1. Considérer la tension locative du lieu de l’achat
Afin d’être certain de posséder le bon chiffre quant à la rentabilité locative de votre achat immobilier, vous avez tout intérêt à mettre en relation le lieu avec le logement.
En effet, si vous calculez le rendement tout en ne tenant pas compte de la vacance locative, alors vous risquez de vous retrouver avec un problème majeur. Peu importe que l’appartement que vous avez acquis affiche un rendement de 8 %, si dans les faits, personne n’en veut ! Et oui, car la vacance désigne la période durant laquelle le bien reste vacant avant que vous ne parveniez à trouver de nouveaux locataires à la suite du départ des précédents.
Pour en savoir plus sur le sujet : Tension locative : définition et explications
Ce premier conseil nous amène tout naturellement vers le second, qui s’avère d’examiner la population environnante avant d’investir dans l’immobilier locatif et de réaliser un calcul de son rendement.
2. Vérifier que le bien immobilier réponde à la demande
Comme nous le disions, trouver une perle rare dégageant une rentabilité élevée peut faire rêver n’importe quel investisseur immobilier, mais il faut éviter les pièges sous-jacents.
Accordez une attention toute particulière pour votre « cible » dans la zone géographique concernée. Pour cela, vérifiez que votre projet d’achat de maison soit un investissement locatif qui va satisfaire les potentiels locataires en recherche.
Imaginons que vous veniez d’acheter une villa avec deux chambres et une piscine dans une petite rue tranquille d’une ville étudiante et que vous désirez louer à une famille, mais surtout pas de colocation. Dans ce cas, vous aurez forcément plus de mal à trouver quelqu’un, étant donné la forte concentration d’étudiants présents en ville, et la forte demande de colocation !
Là encore, bien avant de faire le calcul de rendement locatif de votre acquisition, ce paramètre doit être correctement pris en compte.
3. Estimer le montant du loyer mensuel pour connaître son taux de rendement locatif
Que vous calculiez le rendement immobilier brut ou net, le point de départ de chaque calcul reste la somme totale des 12 loyers perçus au cours d’une année. C’est pourquoi, une fois que vous connaissez le secteur et le type de bien que vous avez dans le collimateur, vous devez évaluer le marché.
Vous devez proposer votre appartement à un prix correspondant à la moyenne du marché immobilier de la ville en question (voire même du quartier). Pour cela, n’hésitez pas à faire le tour des agences immobilières aux environs, ou à checker les annonces en ligne pour vous donner un ordre d’idées des tarifs pratiqués.
De plus, notez que vous avez la possibilité d’indexer vos loyers sur l’inflation, ce qui influe énormément sur la croissance annuelle de votre rentabilité locative nette. Pour ce faire, vous devez utiliser l’indice de référence des loyers, publié par l’INSEE.
Enfin, veillez à ne pas surestimer la valeur de votre propriété. Pour bien faire, si vous avez des doutes, faites-vous accompagner par un expert en immobilier locatif.
4. Déterminer sa stratégie avant d’investir dans l’immobilier
Le monde de l’immobilier locatif est vaste et les stratégies pour y accéder sont multiples. Dans un premier temps, si vous êtes ici, c’est que vous avez opté pour une stratégie locative orientée rendement (et non tournée vers la plus-value).
Quel que soit le calcul du taux de rentabilité de votre bien, il faut avant tout le mettre en perspective avec vos ambitions de location. Vous pouvez louer à l’année ou faire de la location saisonnière. Si vous choisissez la dernière option, louer à des étudiants en dehors des périodes estivales vous permet d’être plus rentable.
Pour un choix orienté à l’année, avec des contrats en résidence principale, alors il faut que vous sachiez si vous allez le louer en meublé ou à vide. Ce choix renvoie à la volonté des locataires potentiels à préférer tel bien plutôt qu’un autre. Là encore, pour une location pendant les vacances, louer en LMNP s’avère la meilleure alternative. Par ailleurs, lors de vos calculs, pensez à bien déduire votre investissement dans les meubles et autres équipements nécessaires à la Location en Meublé Non Professionnel (LMNP).
5. Lister les charges liées à l’acquisition de l’habitation pour réaliser le calcul de l’investissement locatif
Ce 5e point nous fait arriver tout doucement à la pratique en elle-même, mais avant cela, il est nécessaire de faire une liste de tous les frais qu’occasionne votre acte d’achat immobilier à des fins locatives.
