Location saisonnière : définition
Un investissement locatif saisonnier ou annuel ne revient pas à la même chose, notamment en termes de désignation du lieu habité pour les occupants. Un logement loué à l’année est loué à titre de résidence principale pour les locataires, alors que dans le cadre de la location saisonnière, on parle de clientèle de passage. Le bien est loué à la nuitée, à la semaine ou mensuellement, sa durée de location ne peut toutefois pas excéder 90 jours consécutifs.
Dans le cas du meublé de tourisme (tout bailleur en location saisonnière peut prétendre à obtenir ce statut), un classement de 1 à 5 étoiles peut même être établi, et cela joue un rôle autant sur les prix appliqués, que sur la fiscalité imputée.
La réglementation autour de ce type de location est plutôt stricte, ce qui n’empêche pas les propriétaires-investisseurs de réaliser de belles performances annuelles.
Montage financier pour investissement locatif saisonnier : analyser le marché de la location courte durée
Pour un montage réussi, appréciez le rendement locatif saisonnier par ville en vous servant de nos analyses de villes, ou en prêtant attention aux tarifs pratiqués par les particuliers sur différents sites de mise en relation comme AirBnB ou Leboncoin.
Avant de vous attarder à la location saisonnière uniquement, tâchez d’élargir vos recherches en tentant de déterminer si le marché de la location de courte durée fonctionne dans le secteur géographique qui vous intéresse. Par exemple, si vous souhaitez acheter pour louer en saisons dans un endroit absolument pas touristique, sans activités autour ou sans un climat adapté, vous faites fausse route.
Seulement, il y a parfois des pièges, car certaines villes du sud de la France, où l’on pourrait croire que le tourisme est conséquent, se trouvent finalement dans des zones où la vacance locative fleurit en périodes estivales. De plus, d’une année à l’autre, et selon le contexte sanitaire et économique, le taux d’occupation des logements varient. Il s’agit donc de réaliser une véritable veille sur le marché immobilier local qui attire votre attention, ou sur ceux de chaque commune dans laquelle vous pourriez envisager d’acheter. Avant d’envisager ce type de montage financier pour investir dans le locatif saisonnier, cherchez également à récupérer des données relatives aux types de locations les plus privilégiées, le public cible, les projets d’urbanisation à venir, les futurs événements déployés, etc. C’est de cette manière que vous pouvez dénicher une bonne affaire pour votre location saisonnière, en acquérant un bien dans une ville en devenir, où le prix au m2 est encore bas pour le moment.
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Obtenir le financement de son établissement bancaire
L’étape clé de tout projet d’investissement immobilier reste le passage lié à la souscription d’un crédit immobilier, autant qu’à celle de l’assurance emprunteur qui va avec. Peu importe la manière dont vous souhaitez obtenir un financement, établissement bancaire ou courtier indépendant, un dossier assez similaire vous sera demandé à chaque fois, avec, en première ligne, le besoin de rassurer le prêteur potentiel. Des preuves de votre future rentabilité locative doivent être incluses, comme une trame complète correspondant à votre projet de placement dans sa globalité. Ne faites pas l’impasse sur les questions de fiscalité, d’objectifs de revenus d’ici 1, 2, voire 10 ans, d’optique d’évolution, etc.
Enfin, si vous souhaitez trouver le montage financier idéal pour votre investissement locatif saisonnier sans apport, alors il se peut que cela s’avère plus compliqué que pour d’autres projets de location, surtout s’il s’agit d’un premier pas dans le secteur de la pierre. En effet, le domaine de la location saisonnière attire chaque année énormément de particuliers investisseurs, car les revenus générés peuvent être très élevés. Généralement, en pleine saison, les logements loués à la semaine peuvent rapporter au propriétaire bailleur l’équivalent d’un mois de loyer en location nue, en une seule semaine, voire plus. En revanche, il s’agit d’un marché très compétitif et très volatil, ce qui implique un risque aux yeux de la banque.
D’ailleurs, c’est bel et bien un risque pris, en totale corrélation avec les possibilités de rendements annoncés à l’instant. Pour aller au bout du projet sans apport, il faudra alors convaincre l’établissement de crédit que vous avez tout prévu pour ne pas souffrir des périodes de vacance locatives (comme cumuler d’autres modes de location le reste de l’année). Pour mettre toutes les chances de votre côté, dénichez une perle rare : un appartement à un prix de vente bien en dessous du marché (ou négocié). Si vous vous présentez avec un compromis pour un bien immobilier de 10 à 30 % moins cher que la cote actuelle, il se peut que votre interlocuteur financier soit plus apte à vous écouter poursuivre la négociation de prêt sans apport.
