Premier investissement locatif : vers quel type de bien se tourner ?

Définir son profil d’investisseur avant d’investir dans l’immobilier locatif

Trouver une zone géographique de forte tension avant d’acheter pour louer

Lorsque l’on se lance dans l’aventure de l’investissement à des fins locatives, l’une des premières choses à faire s’avère de déterminer avec précision ses zones de recherche. En d’autres termes : où souhaitez-vous acheter ? 

Il vous faut un secteur idéalement proche de chez vous (c’est plus simple pour la gestion locative quand on débute) et surtout dynamique, avec une bonne fréquentation. En fait, vous avez intérêt à dénicher un endroit où se trouvent de nombreux commerces de proximité, des écoles, lieux de détente (restaurant, café, cinéma, etc.). Cela viendra augmenter vos probabilités de trouver preneur rapidement lorsque vous deviendrez propriétaire de votre premier investissement locatif.

Déterminer ses locataires cibles pour son futur placement financier

Une fois la zone sélectionnée, vous devez vous demander quel serait le locataire idéal pour vous. En outre, il ne faut pas omettre de bien corréler le lieu du bien et le type de locataire que vous désirez. En effet, il est important d’acquérir un bien qui répond aux besoins des résidents de la ville visée. Par exemple, si vous voulez louer à des étudiants, mais qu’il n’y a pas d’université à proximité de votre logement, votre projet immobilier locatif n’est pas au point. 

Pour vous donner des idées, voici différents profils de potentiels locataires que vous pouvez rencontrer : 

• un couple sans enfant ; 
• un couple avec un enfant ou plus ;
• des personnes âgées ;
• des jeunes en colocation ; 
• des étudiants ;
• des vacanciers ;
• une famille nombreuse, etc.
   

Par ailleurs, qui dit premier investissement locatif ne sous-entend pas forcément l’achat d’une maison ou d’un appartement, comme nous le verrons plus bas.

Penser fiscalité : régime LMNP ou location nue, neuf ou ancien 

Pour savoir vers quel type de bien se tourner lors d’un premier achat locatif, vous ne ferez pas l’impasse sur les détails fiscaux de votre projet. 

En effet, si vous vous tournez vers l’acquisition d’une surface habitable (plus de 9 m²), alors vous allez avoir le choix entre louer en meublé ou faire de la location à vide. Dans chacun de ces cas, votre imposition ne se fera pas de la même façon. 

Dans chacune des stratégies locatives susmentionnées, il existe deux régimes entre lesquels il faudra se décider : le régime forfaitaire ou le régime réel. À titre d’exemple, en cas d’achat dans l’ancien, le régime réel sera toujours préféré, car il vous octroie une réduction d’impôts grâce aux rénovations, qui peuvent alors se voir financer sur 10 ans.

Quant au statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), il est adoré des investisseurs immobiliers locatifs, car de nombreux avantages lui sont liés (revenus commerciaux, abattement de 50 % des loyers perçus hors charges pour le régime micro-BIC, loyers plus élevés, moins de vacance locative, etc.)

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Établir son budget en capital propre et ses besoins de financement auprès des banques

Que vous comptiez investir dans l’immobilier locatif sans apport, ou que vous disposiez d’un pécule de départ conséquent, la question du financement est un passage obligatoire. De cela dépendent le type de bien que vous allez pouvoir acquérir et la rentabilité que vous pourrez dégager de ce premier placement.

Avant tout, vous devez disposer d’une épargne de précaution (environ 3 à 6 mois de dépenses fixes d’avance). Celle-ci est nécessaire, afin de pouvoir se retourner en cas de problème. En effet, investir dans l’optique de louer comporte des risques, comme pour tout investissement financier.

Une fois que vous savez combien vous êtes prêt à débloquer pour ce projet, cela sera votre socle lors de votre demande d’emprunt à votre banque. Cependant, si vous maîtrisez l’art de la négociation et que votre dossier est solidement monté, il se peut que vous réussissiez à obtenir un financement total de votre projet locatif, sans toucher à votre capital. Pour cela, assurez-vous d’avoir une situation stable au moment de votre entretien, c’est-à-dire :

• un travail ou emploi type CDI, entrepreneur depuis plus de deux ans avec de bons revenus non erratiques ; 
• être en couple avec deux salaires ou revenus constants ; 
• ne pas être surendetté ; 
• avoir une bonne intelligence financière (épargne de précaution, relevés bancaires sans aller-retour de fonds d’une semaine à l’autre d’un compte à un autre pour combler des dépenses abusives, par exemple, etc.) ;
• disposer d’un apport correspondant à environ 10 % de la somme que vous souhaitez emprunter ; 
• obtenir l’accord d’un assureur, etc.

