Krach immobilier définition
Que signifie la notion de krach immobilier ? Après une très forte croissance économique dans de nombreux secteurs, aussi appelée phase d’expansion, celle-ci est suivie par un point de retournement appelé “krach”. Le krach immobilier marque la fin d’un cycle, d’ailleurs, son mot d’origine allemande signifie l’effondrement brutal de prix ou de cours de certains actifs.
C’est aussi le point de rupture entre l’offre et la demande qui n’est plus du tout sur la même longueur d’onde. Les acheteurs n’ont plus assez de moyens pour investir et les vendeurs s’inquiètent de perdre leurs investissements.
Krach immobilier : comment cela se produit-il ?
L’arrivée d’un krach immobilier
Le krach immobilier arrive quand il y a un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. Cela peut être lié à une baisse de la solvabilité des acheteurs, un déclin démographique, ou encore une offre en forte augmentation.
La détérioration des conditions de financement engendre une difficulté pour les futurs acquéreurs : impossibilité d’emprunter ou encore des apports insuffisants. La durée des crédits peut être réduite, ce qui exclut une partie des acheteurs potentiels. Les banques fixent le taux d’endettement des ménages à 35% et une durée de crédit beaucoup plus réduite. Il y a quelques années, il était courant d’emprunter sur une durée de 30 ans, aujourd’hui, c’est plutôt sur une durée de 25 ans, voire moins. Il devient de plus en plus difficile pour les acheteurs d’obtenir des crédits sur des durées plus courtes, car cela engendre une hausse des mensualités de remboursement ou alors une capacité d’emprunt plus réduite.
Une baisse des conditions économiques générales telles que l’augmentation du chômage peut conduire à des déséquilibres de marché. Une diminution de la solvabilité des ménages peut engendrer des difficultés de liquidités pour les propriétaires avec l’impossibilité pour ceux-ci de rembourser leurs mensualités de crédit.
Les conséquences d’un krach immobilier
Le krach immobilier engendre de nombreuses conséquences, avec notamment une baisse de la valeur des biens qui entraîne des difficultés de remboursement pour le propriétaire bailleur.
Celui-ci peut mener à la faillite de nombreux promoteurs et marchands de biens avec une difficulté pour vendre les logements neufs ou les nouveaux programmes. Les biens les plus susceptibles d’être vendus lors d’une crise sont ceux qui sont fortement attractifs. A contrario, les moins intéressants seront plus difficiles à vendre à court terme.
Les banques peuvent aussi subir des pertes suite à des défauts de remboursements et des actifs inférieurs aux dettes, et ne pourront pas rembourser en totalité les créances.
Krach immobilier historique : exemples
Le krach immobilier du 19ème siècle
L’une des plus grandes crises immobilières a eu lieu dans les années 1880. Après un grand “boom” immobilier, suite à une hausse de l’activité économique, une crise met fin à cette période entre 1873 et 1882. Celle-ci engendre une chute de l’activité immobilière, un ralentissement de la croissance et un déséquilibre entre l’offre et la demande. La crise se généralise et engendre une baisse des valeurs des logements. Ce krach immobilier durera jusqu’en 1908.
Le krach boursier de 1929
Après une période de forte croissance aux Etats-Unis dans les années 1920, c’est à l’automne 1929 que les marchés sont victimes d’une forte baisse. Les actions subissent une baisse des prix phénoménale et sont mises en vente à moindre coût. Les actionnaires, spéculateurs et épargnants se retrouvent ruinés. De nombreuses entreprises font faillite et mettent de nombreux travailleurs au chômage. Le marché de l’immobilier subit une baisse très sévère avec une chute des prix de près de -70%.
Cette crise de 1929 se répand dans le monde entier et l’ensemble des bourses mondiales sont touchées, ainsi que les secteurs de l’industrie et de l’économie. Elle amorce la Grande Dépression des années 1930.
La crise des subprimes
Dans les années 2000, les Etats-Unis offrent de nombreux crédits immobiliers à des ménages dont la capacité d’emprunt est plutôt compliquée. Elles permettent aux futurs acquéreurs d’acheter un bien immobilier avec des prêts hypothécaires appelés les “subprimes”. Comptant sur une hausse des prix immobiliers, la banque pouvait se rembourser à la saisie ou à la revente du bien en cas de non remboursement des propriétaires.
Après de nombreuses années, les ménages américains s’endettent de plus en plus jusqu’à atteindre leur limite. Les prix de l’immobilier sont en hausse, jusqu’à la chute la plus terrible en 2006. Les banques augmentent les taux directeurs et les ménages ne peuvent tout simplement plus honorer les mensualités de remboursement de leur crédit.
Comment cette crise s’est étendue dans le monde entier ? Les subprimes deviennent des produits financiers et sont rachetés par de nombreuses banques dans le monde entier. En 2007, les établissements de crédit font faillite et emmènent avec elles les titres qui subissent une forte dépréciation.