La fiscalité d’une location saisonnière
Un choix de statut : LMNP, LMP, ou créer une SCI
Au centre de votre montage financier pour investissement locatif saisonnier, déterminer le statut sous lequel vous allez exercer votre activité de loueur revêt une certaine importance. Il en va de votre imposition, et donc de votre rentabilité nette d’impôts. Pour le projet de location saisonnière, vous avez le choix entre 3 options :
- LMNP pour Loueur en Meublé Non Professionnel : les loyers tirés de vos locations meublées ne doivent pas excéder les 23 000 € TTC à l’année.
- LMP pour Louer en Meublé Professionnel : évolution directe du statut LMNP, vous y passez automatiquement lorsque vos recettes dépassent les 23 000 € annuels et que votre activité de bailleur est devenue votre profession (source de revenus principale).
- SCI pour Société Civile Immobilière : ici, c’est bien différent des deux autres solutions, puisque vous avez créé votre entreprise à plusieurs (minimum deux associés), et c’est votre SCI, en tant que personne morale, qui achète les biens destinés à la location saisonnière. Comme pour le LMNP et le LMP, les recettes sont imposées selon le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
L’impôt sur les sociétés (IS) est généralement attribué, sauf lorsque les revenus BIC ne dépassent pas 10 % des recettes totales enregistrées par la SCI, ou lorsque la location meublée est une activité exceptionnelle. Autrement dit, pour une SCI qui compte s’adonner à la location saisonnière, l’imposition à l’IS est requise. N’utilisez un tel montage que si votre tranche marginale d’imposition dépasse le taux appliqué à l’IS.
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Le micro-BIC ou le régime réel
Enfin, pour votre montage financier lié à votre investissement locatif saisonnier, vous aurez aussi à choisir si vous souhaitez rester au régime forfaitaire appelé micro-BIC, ou passer au régime réel. Voici les caractéristiques de chacun :
- Le micro-BIC ou régime forfaitaire : en location saisonnière classée, un abattement de 71 % est applicable. Pour un logement non classé, ce taux revient à 50 %, comme pour de la location en meublé classique. Vous pouvez rester dans cette catégorie fiscale tant que vos recettes liées à votre activité de loueur saisonnier ne dépassent pas les 72 600 € par an.
- Le régime réel : en cas de recettes supérieures, vous passez automatiquement dans ce régime. Vous pouvez aussi le choisir directement s’il vous semble d’emblée plus avantageux, cette notion dépendant entièrement de vos charges. La défiscalisation s’ajoute au montage, et vous profitez même d’un amortissement du mobilier et surtout, de l’immobilier (du bâti), lissé sur plusieurs années. En LMNP, vous pouvez reporter un déficit éventuel pendant 10 ans. En LMP, vous pouvez l’imputer directement sans limitation de montant et le reporter sur votre revenu global pendant 6 ans s’il dépasse votre imposition.
Construire une stratégie immobilière globale pour vivre de la location
Comme nous l’avons vu, il est vrai que le montage financier d’un investissement locatif saisonnier demande du travail et de l’effort sur la constitution de son dossier de crédit, autant qu’au niveau de la gestion locative, mais il est source de bonne rémunération pour les plus téméraires. Gardez en mémoire qu’il s’agit d’une stratégie de croissance de votre patrimoine, et non d’un mode de location à choisir pour un premier placement dans l’immobilier locatif, à moins que vous vous serviez de votre résidence secondaire pour le faire.
Un vrai montage financier intéressant pour ce type de projet est donc plus général, et repose en fait sur l’allocation de votre investissement immobilier dans son ensemble, en équilibrant correctement la location longue durée, de courte durée et de très courte durée.
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Montage financier pour investissement locatif saisonnier : FAQ
Quelle est la durée maximum d’une location saisonnière ?
Vous ne devez pas louer plus de 90 jours, de façon non reconductible, pour que votre location soit considérée comme saisonnière aux yeux de la législation française en vigueur.
Quel statut pour faire de la location saisonnière ?
Vous pouvez opter pour le statut LMNP (Location en Meublé Non Professionnel) si vous êtes une personne physique débutant dans l’investissement locatif. À partir d’un certain niveau de revenus générés par vos activités, vous évoluez vers le statut de bailleur LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Enfin, vous pouvez aussi vous servir de la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) pour louer vos logements en saisonnier à titre de personne morale.
Qu’est-ce qu’un montage financier immobilier ?
Il s’agit d’une opération mise en place pour parvenir à réaliser un investissement dans le secteur de la pierre. Le terme de montage inclut ainsi tous les éléments mis bout à bout qui vont participer à la réussite du projet d’un point de vue pécuniaire. En définitive, dès lors que vous allez voir votre banquier ou courtier pour obtenir un crédit, il doit établir un plan de financement qui équivaut au montage financier de votre projet immobilier.
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