Se dirige-t-on vers une chute de l'immobilier en France ?

Vers une chute de l’immobilier en France ?

Une baisse des prix de l’immobilier

Le premier indicateur d’une chute de l’immobilier en France, c’est évidemment l’évolution des prix au mètre carré. Or, force est de constater que ces derniers ne sont pas au beau fixe. En effet, après 5 ans de hausse des prix (4,7 % par an, en moyenne), ces derniers ralentissent, voire baissent depuis février 2023. Au niveau national, le prix des logements à l’achat connaît une décroissance de -0,6 %. Et c’est particulièrement vrai dans les grandes villes.

Ainsi, le prix au mètre carré à Paris flirte avec la barre symbolique des 10 000 € /m2. De même, les villes de Montpellier et Lyon affichent une baisse de 0,7%, et Bordeaux détient le record avec une diminution de ses prix de vente -1%.

Des ventes en berne 

Les années 2021 et 2022 ont connu des records avec plus de 1,1 million de ventes enregistrées. Et ce, malgré un contexte post-COVID.

2023 a vu un ralentissement du volume des transactions par rapport aux années précédentes. En février 2023, il y a eu 1 083 000 ventes sur les 12 derniers mois. Soit une chute de 9 % par rapport à l’année précédente. Fin 2023 comptabilisait entre 885 000 et 950 000 de ventes (une baisse de 15 à 20 %).

Cela dit, même si les performances sont inférieures à celles des années précédentes, on est encore loin d’une chute de l’immobilier en France. Il s’agit surtout d’un retour aux niveaux pré-Covid qui fait suite à deux années records en termes de transactions immobilières. 

Une interdiction de mise en location des passoires énergétique 

La chute de l’immobilier en France pourrait s’accélérer avec la mise en place d’une nouvelle réglementation : l’interdiction de louer une passoire thermique initiée par la loi Climat et Résilience. 

Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires ne peuvent plus mettre en location des biens immobiliers consommant plus de 450 KWh/m2/an. Selon le DPE (diagnostic de performance énergétique), cela correspond aux logements classés G +. 

Or, en France, il y a environ 7,2 millions de passoires thermiques (logement entre F et G). Autant de biens qui ne pourront plus être mis en location. À moins de réaliser des travaux de rénovation énergétique. 

Par ailleurs, l’interdiction de mise en location des logements énergivores devraient se durcir dans les années à venir : 

• 2025 : Interdiction de louer des logements classés G (plus de 420 KWh/m2/an)
• 2028 : Interdiction de louer des logements classés F (entre 330 et 420 KWh/m2/an)
• 2034 : Interdiction de louer des logements classés E (entre 250 et 330 KWh/m2/an)

La difficulté d’accéder à la propriété

Même si la hausse des prix semble avoir ralenti son ascension (jusqu’à descendre à 4,5 % en juin 2023), l’inflation a fortement impacté le pouvoir d’achat des Français. Or, lorsque les prix des biens de première nécessité augmentent, les ménages se voient contraints de limiter leur épargne. Dans ces conditions, il est plus difficile de se constituer un apport personnel pour financer son projet d’achat immobilier.

En parallèle, l’inflation provoque une hausse des taux d’intérêt. Depuis janvier 2022, ils ne font qu’augmenter. Ainsi, le taux d'intérêt moyen est passé de 3,28 % en mai 2023 à 4,22% en novembre 2023. Du fait de cette remontée des taux, le coût total des crédits immobiliers est de plus en plus élevé. 

Par exemple, au dernier trimestre 2021, les taux d'intérêt étaient en moyenne de 1,06 %. Si vous souscriviez un prêt immobilier sur 20 ans avec une mensualité de 1 100 €, vous pouviez emprunter 228 733 €. En mai 2023, avec des taux de crédit à 3,28 %, les mêmes mensualités et la même durée d’emprunt, vous ne pouviez emprunter que 187 376 €. Autrement dit, une différence de plus de 40 000 €. Pour votre projet immobilier, cela implique d’acheter plus petit, de supprimer une pièce, de vous éloigner de la ville, …

En raison de toutes ces difficultés, les refus de crédit immobilier ne font qu'augmenter. Si l’on compare entre 2023 et 2022, le nombre de prêts accordés a chuté de près de 40 %. Autant de futurs acquéreurs qui ne peuvent accéder à la propriété.

Or, si l’accès au financement immobilier est difficile, c’est tout le secteur qui en souffre. Mais peut-on vraiment parler d’une chute de l’immobilier (et même d'un krach immobilier) en France ? La réponse est non. Et voici pourquoi.

L’immobilier, un secteur toujours aussi porteur 

Si certains s’attendent à une chute du marché immobilier, le secteur reste toutefois l’un des plus sûrs et les plus rentables pour les investisseurs. Cela se traduit d’ailleurs une fois de plus en 2024. Malgré une conjoncture assez défavorable, investir dans la pierre est l’une des options privilégiées des Français.

Des baisses de prix à relativiser 

Si certaines grandes villes françaises, comme Paris, connaissent des baisses de prix inquiétantes, c’est loin d’être le cas partout. Notamment dans les zones plus rurales. Et pour cause, entre les confinements successifs, la démocratisation du télétravail et les dangers du réchauffement climatique, de nombreux Français privilégient un changement de mode de vie. Loin des grandes métropoles, de la pollution, du stress et de la surpopulation, la campagne attire de plus en plus d’investisseurs. Certaines communes pourraient même connaître une croissance de 5 %.

Par ailleurs, la baisse des prix moyens se traduit surtout par une capacité des vendeurs à s’adapter au marché. En effet, face à la difficulté des acheteurs à financer leur projet immobilier, les vendeurs sont prêts à revoir leur prix à la baisse pour trouver acquéreur. Ces derniers profitent alors de la conjoncture pour négocier plus agressivement et acheter à des prix plus intéressants. 

Il s’agit donc davantage d’un rééquilibre du marché qu’une réelle chute de l’immobilier en France.

Les passoires thermiques, des opportunités pour les investisseurs 

Si la réglementation concernant l’interdiction des logements énergivores est vue comme une menace pour les propriétaires actuels, c’est au contraire une aubaine pour les investisseurs. En effet, s’ils sont prêts à réaliser des travaux énergétiques nécessaires, ils pourront sensiblement rentabiliser leur investissement immobilier.

L’investissement immobilier, une valeur refuge 

Face à l’incertitude quant à l’avenir, les Français ont plus que jamais besoin de placer leur argent dans des valeurs refuge. Et si le livret A est toujours considéré comme le placement le plus sûr, l’investissement locatif apparaît en 2ème position.

Et pour cause, ce dernier permet à la fois de se constituer un patrimoine, tout en bénéficiant de revenus complémentaires. C’est donc un excellent moyen de faire fructifier son argent, à court et à long terme.

Pour toutes ces raisons, la chute de l’immobilier en France n’est pas encore prête d’arriver.