Cette crise immobilière se transforme en crise bancaire et de liquidités. Les épargnants sont privés de leurs avoirs et les investisseurs perdent toute confiance. L’économie subit un gros choc et emmène avec elle le monde entier pour une période de 10 ans.
La crise sanitaire du Covid-19
La pandémie du Covid-19 voit le jour en novembre 2019 en Chine et se propage dans le reste du monde entier en quelques semaines.
De nombreux pays prennent la décision de confiner les habitants chez eux, tout en provoquant l’arrêt brutal de quasiment toutes les industries. Cette crise sanitaire impacte grandement l’économie réelle et les chaînes d’approvisionnement. Le secteur de l’immobilier n’est, lui aussi, pas épargné.
Cela fait pourtant depuis les années 2016 que le marché de l’immobilier est en forte hausse. On enregistre une augmentation significative des prix des biens et un fort volume de transactions.
Aujourd’hui, nous ne savons pas encore le réel impact que va avoir la crise du Covid-19 sur le marché immobilier. Une baisse des prix devrait se faire ressentir prochainement mais cela reste encore difficile à évaluer. De nombreuses incertitudes subsistent, mais la pierre reste encore une valeur refuge pour de nombreux investisseurs.
Krach immobilier 2024 : où en est-on?
Divers changements concernant les aides ou encore les réglementations ont affecté l’évolution de l'immobilier en 2023 et affecteront son évolution en 2024. Découvrons-les.
Vers une prolongation du PTZ et une révision du PAL
Pour améliorer le soutien aux personnes accédant pour la première fois à la propriété (primo-accédants uniquement), le gouvernement a décidé de prolonger le prêt à taux zéro (PTZ) jusqu'en 2027. De plus, une refonte complète de ce dispositif est prévue à partir de 2024. Les conditions d'éligibilité seront assouplies et les plafonds de revenus réajustés pour la première fois depuis 2016. Ces modifications profiteront à un nombre supplémentaire de 6 millions de foyers français.
Le PAL (Prêt patronal Action Logement) est seulement disponible pour financer certains projets immobiliers : acheter sa résidence principale dans le neuf, la faire bâtir ou encore acquérir un logement ancien HLM. Il bénéficie de nouvelles conditions avec un montant maximum du prêt de 30 000 €, ou encore la baisse du taux d’intérêts en 2023 qui est passé de 1,5% à 1% (hors assurance obligatoire).
Diminution de l’avantage de la loi Pinel
Pour la loi Pinel, son prolongement est prévu jusqu’à fin 2024 avec une diminution de nombreux avantages fiscaux. Les déductions liées au prix d’achat diminuent graduellement. Seuls certains biens dans le neuf conserveront cet important avantage fiscal grâce à un nouveau dispositif appelé super Pinel. Il est à noter qu’il peut y avoir une réduction de l’offre de logement validant ces critères.
Quelles évolutions pour les taux de crédit ?
Après avoir battu tous les records à la baisse entre l’été et l’automne 2021, on a pu constater une légère augmentation des taux de crédit vers la fin d’année 2021. En 2022, les taux sont restés faibles tout au long de l’année, pour exploser en 2023.
Les banques s'étaient fixées en 2022 des objectifs ambitieux d’offres de prêts avec des taux d’emprunt bas. Leur but était d’attirer de nouveaux clients et de les fidéliser sur le long terme par le biais du crédit immobilier. De nombreux ménages et futurs investisseurs souhaitent investir dans la pierre, c’est pourquoi les banques continueront de proposer ces produits pour augmenter leurs parts de marché.
Quelles évolutions pour les prix en immobilier ?
Après plusieurs années de forte croissance, le marché immobilier dans différentes régions en France commence à s’essouffler. Le pouvoir d’achat des Français diminue et les prix des biens deviennent inaccessibles pour beaucoup d’entre eux. Pour que la tendance change, il faudrait observer une baisse des taux, une augmentation des salaires des particuliers, ou encore une aide financière importante pour faciliter le financement d’un logement.
Les cycles de l’immobilier étant beaucoup plus lents que le marché boursier ou les crypto-monnaies, une baisse des prix significative sur les biens immobiliers est peu probable sur une courte période. Avant cela, il faudrait observer une forte baisse des ventes sur une longue période pour que les prix diminuent.
Après une chute des taux immobiliers observée depuis quelques années, l’explosion des prix n’est intervenue que quelques années après. Il est encore aujourd’hui possible de devenir propriétaire ou d’investir dans l’immobilier locatif. Il est donc peu probable d'observer une très forte augmentation des prix de l’immobilier. Le krach immobilier ne semble pas encore se profiler. Les avantages fiscaux et la volonté des banques à acquérir de nouveaux clients pour cette année n’annoncent pas de baisse significative du marché de l’immobilier.
C’est pour cela qu’il est important de bien construire votre futur projet en prenant en compte les éventuels risques dans les années qui arrivent. Observez les marchés, investissez dans des biens rentables et situés dans des villes attractives. N’hésitez pas à utiliser nos outils pour vos futurs investissements.
