Différents points pour définir son projet immobilier

Comment bien évaluer sa capacité financière lors d'un projet d'investissement locatif. C'est souvent la question que l'on se pose pour pouvoir se fixer des objectifs réalistes et ainsi bien réussir son investissement.

Mise à jour le 18 Octobre 2022
Différents points pour définir son projet immobilier

Capacité financière

Le premier point qui structure votre projet est votre capacité d’investissement. Deux approches se distinguent :

  • Vous disposez des fonds permettant de financer tout ou partie de votre projet
  • Votre projet sera basé sur votre capacité d’endettement

Dans les deux cas, gardez en tête qu’un investissement raisonné est préférable, ne jamais se départir de toute son épargne, ne pas aller au maximum de sa capacité d’endettement, l’idéal est même de pouvoir supporter sans difficulté la non occupation de l’ensemble ou de la majeure partie des biens dans lesquels l’investissement est réalisé. Prévoyez également de financer les frais de notaires même si des banques vous permettent de tout emprunter, vous aurez généralement des taux inférieurs en faisant cet effort.

Objectif

Le second point qui structure votre projet est l’objectif global de votre démarche :

  • Préparer votre retraite
  • Générer des revenus complémentaires
  • Constituer un patrimoine pour vos enfants
  • Réduire vos impôts

Plusieurs objectifs pouvant être combinés, certains d’entre eux étant difficilement conciliables.
Ces deux premiers points permettront de définir le cadre financier global de votre projet et l’enveloppe de votre projet.

Choix de l'endroit

Le troisième point est votre lieu de vie, car pour bien investir il est nécessaire de connaître le lieu de l’investissement (quartiers, population, revenus, moyens d’accès…) et la plupart du temps vous penserez à investir près de chez vous.

Ce point sera souvent un frein car pour celles et ceux qui vivent dans une grande ville, le rendement locatif y sera fréquemment médiocre. Vous pouvez sur ce point privilégier d’autres approches comme investir dans des villes connues et habitées par des membres de votre famille ou des lieux où vous avez déjà vécu.

Incitation fiscale

Il est toujours tentant de choisir un bien immobilier présenté sous un jour idéal avec une très grande réduction fiscale à la clef. La règle ici est de ne jamais choisir le bien immobilier en fonction de l'avantage fiscal qu'il peut procurer. Méfiez-vous lorsque l'argument principal présenté est la réduction fiscale.

Il faut choisir le bien en dehors de toute considération fiscale pour sa rentabilité intrinsèque. Cela ne veut pas dire que la fiscalité n'est pas importante, mais elle doit venir dans un deuxième temps comme la cerise sur le gâteau si elle permet d'améliorer la rentabilité.
Certains des régimes fiscaux les plus populaires sont détaillés plus loin dans ce guide et nous vous conseillons fortement de faire la simulation à l'aide du calculateur qui va faire le gros du travail pour vous en fonction de votre projet et de votre situation fiscale personnelle.

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