Les différentes options de financement d’un projet immobilier

Cet investissement permet de se constituer un patrimoine et de diversifier son épargne. De plus, la pierre vous permet de protéger vos proches en cas de décès, de bien préparer votre retraite et de compléter vos revenus. 

Pourquoi investir dans l’immobilier en 2023 ? 

L’investissement immobilier est extrêmement intéressant pour tous ceux qui souhaitent profiter d’une solution de prévoyance alternative. 

En 2022 et même avec un taux d’inflation historique, l’immobilier reste rentable et sûr. Vous pouvez également profiter des différentes aides gouvernementales (telles que Loc’Avantages) et des avantages fiscaux comme le dispositif la loi Pinel et la loi Duflot. 

Le marché de l’immobilier affiche, d’une année à l’autre, des records en volume de transactions (plus d’un million en 2022). Mais ce n’est pas tout ! Investir dans l’immobilier vous permet d’assurer correctement votre futur et celui de vos proches. C’est donc la meilleure alternative à l’assurance-vie ou un livret d’épargne (2 % de rentabilité max par an contre 10 % pour l’immobilier).

Découvrons ensemble les solutions qui vous permettent de financer vos projets immobiliers. 

Les principales options de financement d’un projet immobilier 

Les fonds propres (l’autofinancement)

C’est la première solution -aussi la plus simple- qui vous permet d’investir dans l’immobilier. Les fonds propres peuvent être de l’argent en cash, des fonds de placements, des actions en bourse, une somme prêtée par la famille ou par un ami…  

Vous pouvez également profiter de vos fonds propres pour bénéficier d’un crédit immobilier. En effet, les établissements bancaires exigent un apport personnel d’au moins 20% du prix du bien. 

Le crédit hypothécaire 

Ce crédit vous permet de disposer de la somme d’argent nécessaire pour l’acquisition d’un bien immobilier. Le crédit hypothécaire est accordé sous certaines conditions. Il est garanti par une hypothèque.

Ce crédit présente de nombreux avantages (facile à obtenir, taux d’intérêt faible, possibilité d’emprunter un montant important, apport personnel non exigé, longue durée de remboursement (20 à 30 ans)). 

C’est donc une excellente solution si vous souhaitez investir dans l’immobilier et que vous ne disposez pas de fonds propres. Il s’adresse aux investisseurs qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier. 

À noter que vous pouvez choisir entre différents types de crédits hypothécaires comme le crédit hypothécaire à taux variable et le crédit hypothécaire à taux fixe. Ayez également en tête qu'en cas de défaillance de remboursement, vous risquez de perdre le bien mis sous hypothèque : il sera saisi par la banque et vendu à son profit.

Le prêt entre particuliers

On parle ici de la finance participative ! Vous ne disposez pas de fonds propres ? Vous ne souhaitez pas passer par une banque pour financer votre projet immobilier ? Vous pouvez faire appel à un proche, à un ami ou à une connaissance sans passer par un intermédiaire. 

Bien que le prêt entre particulier présente de nombreux avantages, les risques sont aussi importants. Ainsi vous devez adopter quelques règles de prudence pour éviter tout risque de conflits / litiges. 

Nous vous conseillons de toujours formaliser votre démarche par un écrit (reconnaissance de dette avec tous les détails : montant emprunté, taux d’intérêt, durée de remboursement etc…). 

Si le montant est important, nous vous conseillons de faire appel à un notaire. Les sommes supérieures à 5 000 euros doivent figurer dans les déclarations de revenus du prêteur et de l’emprunteur (Cerfa n°2062).

Autres types de prêts

On peut citer le prêt d'accession sociale (PAS) (pour les personnes aux revenus modestes qui souhaitent devenir propriétaires), le prêt relais (financement rapide d’un projet immobilier), le prêt in Fine (remboursable en une seule fois) etc… 

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding ou le financement participatif est une forme hybride d’investissement et de financement. Bien qu’il existe depuis plus de 15 ans et s'applique à de nombreux secteurs (immobilier, entreprises, projets culturels ou associatifs), le crowdfunding reste largement méconnu du grand public ! 

Dans le cadre d'un projet de crowdfunding immobilier : le projet immobilier d’un promoteur est financé par des investisseurs. C’est un investissement à court terme (18 à 24 mois comme durée moyenne). Cet investissement est autorisé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) . 

Les rendements en crowdfunding sont en général extrêmement attractifs (de 10 % à 12 % par an). Le principe de fonctionnement du crowdfunding immobilier est simple. Les investisseurs achètent, non pas des biens immobiliers, mais plutôt des titres de créances vis-à-vis des promoteurs. 

Même les investisseurs disposant de petites sommes peuvent y participer en réalisant un placement immobilier à partir d’un certain montant (quelques centaines à quelques milliers d’euros) avant de récupèrer le capital et un bénéfice. 

Il existe plusieurs plateformes de crowdfunding immobilier parmi lesquelles on peut citer : Anaxago, Raizerts et Homunity. 

Ce qui est également intéressant avec le financement participatif immobilier c’est la fiscalité. En effet, les gains générés par ce type d’investissements sont imposés à 30 % (prélèvement forfaitaire unique, aussi appelé « flat tax »). 

Pour profiter du crowdfunding immobilier, vous devez vous rendre sur une plateforme de financement participatif afin de présenter votre projet. Si le projet est jugé viable, la plateforme s’occupe de la création de votre campagne de financement. 

Cette solution extrêmement intéressante séduit aussi bien les petits investisseurs que les grands promoteurs immobiliers. La plateforme s’occupe de toutes les démarches administratives et règlementaires. À noter que le montant du financement peut aller de quelques dizaines de milliers d’euros à des millions d’euros.

En conclusion, financer un projet d’investissement immobilier n’est plus réservé aux fortunés. Plusieurs options s’offrent à vous. Pour faire le bon choix, il est nécessaire de bien étudier les avantages et les limites de chaque option. 

Il est également intéressant de diversifier ses actifs immobiliers pour une parfaite maitrise des risques, c’est-à-dire « Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier » ! Nous vous conseillons aussi de bien vérifier les critères d’obtention des crédits immobilier, les conditions d’octroi et de comparer les offres proposées par les banques et par les plateformes de crowdfunding avant de vous engager.