Définition déficit foncier au réel : quels avantages ?

C'est le régime pour lequel vous pouvez opter lorsque vous faites un investissement locatif et que vous déclarez vos charges et travaux au réel. Il s'impose dans le cas où vos revenus annuels sont supérieurs à 15 000€ (le micro-foncier ne devient plus possible). Il permet d'imputer sur le revenu une partie des déficits fonciers.

Mise à jour le 16 Septembre 2022
Définition déficit foncier au réel : quels avantages ?

Introduction

Textes de Loi

Qui peut en bénéficier ?

Tout contribuable qui choisit ce régime afin de bénéficier de la possibilité d'imputer les déficits fonciers sur le revenu global.

Dépenses déductibles

Les dépenses qui viennent en déduction des revenus fonciers sont :

  • Les dépenses relatives aux travaux d'entretien, d'amélioration et de réparation
  • La taxe foncière
  • Les frais d'assurance propriétaire non occupant et/ou de garantie des loyers impayés
  • Les frais de gestion locative auprès de gérants d'immeubles ou d'administrateurs de bien ainsi que les commissions versées à une agence de location.
  • Les intérêts ainsi que les frais bancaires (frais de dossier, frais d'inscriptions hypothécaires) d'emprunt pour l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou encore la conservation du logement.
  • Les primes d'assurances en général, primes d'assurance d'emprunt (garanties décès-invalidité, perte d'emploi, etc.) incluses.
  • Les provisions pour charges de copropriétés qui incluent les frais de rémunération à des concierges ou des gardes
  • Les frais de procédure en cas de litige avec le locataire par exemple
  • Les honoraires versés à un tiers pour la rédaction des déclarations fiscales ou pour la tenue de la comptabilité du logement

Dépenses non déductibles

Les dépenses qui ne peuvent pas s'imputer sur les revenus fonciers : 

  • Les dépenses relatives aux travaux d'agrandissement.
  • Les dépenses de réparations locatives qui doivent être supportées par le locataire (même si elles sont prises en charge par le propriétaire).

Déficits fonciers

Les points importants à retenir en ce qui concerne l'imputation des dépenses et les déficits fonciers :

  • Les travaux et charges de rénovation, réparation et d'entretien peuvent être déduits des revenus fonciers dans la limite de 10 700€/an.
  • Les intérêts d'emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers seuls et ce pendant 10 ans. Ils ne viennent jamais en déduction du revenu global. Ils sont en revanche déductibles sans limite de montant.
  • Si le déficit foncier dépasse le maximum de 10 700€, la partie excédentaire n'est imputable que sur les revenus fonciers seuls pendant les 10 années qui suivent.
  • Dans le cas où le revenu imposable ne permet pas d'absorber le déficit foncier, l'excédent (ne dépassant pas 10 700€) peut être reporté sur le revenu global des 6 années qui suivent.
  • Afin de bénéficier de l'imputation et des déficits, l'investisseur doit s'engager à louer nu le bien jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit.
  • Le local doit toujours être occupé. En cas de départ d'un locataire, la nouvelle location doit être immédiate sauf en cas d'impossibilité. Dans ce cas, il faudra apporter la preuve à l'administration fiscale. 

Obligation déclarative

Le contribuable doit remplir la déclaration n°2044 sur les revenus fonciers.

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

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L'avantage du micro-BIC est la simplicité, pas besoin de comptabiliser toutes les charges car un abattement de 50% sur les recettes (ne dépassant pas 70 000 €) est appliqué avant le calcul de l'impôt. Il est d'ailleurs souvent utilisé par les loueurs en meublé saisonnier type Airbnb. Cependant, il existe un cas particulier qui permet de bénéficier d'un abattement de 71% au lieu de 50% sur les revenus fonciers. Auquel cas seul 29% des recettes sont taxées. Cela semble très intéressant à première vue sauf qu'il faut respecter certaines conditions.

En effet, pour prétendre à cet abattement de 71% il faut classer le bien locatif en chambre d'hôte, ou en meublé de tourisme. Les recettes totales annuelles dans ce cas ne devront pas excéder 170 000 €.

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