Passoire thermique : faut-il investir dans ce type de biens ?

Le ministère de la Transition écologique estime que 14 % des Français connaissent une hausse de leurs factures de gaz et d’électricité en hiver lorsqu’ils habitent dans un logement classé comme “passoire thermique”. Réputée comme étant la catégorie de biens immobiliers la plus énergivore du parc immobilier, ce type de logements entraîne des surconsommations énormes, ainsi qu’une pollution non négligeable.

Pour y remédier, le gouvernement se mobilise et met en place de nouvelles législations. Comment savoir si le bien que vous voulez acquérir est considéré comme une passoire thermique ? Les travaux sont-ils obligatoires ? Comment améliorer ses performances énergétiques ? Le loyer va-t-il être gelé ou interdit ? Est-ce donc le bon moment pour investir dans un bien immobilier de ce type ? On vous explique tout !

Investissement immobilier
Mise à jour le 02 Octobre 2023
passoire thermique

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Un logement est classé en passoire thermique, ou passoire énergétique, lorsqu’il ne répond pas du tout aux normes d’isolation et d’efficience énergétique fixée par la loi climat et résilience. Problème d’isolation au niveau de la toiture, des murs et planchers, fenêtres en simples vitrages, … le non-respect de ces normes entraîne ainsi une consommation énergétique trop élevée et des factures importantes.

Lors de la réalisation du Diagnostic de performance énergétique 2021 (DPE), le diagnostiqueur classe et note chaque logement en fonction de sa consommation et les gaz à effet de serre. Une étiquette est ainsi attribuée au bien immobilier avec une note entre A (la meilleure) et G (la moins bonne). 

Les logements classés F ou G sur ce rapport sont des logements dits “passoire thermique”. Concrètement ? Cela correspond à une consommation d’énergie entre 330 et 420 kWh/m²/an ou plus.

Comment savoir si un logement est une passoire thermique ?

Vous voulez acquérir un nouveau bien immobilier et attendez que le propriétaire actuel vous fournisse le Diagnostic de performance énergétique ? Même si le résultat de l’audit vous indiquera la réponse officielle, vous pouvez malgré tout avoir une idée en tenant compte de la date du permis de construire du logement.

En effet, la majorité des bâtiments construits avant 1974 sont des passoires thermiques (excepté si l’isolation du bien a été refaite depuis). Les matériaux utilisés, à l’époque, n’étaient pas du tout isolants.

En France, de nombreux départements sont concernés ! Une étude Fidéli réalisée par l’ADEME précise toutefois que la plupart des biens classés comme passoires thermiques sont généralement situés dans le Nord et l’Est. 

Par exemple, le département de la Somme (80) a 24.5 % de ces logements classés F ou G, soit 56 429 logements, dont 9.2 % (soit 24 135 logements) seront interdits à la location dès 2023. À Paris (75), 30.9 % des logements sont concernés et 12.1 % soit 128 933 logements seront interdits à la location dès 2023.

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Des nouvelles restrictions pour les propriétaires bailleurs

D’après une étude du gouvernement parue en septembre 2020, 1,6 million des logements du parc locatif sont actuellement classés étiquette F ou G. Compte tenu du nombre de logements qui ont des problèmes d’isolation en France et sont qualifiés de « passoires thermiques », l’État impose de nouvelles législations aux propriétaires bailleurs.

Le gel des loyers pour les passoires thermiques

Depuis le mercredi 24 août 2022, la loi climat et résilience est venu modifier la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relatifs au loyer et interdit formellement les augmentations de loyer pour les biens classés F et G lors du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), cela pour les logements loués meublés ou non.

Il est ainsi précisé que “lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.”

L’article suivant complète que “le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation”.

Concrètement ? Si le dernier contrat de location fixe le loyer à 550 € pour une passoire thermique, le montant du loyer ne pourra être réévalué à la hausse, que ce soit dans le cadre du renouvellement de ce contrat de bail ou bien d’un nouveau contrat.

Des logements interdits à la location

Le gouvernement ne s’arrête pas là pour mettre fin à ce type de logement et veut exclure petit à petit de la location les logements jugés ayant une mauvaise étiquette au diagnostic de performance énergétique (DPE). 

La première interdiction de location sera applicable dès 2023 et va concerner les propriétaires bailleurs des logements dont les biens consomment plus de 450 kWh, par m2 et par an.

Par la suite, les logements classés étiquette G sur le nouveau diagnostic de performance énergétique subiront le même sort dès 2025 et seront suivis par logements classés étiquette F en 2028. 

Dans 12 ans, en 2034, l’objectif est d’interdire à la location tous les biens ayant une étiquette inférieure à E.

À partir de 2025, si les propriétaires bailleurs concernés continuent de louer leurs logements, des sanctions seront applicables, telles que :

  • une obligation fixée par le juge de réaliser les travaux nécessaires en isolation et amélioration énergétique ;
  • une réduction immédiate de loyer imposé par le juge ;
  • le paiement de dommages et intérêts à verser au locataire et calculé par le juge.

Un audit énergétique obligatoire pour les propriétaires vendeurs

Les propriétaires vendeurs sont aussi concernés par la loi climat et résilience. Depuis septembre 2021, si un logement est classé F ou G, un nouvel audit énergétique devra obligatoirement être fourni à la revente du bien afin de communiquer au futur acheteur une note actualisée. De plus, depuis le 1er septembre 2022, chaque acheteur d’un logement classé F ou G devra avoir à sa disposition “un détail précis des travaux nécessaires pour conduire une rénovation performante par étape et une rénovation permettant d’atteindre directement la classe B.”

En résumé, voici ce que la loi climat et résilience prévoit dans les années à venir :
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Faut-il investir dans une passoire thermique ?

Vous l’aurez compris, les propriétaires, bailleurs ou vendeurs, devront ainsi effectuer des travaux de rénovation énergétique pour améliorer l’isolation de leurs biens immobiliers s’ils veulent pouvoir louer ou vendre leurs logements. 

Pour obtenir une meilleure note lors du diagnostic de performance énergétique (DPE), les travaux devront avoir lieu en priorité là où les déperditions de chaleur sont fréquentes, notamment sur : 

  • la toiture et les murs ;
  • la ventilation ;
  • les vitrages ;
  • le sol.

La bonne nouvelle ? Pour la réalisation de ces travaux, l’État propose une aide : Ma Prime Rénov’, calculée en fonction de vos revenus et du gain écologique des travaux. Des aides supplémentaires peuvent également vous être allouées en fonction de votre situation personnelle et professionnelle.

Dans tous les cas, soyez très attentifs sur l’état général du logement, le coût des travaux à effectuer afin que le logement ne soit plus classé comme une passoire thermique et la durée des travaux nécessaires. Pensez également à calculer le rendement locatif de ce logement, après travaux !

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Investisseur, vous cherchez la perle rare ?

Pensez aux passoires thermiques qui après travaux peuvent devenir des biens rentables !

Marie
Marie
Customer Success Manager

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