IDR immobilier : définition
L’IDR ou l’Immeuble De Rapport est un type d'investissement locatif qui permet d’obtenir une rentabilité rapide. Celui-ci appartient en général à un seul investisseur et ne fait pas partie d’une copropriété. Il s’agit d’acheter un immeuble complet, composé de plusieurs appartements. Le propriétaire pourra réaliser des travaux de rénovation et d’optimisation pour le diviser en plusieurs lots, afin de réaliser des appartements supplémentaires pour la mise en location.
L’achat d’un IDR immobilier offre la possibilité d’un retour sur investissement très rapide.
L’emplacement du logement est un critère important à prendre en considération.
IDR immobilier : avantages
Acheter un immeuble complet permet de faire baisser le prix au m², contrairement à un logement seul. Ce n’est pas tout ! Ce type d’investissement réduit les frais de notaire et bancaire, car vous payez pour un seul bien, même si celui-ci est composé de plusieurs appartements.
Vous êtes également gagnant sur la taxe foncière, les frais de syndic et de copropriétés car vous êtes le seul propriétaire. C’est vous qui gérez vos charges et travaux de rénovation sans avoir à demander l’approbation des propriétaires. Cela permet une économie de quelques milliers d’euros chaque année.
L’IDR immobilier vous permet d’effectuer des travaux de rénovation et de transformation. Vous êtes libre de transformer un T4 en deux T2. C’est aussi l’occasion de négocier le prix des travaux car les professionnels se déplacent sur un seul chantier. Vous pouvez également proposer à la location divers types de logements : studio, T1, T3… mais aussi différents modes de location : location saisonnière, nu, meublé, colocation, longue durée. Il faudra cependant veiller à respecter les règles d’urbanisme et le règlement sanitaire départemental.
Investir dans un immeuble de rapport permet d’acheter en “gros” afin de réduire les nombreuses dépenses liées à l’achat de biens immobiliers. Vous faites des économies sur les frais bancaires et de notaire, les travaux, le syndic, tout en augmentant votre rentabilité grâce aux différents types de location.
IDR immobilier : inconvénients
L’IDR immobilier offre de très nombreux avantages, mais il y a aussi certains inconvénients qu’il est important de connaître.
Le prix de ce genre d’investissement est beaucoup plus élevé que l’achat d’un appartement seul. Il est important de creuser vos recherches pour trouver des petites pépites situées dans les zones tendues et à fort potentiel.
Il faut bien se dire qu’un immeuble ne correspond pas forcément à l’achat d’une dizaine de logements. Il peut être composé de seulement 2 appartements pour être considéré comme tel. Vous pourrez donc trouver de nombreuses bonnes affaires sur le marché. Les m² compris dans le prix d’acquisition comptent également les parties communes, caves, cages d’escaliers… soyez vigilant et évaluez ce que cela vous coûtera en frais supplémentaires d’entretien.
Il est important de bien calculer votre capacité d’emprunt avant d’entreprendre toutes démarches d’investissement. Pour rentabiliser au maximum votre projet, il faudra monter un business plan solide et réaliste à présenter aux banques pour qu’elles vous suivent.
L’achat d’un IDR c’est aussi assumer de nombreuses dépenses seul comme les charges d’entretien et les travaux. Pendant vos visites, il faudra bien faire attention à tous les éventuels “gros” travaux (toiture, façade, électricité, plomberie) pour éviter les mauvaises surprises. Ce genre de rénovations ont un certain coût qui peuvent “plomber” votre rendement si vous n’avez pas prévu d’épargne pour ce poste de dépense.
La crainte de tout propriétaire est d’avoir un mauvais locataire. Celui-ci peut déranger les autres locataires et les amener à fuir si celui-ci manque de savoir-vivre. Faites attention lors de la mise en location de vos logements et évaluez bien le locataire afin de savoir s’il est digne de confiance ou non.
IDR immobilier : optimiser sa recherche
Investir dans un immeuble de rapport n’est pas une chose anodine et comporte des risques, même si à première vue il s’agit d’un investissement rentable. Comme nous l’avons vu précédemment, ce type d’investissement offre aussi bien des avantages que des inconvénients. C’est pour cela qu’il est primordial d’optimiser votre recherche.
Orientez vos recherches dans un secteur offrant de nombreuses commodités et infrastructures qui seront pratiques pour vos futurs locataires. Le voisinage est aussi important : par exemple, évitez la proximité d’un magasin qui se fera livrer très tôt le matin sa marchandise et dérangera certainement le sommeil de vos locataires.
Ce type d’investissement requiert une petite étude de marché qui vous permettra de voir si votre futur investissement est rentable ou non. Le but n’est pas de perdre d’argent, au contraire : évaluez votre budget afin de savoir si vous allez acheter dans une grande ou petite ville; étudiez les prix et les loyers du secteur que vous visez.
7 erreurs à éviter lors de l’achat d’un immeuble de rapport
Avant d’acheter un immeuble de rapport, vous devez évaluer les risques de la façon la plus fiable possible. Voici 7 erreurs courantes à éviter absolument :
- Ne pas choisir soigneusement l'emplacement : L'emplacement doit être analysé en fonction du marché locatif ciblé (étudiants, jeunes couples, familles, touristes, professionnels).
- Sous-estimer les travaux : Il est essentiel de bien estimer les coûts des rénovations des appartements, des parties communes, des façades, des huisseries, et des mises en conformité nécessaires (installation électrique, VMC, réseau d'eux usées/pluviales…).
- Mal calculer la rentabilité réelle : Prenez en compte la rentabilité nette et le cash-flow, pas seulement la rentabilité brute.
- Acheter trop cher : Assurez-vous que le prix d'achat est justifié par le potentiel de rendement et surtout NÉGOCIEZ.
- Ignorer la qualité des logements : Soyez exigeant sur la qualité pour attirer des locataires fiables.
- Négliger les aspects fiscaux et financiers : Adaptez vos projections aux réalités fiscales et vos capacités financières.
- Négliger le profil des locataires : Analysez les profils des locataires pour adapter votre stratégie de location (colocation meublée, location non meublée à long terme, location saisonnière…)
Lors de vos visites, regardez au maximum les travaux pour évaluer leurs coûts. Vous êtes novice ? Faites-vous accompagner par un professionnel qui vous conseillera. Pour les futurs travaux, entourez-vous d’artisans de confiance pour la réalisation de ceux-ci. Il est important que l’immeuble dispose de compteurs individualisés pour l’électricité et l’eau.
Enfin, lors de votre projet d’achat d’un IDR, n’oubliez pas que vous êtes seul à investir. Ne visez pas trop grand au départ pour ne pas vous retrouver submergé entre la gestion des locataires et les travaux.
