Introduction
Textes de Loi
- Code général des impôts article 156-1-3°: texte de principe
- Loi de finance pour 1993: mise en place du système de déficits fonciers imputables sur les revenus jusqu'à 10 700€.
- Loi de finance pour 2004 (loi n°2003-1311 du 30 décembre 2003, JO du 31): modification de la durée de report des déficits de 5 à 6 ans.
- Loi de finance pour 2006 (loi n°2005-1719 du 30 décembre 2005): modification des taux de déduction relatif aux déficits fonciers.
- Rescrit du 22 juin 2010: remise en cause des reports en cas de cessation de location
Qui peut en bénéficier ?
Tout contribuable qui choisit ce régime afin de bénéficier de la possibilité d'imputer les déficits fonciers sur le revenu global.
Dépenses déductibles
Les dépenses qui viennent en déduction des revenus fonciers sont :
- Les dépenses relatives aux travaux d'entretien, d'amélioration et de réparation
- La taxe foncière
- Les frais d'assurance propriétaire non occupant et/ou de garantie des loyers impayés
- Les frais de gestion locative auprès de gérants d'immeubles ou d'administrateurs de bien ainsi que les commissions versées à une agence de location.
- Les intérêts ainsi que les frais bancaires (frais de dossier, frais d'inscriptions hypothécaires) d'emprunt pour l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou encore la conservation du logement.
- Les primes d'assurances en général, primes d'assurance d'emprunt (garanties décès-invalidité, perte d'emploi, etc.) incluses.
- Les provisions pour charges de copropriétés qui incluent les frais de rémunération à des concierges ou des gardes
- Les frais de procédure en cas de litige avec le locataire par exemple
- Les honoraires versés à un tiers pour la rédaction des déclarations fiscales ou pour la tenue de la comptabilité du logement
Dépenses non déductibles
Les dépenses qui ne peuvent pas s'imputer sur les revenus fonciers :
- Les dépenses relatives aux travaux d'agrandissement.
- Les dépenses de réparations locatives qui doivent être supportées par le locataire (même si elles sont prises en charge par le propriétaire).
Déficits fonciers
Les points importants à retenir en ce qui concerne l'imputation des dépenses et les déficits fonciers :
- Les travaux et charges de rénovation, réparation et d'entretien peuvent être déduits des revenus fonciers dans la limite de 10 700€/an.
- Les intérêts d'emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers seuls et ce pendant 10 ans. Ils ne viennent jamais en déduction du revenu global. Ils sont en revanche déductibles sans limite de montant.
- Si le déficit foncier dépasse le maximum de 10 700€, la partie excédentaire n'est imputable que sur les revenus fonciers seuls pendant les 10 années qui suivent.
- Dans le cas où le revenu imposable ne permet pas d'absorber le déficit foncier, l'excédent (ne dépassant pas 10 700€) peut être reporté sur le revenu global des 6 années qui suivent.
- Afin de bénéficier de l'imputation et des déficits, l'investisseur doit s'engager à louer nu le bien jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit.
- Le local doit toujours être occupé. En cas de départ d'un locataire, la nouvelle location doit être immédiate sauf en cas d'impossibilité. Dans ce cas, il faudra apporter la preuve à l'administration fiscale.
Obligation déclarative
Le contribuable doit remplir la déclaration n°2044 sur les revenus fonciers.