Critère n°1 : Le modèle de syndic
Lorsque vous achetez en copropriété, vous devenez copropriétaire. Conformément à la loi de 1965, toute copropriété doit être gérée par un syndic. Cependant, sachez qu’il existe différents modèles de syndics :
- Le syndic professionnel : ici, les copropriétaires font appel à une société externe qui gère la copropriété en échange d’honoraires. Récemment, sur le marché, ont émergé des syndics en ligne qui sont des syndics professionnels sans agence physique ;
- Le syndic bénévole : il s’agit d’un copropriétaire élu en assemblée générale à la majorité absolue pour exercer les missions du syndic ;
- Le syndic coopératif : ici, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété de façon collégiale. On appelle d’ailleurs le président du conseil syndical le président-syndic. Ce modèle comporte de nombreux avantages comme par exemple des économies de charges, plus de transparence et davantage de convivialité dans l’immeuble.
Bon à savoir : Sur le marché, ont émergé récemment des acteurs qui ont révolutionné la gestion de copropriété à l’instar des néo-syndics ou de Matera qui accompagne les syndics bénévoles et coopératifs dans la gestion de leur copropriété. D’ailleurs, les avis de Matera parlent d’eux-mêmes !
Critère n°2 : Les charges de copropriété
Avant la signature du compromis de vente, en tant que futur propriétaire du bien, demandez au vendeur de vous fournir un pré-état daté. Ce document vous permettra d’en savoir plus sur la santé financière de la copropriété mais aussi, et surtout, du lot que vous vous apprêtez à acheter. Pensez notamment à regarder le montant des charges de copropriété et le niveau global d’impayés. Une copropriété avec un haut niveau d’impayés est synonyme de mauvaise gestion. En effet, en cas de dettes trop importantes, le syndic ne pourra plus payer les fournisseurs et la bonne tenue des parties communes s’en verrait alors menacée.
Bon à savoir : Un pré-état daté est en général rédigé par le syndic de copropriété qui peut le facturer très cher (jusqu'à 900€ !). Cependant, ce document n'a pas de base légale. Ainsi, rien n'empêche le vendeur de remplir lui-même le pré-état daté avec les informations qu'il possède dans l'extranet de la copropriété.
Si l’achat du bien est destiné à de l’investissement locatif, pensez à calculer la rentabilité locative en prenant en compte ces charges de copropriété. Vous pourrez alors estimer si cet achat est un bon investissement !
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Critère n°3 : Le règlement de copropriété
Vivre en copropriété, c’est un peu comme vivre en communauté. Il est donc très important de consulter le règlement de copropriété avant de conclure la vente. Ce document fixe les règles de vie commune dans l’immeuble ainsi que les droits et obligations des copropriétaires.
À noter : il s’applique également aux locataires, d’où la nécessité de le communiquer à vos éventuels futurs locataires afin qu’ils puissent en prendre connaissance.
Nous vous conseillons d’y jeter un coup d'œil pour vérifier que le règlement n’est pas trop contraignant. Certains règlements imposent par exemple des horaires pour effectuer des travaux dans son appartement, fixent des règles pour l’utilisation de l’ascenseur ou du monte-charge, ou encore interdisent les animaux de compagnie.
Critère n°4 : Le carnet d’entretien
Le carnet d’entretien rassemble toutes les informations concernant la maintenance et les travaux réalisés au sein de l’immeuble. C’est au syndic de copropriété de l’établir et de le tenir à jour, ainsi, il est donc important de le consulter avant d’acquérir un bien immobilier.
Voici les informations que vous pouvez retrouver en son sein :
- L’adresse de la copropriété ;
- L’identité du syndic de copropriété actuel ;
- Les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, avec la date d’échéance des contrats ;
- Les références des contrats d'assurance dommages ouvrages souscrits pour le compte du syndicat de copropriétaires dont la garantie est en cours ;
- Les références des contrats d'assurance souscrits par le syndicat de copropriétaires avec leur date d'échéance ;
- Le diagnostic technique global, qui informe les copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et permet d'envisager d'éventuels travaux. Il peut être obligatoire dans certaines copropriétés, comme dans les copropriétés neuves par exemple ;
- Le plan pluriannuel de travaux, qui est un planning détaillé des travaux collectifs à mener au sein d'une copropriété, qui doit être voté en assemblée générale des copropriétaires et qui est échelonné sur dix ans.
En consultant le carnet d’entretien de la copropriété, vous pourrez anticiper des futures dépenses importantes en vous rendant compte des travaux réalisés ces dernières années, comme un ravalement de façade par exemple. Ce document permet également de rendre compte de l’état global de l’immeuble.
Critère n°5 : Les travaux
En tant que futur acquéreur, vous pouvez demander à consulter la fiche synthétique de l’immeuble. Ce document recense tous les travaux effectués dans la copropriété.
Vous aurez également accès aux trois derniers procès-verbaux des dernières assemblées générales, ce qui vous permettra de voir si des travaux ont été récemment votés.
En effet, vous n’allez peut-être pas échapper à un prochain ravalement de façade qui pourrait tout à coup impacter votre budget ! Pensez donc à bien vérifier tous ces points et à poser vos questions au vendeur si besoin.
