Changer de bailleur : comment ça se passe pour le locataire ?
Propriétaire sortant : est-ce qu’il peut modifier un bail lorsqu’un locataire est en place ?
Un contrat de bail a une durée minimum de 1 an pour un logement meublé et de 3 ans pour un logement non meublé. Pendant cette période, il est possible de faire face à des changements dans la vie des locataires ou bien même dans la vie du propriétaire avec un changement de bailleur.
Pour autant, un contrat de bail ne peut être modifié. Mais, pour tenir à jour le bail sans modifier le contenu, le bailleur peut rédiger un avenant de bail.
Cet avenant doit être approuvé par les locataires qui ont tout à fait le droit de refuser les termes de l’avenant.
Qu’est-ce qu’un avenant de bail ?
L’avenant permet d’indiquer des modifications au contrat de location qui, lui, ne peut être modifié.
C’est un document relatif aux rapports locatifs selon la loi Alur. Il concerne majoritairement les contrats de location à usage d’habitation principale. Il est ensuite annexé au bail original.
Doit-il faire un avenant au bail pour un changement de propriétaire ?
Lorsque le propriétaire d’un bien décide de le vendre, il n’est pas dans l’obligation de rédiger un avenant au contrat de bail.
Il a le choix entre céder le bail ou donner congé à son locataire.
S’il décide de céder le bail, il est alors automatiquement transféré au nouveau propriétaire sans manœuvre particulière.
Changement de bailleur : ce qu’il se passe pour le locataire
Lorsqu’un bien est vendu, le propriétaire sortant peut décider de vendre avec son locataire ou bien de lui donner congé. Découvrez les différentes réglementations entre les deux parties.
Le congé au locataire
Si vous êtes propriétaire sortant, vous pouvez décider de donner congé à votre locataire. Sachez qu’il peut faire jouer son droit de préemption.
S’il refuse d’acheter le bien, alors vous devez respecter les délais de préavis :
- 6 mois pour une location non meublée
- 3 mois pour une location meublée
Le congé se justifie par une lettre de résiliation :
- pour une location meublée, il vous suffit d’y indiquer le motif de congé
- pour une location non meublée, vous devez indiquer le prix de vente et mode de paiement, et la description précise du motif de la vente
Attention, vous devez donner congé à tous les signataires du bail ainsi qu’à chacun des partenaires de PACS ou époux.
Cette lettre doit être adressée au(x) locataire(s) par l’un des moyens suivants :
- acte d’huissier de justice
- lettre recommandée avec avis de réception
- remise en main propre contre émargement ou récépissé
Si vous ne donnez pas congé à votre locataire, il est en droit de rester dans le bien et de conserver le bail.
En tant que propriétaire entrant, vous pouvez donner congé au locataire pour deux raisons :
- vente
- pour y habiter
Si vous désirez vendre le bien, vous devez respecter ces conditions :
- si la fin du bail intervient plus de 3 ans après votre achat du bien : vous pouvez donner congé à la fin du bail avec un préavis de 6 mois ;
- si la fin du bail intervient moins de 3 ans après votre achat : vous ne pouvez donner congé qu’à la fin du premier renouvellement (ou première reconduction tacite).
Si vous désirez récupérer le logement pour y habiter, alors :
- si la fin du bail intervient plus de 2 ans après l’achat : vous pouvez donner congé à la fin du bail
- si la fin du bail intervient moins de 2 ans après l’achat : vous pouvez donner congé pour reprise à la fin du bail, mais le congé ne prend effet qu’après 2 ans à compter de votre achat.
La notification de changement de bailleur
S’il y a vente sans délivrance de congé, en tant que propriétaire entrant, vous devez indiquer à votre futur locataire à qui il devra adresser ses loyers maintenant.
Pour cela vous devez rédiger une lettre de notification de bailleur contenant :
- vos coordonnées : nom et adresse
- vos modalités de versement du loyer
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