Loueur en meublé non professionnel : pour qui ?

Location meublée non professionnelle : qu’est-ce que c’est ?

Le LMNP en immobilier, c’est un statut qui signifie littéralement loueur en meublé non professionnel. Il englobe tous les investisseurs locatifs particuliers qui achètent des biens afin de les louer en meublé, et qui ne dépassent pas 23 000 € de recettes locatives annuelles. De plus, il faut aussi que ces revenus ne soient pas supérieurs à 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.

Ce statut octroie à son détenteur la possibilité de faire de la location dans l’appartement ou la maison qu’il a acheté. Pour cela, rien de plus simple, vous devez juste créer votre entreprise et récupérer votre numéro de SIRET. Après cela, vous pourrez exercer à titre non professionnel en mettant vos logements à la location.  En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez alors l’obligation de respecter le minimum du mobilier à avoir dans un appartement : 

• une table adaptée au nombre prévu de locataires ; 
• le bon nombre de matelas, avec des couettes ; 
• des stores, rideaux occultants ou volets dans les lieux de nuits ; 
• l’équipement nécessaire pour faire le ménage et la cuisine ; 
• des couverts, ustensiles de cuisine, etc. ; 
• un réfrigérateur ; 
• une plaque de cuisson ; 
• etc.

La liste s’avère très longue, mais globalement, vous devez au minimum respecter les bases du mobilier en location meublée, sachant que vous pouvez tout à fait, pour le confort du locataire et l’esthétique du logement, mettre plus de meubles et accessoires à sa disposition. L’avantage, c’est que cela pourra aussi vous permettre de vous démarquer des propriétaires bailleurs en LMNP concurrents.

Opter pour un investissement locatif meublé LMNP : conditions

Comme nous l’avons vu à l’instant, la première condition pour devenir un loueur en meublé non professionnel est de vouloir faire de la location meublée, en créant son entreprise à cette fin. Toutefois, vous êtes dispensé d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), à l’inverse du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Ensuite, la condition relative aux montants maximums de revenus annuels est aussi très importante, puisque si vous dépassez cette limite, alors vous serez automatiquement considéré par l’administration fiscale comme loueur en meublé professionnel. Dans ce cas de figure, vous perdriez vos avantages fiscaux, en plus de devoir plus de charges.

Pour les autres conditions LMNP, vous devez être majeur et résider fiscalement en France. Par ailleurs, si vous avez eu des problèmes avec ce statut et êtes passé par la justice pour le régler (par exemple pour non-respect du minimum de mobiliers à avoir, avec dénonciation du locataire), vous ne pouvez plus aspirer à obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel pendant quelques années. Sinon, le logement que vous mettez en location meublée non professionnelle doit être loué à titre de résidence principale et vos baux sont rédigés pour des durées renouvelables de un an. Dans le cas de la location étudiante, le bail est alors de 9 mois. 

Fiscalité LMNP

Micro-BIC en location meublée : de quel forfait parle-t-on ?

Investir dans l’immobilier locatif meublé, c’est en premier lieu bénéficier d’un régime forfaitaire plus avantageux que dans le cadre des revenus fonciers. En effet, 50 % d’abattements sont applicables annuellement pour votre déclaration de revenus tirés de la location meublée. À titre d’information, le microfoncier propose 30 % de déduction fiscale par an pour les recettes tirées de la location à nue. Comme vous le constatez, la fiscalité de la location meublée en micro-BIC est déjà plus intéressante pour les investisseurs. De plus, étant assujettis aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), vous êtes imposables en fonction de votre tranche d’imposition, comme pour vos revenus professionnels. 

Régime réel : quelles sont les charges déductibles d’une location meublée ?

Lorsque vous créez votre société de loueur en meublé non professionnel, on vous attribue automatiquement le régime forfaitaire, sauf si vous le demandez explicitement. Si c’est le cas, alors vous devrez rester au réel pendant au moins les 3 années suivantes. Il est donc important de prendre le temps de choisir en toute connaissance de cause son régime fiscal, afin de ne pas le regretter plus tard.

