépassé est en fait le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et non le taux de base (nominal) du crédit.

Dans cet article, nous vous expliquons ces notions et les calculs qui vous permettront de comprendre comment le TAEG et le taux d'usure fonctionnent. À la fin, vous accéderez également à un fichier Excel vous permettant de vérifier si votre TAEG dépasse ou non le taux d'usure en vigueur.

25 Janvier 2023
effet levier crédit explications

L’effet de levier de crédit appliqué à l’immobilier : on vous explique tout !

L’investissement immobilier locatif consiste à acheter des biens dans le but de percevoir des revenus complémentaires. Avec le crédit bancaire, vous pouvez financer un appartement ou une maison et utiliser l’effet de levier de crédit pour vous construire un patrimoine immobilier. Nous vous expliquons les principes dans cet article.

16 Janvier 2023
Calculer un crédit immobilier : formules et explications détaillées

Calculer un crédit immobilier : formules et explications détaillées

Un crédit immobilier (ou prêt immobilier) est une avance d'argent qu'une banque peut accorder à un particulier ou à une entreprise pour l'achat d'un bien immobilier. Cette avance doit bien entendue être remboursée par l'emprunteur suivant des mécanismes réglementés.

23 Septembre 2022
Crédit : attention aux 3 derniers relevés de banque

Crédit : attention aux 3 derniers relevés de banque

Lorsque vous sollicitez un prêt bancaire immobilier auprès d'une banque, celle-ci va vous demander de fournir vos trois derniers relevés de compte courant. Il s'agit du compte sur lequel votre salaire est versé et que vous utilisez pour vos dépenses courantes.

22 Septembre 2022
financement-projet-immobilier

Les différentes options de financement d’un projet immobilier

Investir dans l’immobilier est à la portée de tout le monde. L’immobilier est, même en période de crise et d’instabilité économique, un placement sûr. Parmi les questions qui reviennent souvent lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, il y a celles qui concernent les options et les moyens de financement.

07 Décembre 2022
La domiciliation bancaire pour un crédit immobilier

La domiciliation bancaire pour un crédit immobilier

Les banques ont aujourd'hui bien conscience qu'à part les jeunes, personne ne passe la porte d'une agence traditionnelle pour ouvrir un compte, y transférer leurs comptes bancaires ou même se renseigner sur leurs offres commerciales et bancaires.

Pour remédier à cette situation, elles utilisent principalement le crédit immobilier pour attirer de nouveaux clients. Leur objectif est bien entendu de développer une relation sur le long terme avec le client.

Cette relation est l'assurance d'avoir un retour sur investissement sur la durée car le crédit est peu rémunérateur au moment où l'on écrit ces lignes (les taux étant très bas à ce jour).

Or nous vivons à une époque où les personnes ont de moins en moins besoin de contact direct avec leur banque.

Ainsi, la meilleure façon aujourd'hui pour une banque de construire un véritable partenariat avec un nouveau client reste de demander à ce client de domicilier ses revenus et salaires chez elle.

18 Octobre 2022
capacité d'emprunt investissement locatif

Tout comprendre sur la capacité d’emprunt en investissement locatif !

Vous avez pour projet de vous lancer dans un investissement locatif et vous souhaitez en savoir plus sur la capacité d’emprunt ? Analyser sa situation financière et l’une des premières choses à aborder afin de savoir s’il est possible d’emprunter des fonds à la banque. Nous vous expliquons tout en détail dans cet article.

17 Octobre 2022
L’autofinancement immobilier : définition et conseils

L’autofinancement immobilier : définition et conseils

Qu’est-ce que l’autofinancement immobilier ? C’est une notion très importante en immobilier qui apporte son lot d’avantages. On vous explique tout !

13 Octobre 2022