Prenez une feuille ou ouvrez votre ordinateur, et notez tous les éléments qui vous passent par la tête et qui entrent dans le cadre de votre investissement dans la pierre, à savoir :
- le prix d’achat de la propriété ;
- les frais de notaire associés ;
- les frais d’agence ;
le montant des travaux, le cas échéant ; - les charges de copropriété éventuelles ;
- le coût de revient de votre assurance emprunteur ;
- le taux d’emprunt de votre financement ;
- la taxe foncière ;
- les impôts, etc.
Une fois chose faite, gardez ce bout de papier ou ce fichier Excel pour la prochaine étape, qui s’avère être le calcul du rendement en lui-même, brut et net.
6. Différencier et comprendre les deux formules : rentabilité brute et rendement net
Nous y sommes, il est temps de découvrir le taux de rentabilité en calcul mathématique concret. Lorsque vous voyez une estimation de la rentabilité d’un bien sur une annonce immobilière, sachez que le chiffre fourni est brut. C’est-à-dire que l’agence ou le courtier en question a procédé de la manière qui suit pour obtenir le résultat :
(12x le loyer mensuel supposé) x 100 ÷ prix de vente du bien.
Le taux obtenu se lit donc en pourcentage à l’année. Cette première formule est un bon point de départ pour se situer quant aux gains potentiellement réalisables grâce à l’investissement locatif, mais ne constitue en rien une tangente fiable. Pourquoi ? Simplement, car les frais réels de l’acquéreur ne sont pas inclus dans l’équation.
Pour pallier cette omission, c’est alors qu’intervient le calcul du rendement net. Vous serez peut-être surpris, mais parfois un bon taux de rentabilité brut peut cacher un taux net très bas, notamment si les rénovations à entreprendre sont conséquentes, ou encore en fonction du turn-over du secteur, de votre régime d’imposition, etc.
Pour préciser le chiffre, appliquez plutôt :
100 x (12x [loyer mensuel — les charges complètes—la taxe foncière—les impôts]) ÷ prix du bien + les frais de notaires + les frais d’agence.
Cette donnée vous éclaire alors sur la rentabilité nette de charges de votre placement dans la pierre. Elle constitue un précieux allié à vos prises de décision en tant qu’investisseur immobilier.
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7. Se tenir informer du rendement locatif moyen du secteur du logement
Ce 7e conseil est consacré à votre veille du secteur immobilier. Comme pour tout entrepreneur, lorsque vous mettez le pied dans l’immobilier locatif, vous devez maintenir vos connaissances à jour.
Pour ce faire, cela passe par une consultation régulière des sites d’annonces immobilières en ligne ou en agence. Vous pouvez aussi vous informer sur les éventuelles hausses ou baisses du marché grâce au journal local ou régional. Enfin, toutes les sources d’information à votre disposition sont bonnes à consulter, que ce soit dans le cadre de vos placements immobiliers ou dans celui de votre portefeuille boursier.
Pour chaque investisseur, le but d’investir dans la pierre locative reste de se dégager un cash flow positif (entrées financières supérieures aux sorties), alors pour ne pas plomber votre budget, restez en veille sur l’actualité !
8. Utiliser un calculateur de rentabilité locative en ligne
Une ultime recommandation pour réaliser un juste calcul de rendement de votre investissement ? Essayez un logiciel de calcul de rentabilité locative en ligne !
Il s’agit d’une solution comprise dans le cadre d’un investissement locatif clé en main, ce qui vous décharge de la tâche d’effectuer les formules manuellement. Vous gagnez donc du temps, et vous pouvez balayer plus d’opportunités immobilières avant de vous positionner sur une annonce.
Chez Horiz.io, nous disposons d’un calculateur de rentabilité locative intelligent, qui vous offre des résultats précis, afin de vous garantir une meilleure visibilité de votre placement. En outre, vous avez la possibilité de télécharger notre extension pour rendre votre recherche d’investissement dans la pierre encore plus optimisée. En effet, celle-ci calcule en direct la rentabilité de la fiche du logement que vous consultez.
Vous l’avez compris, déterminer le rendement d’une propriété ne s’improvise pas et plusieurs paramètres doivent s’ajouter au calcul purement mathématique de cet indicateur. Cependant, n’oubliez pas, le taux de rentabilité idéal se trouve être celui qui vous permettra de réaliser le meilleur placement, avec le moins de risque pour votre capital et votre foyer !
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