Cette liste n’est pas exhaustive, mais vous donne un ordre d’idée des points à ne pas négliger afin de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un crédit. En plus, le premier emprunt est déterminant si vous souhaitez acheter d’autres biens par la suite. Enfin, surveillez les taux du prêt, de votre assurance emprunteur et les garanties associées.

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Investir dans un bien neuf grâce à la loi Pinel pour bénéficier d’avantages fiscaux

L’achat d’immobilier neuf est bien connu pour offrir des avantages au niveau de la fiscalité. En effet, c’est à la loi Pinel que nous devons cela. Bien que ce dispositif implique un rendement locatif inférieur à celui de l’ancien, il vous offre la possibilité de réduire vos impôts sur le revenu sous certaines conditions. Une aubaine pour un premier placement locatif.

Pour cela, vous devez vous engager à acquérir un logement neuf et à le louer à nu en résidence principale pendant 6 années minimum. Vous profitez alors d’une réduction fiscale correspondant à 12 % du prix du bien. Si vous le louez 12 ans, cela augmente à 21 %. Notez toutefois que cela n’est possible que dans la limite d’un investissement de 300 000 €. En outre, les avantages fiscaux en découlant sont quant à eux plafonnés à 63 000 € par logement.

Acheter un studio pour le louer et privilégier l’ancien pour un premier investissement immobilier locatif

Cette deuxième option correspond cette fois à l’acquisition d’une petite surface dans un immeuble ancien. C’est une idée intéressante quand on débute dans la pierre locative, pour plusieurs raisons : 

• Le prix d’achat est plus accessible que pour le neuf. Comptez 20 à 30 % de moins en général.
   
• Des travaux peu coûteux (petites superficies), mais un turn-over important, notamment pour les chambres de bonnes ou les studettes, ce qui tend à restreindre le risque de vacance locative.
   
• Une rentabilité immobilière brute globalement satisfaisante : en moyenne, comptez entre 2,5 et 4,5 % de rentabilité locative brute, et jusqu’à plus de 5 % pour les studettes.

Ici, nous parlons de studios, mais les petits deux-pièces font aussi très bien l’affaire. Si l’emplacement est bien choisi, vous disposez d’un avantage de plus quant à la plus-value à la revente qui sera alors intéressante pour un bien de ce type à rénover.

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Commencer par acheter une place de parking pour construire son patrimoine immobilier quand on est un jeune investisseur

Enfin, cette solution reste la base pour tout jeune investisseur souhaitant commencer avec une mince enveloppe financière : l’achat d’une place de parking ou d’un box pour mettre un pied à l’étrier. 

La constitution d’un patrimoine immobilier peut être une source d’angoisse lorsque l’on n’y connaît pas grand-chose. Heureusement pour vous, les villes en forte tension ne manquent pas, et ces places peuvent partir comme des petits pains, surtout dans des villes ultras touristiques comme Paris ou Annecy par exemple.

Les prix oscillent entre 15 000 € et 30 000 €, sachant que les tarifs les plus bas se trouvent en province. C’est un excellent moyen de commencer à percevoir vos premiers revenus locatifs avec une gestion moins complexe et un investissement plus raisonnable. De plus, la revente est généralement aisée puisque les places de stationnement ne cessent de manquer, surtout dans les grandes villes.

Du côté du loyer que vous pourriez percevoir, comptez entre 50 € et 130 €, pour une rentabilité brute de 5 à 10 % dans la capitale !

Miser sur l’investissement locatif clé en main pour se créer un parc immobilier

Pour finir, sachez que vous pouvez trouver des solutions entièrement digitales visant à vous faciliter l’accès à l’investissement locatif. C’est le cas chez Horiz.io. Comment ? En agissant sur plusieurs points : 

• un service d'investissement locatif clé en main ;
• une sélection d’annonces immobilières disposant de taux de rentabilité compétitifs ;
• une gestion locative entièrement pilotable en ligne ;
• la mise à votre disposition d’une application ergonomique avec alertes en temps réel pour ne louper aucun bien ;
• la possibilité de calculer la rentabilité d’un bien en ligne grâce à un simulateur de rendement précis.

S’il est vrai que ce premier pas pour devenir rentier immobilier peut s’avérer fastidieux et apeurant pour beaucoup, l’immobilier clé en main vous offre un pilier fait pour atténuer vos appréhensions. Votre premier investissement locatif se trouve peut-être à portée de clic !

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