Par ailleurs, le régime Bic au réel est celui que la majeure partie des loueurs LMNP prennent, parce qu’il implique une réduction d’impôts équivalente à toutes vos dépenses liées à votre acquisition immobilière louée en meublée, comme par exemple :

• vos intérêts de prêt immobilier ; 
• les honoraires d’agence ; 
• les frais de notaire ; 
• les charges de copropriétés ; 
• les dépenses liées à de l’entretien ou de brèves rénovations (moins de 600 €) ;
• vos charges pour la tenue de votre comptabilité ; 
• l’assurance pour loyer impayé ; 
• les frais fixes tels que la box internet, l’eau, ou encore l’électricité ; 
• etc. 

Pour que cela soit faisable, vous devez toutefois tenir une comptabilité irréprochable et conserver vos factures de dépenses. Faire appel à un expert-comptable est d’ailleurs recommandé, bien que non obligatoire.

Enfin, le régime LMNP permet un amortissement de son bien immobilier, qu’il soit neuf ou ancien. Vous pouvez amortir de manière lissée, de 2,5 à 5 % du prix d’achat par an, sur une durée allant de 25 à 40 ans en moyenne. Cela correspond en fait à un taux d’usure dans le temps de votre demeure. Vous pouvez aussi amortir vos travaux de réparation et de rénovation (à visée d’amélioration du bien).

De plus, un loueur en meublé non professionnel dispose d’un autre avantage de taille. En effet, le mobilier est amortissable également, généralement sur des périodes allant de 2 ans à 10 ans, en fonction de l’équipement en question, à partir du moment où son montant est égal ou supérieur à 600 €, facture à l’appui. Tous ces avantages fiscaux profitent énormément aux loueurs en meublé non professionnel, qui peuvent se voir, pour certains, ne pas payer d’imposition sur leurs revenus locatifs !

Pour aller plus loin : Tout savoir sur la fiscalité LMNP !

Utiliser un simulateur LMNP en ligne avant de se lancer

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Pour cela, vous avez juste besoin de vous installer confortablement avec votre ordinateur, car tout est faisable entièrement en ligne. Grâce à ce logiciel, vous avez une vue d’ensemble sur les performances financières potentielles du bien choisi, en fonction du secteur, du prix au m2, de la durée de votre prêt, son taux, etc., ainsi que sur la fiscalité à laquelle vous allez être assujetti. Vous pouvez alors tester chaque régime fiscal, tester en location nue ou en tant que loueur en meublé non professionnel, avoir une vue d’ensemble sur les dispositifs de défiscalisation existants pour chaque stratégie immobilière, et bien plus encore. 

En résumé, le statut de loueur en meublé non professionnel s’adresse aux investisseurs autant novices que plus expérimentés, qui souhaitent investir dans des logements pour faire des locations courtes, tout en profitant des avantages fiscaux que nous avons décrits. Si les travaux ne vous font pas peur et que vous êtes prêt à avoir une comptabilité plus complexe, alors c’est tout aussi intéressant au niveau de la défiscalisation. Enfin, si vous souhaitez une rentabilité locative nette de 4 % par an, alors ce statut est définitivement fait pour vous ! À condition de bien sélectionner son bien immobilier…

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Loueur en meublé non professionnel : FAQ

Quel régime fiscal pour LMNP ?

Comme nous l’avons vu, deux régimes sont possibles : le micro-BIC, ou le régime réel. Bien que ce régime forfaitaire soit déjà plus intéressant que celui du régime foncier, il n’en reste pas moins que le régime BIC au réel est le plus convoité par les investisseurs LMNP.

Qui doit payer la taxe d’habitation en cas de location meublée ?

C’est le locataire en place dans le logement au 1er janvier de l’année fiscale qui doit payer la taxe d’habitation. Cependant, avec la nouvelle réforme, cette taxe est supprimée pour 65 % de la population française en 2022, et sera totalement supprimée à compter de 2023.

Quelles sont les différences entre le statut LMNP et LMP ?

Le statut LMNP vous octroie la possibilité d’entreprendre en immobilier locatif à titre non professionnel. Si vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP), dans ce cas, votre activité est considérée par l’administration fiscale comme étant professionnelle, comme son nom l’indique. Il en découle le paiement de plus de taxes et une défiscalisation moins avantageuse que pour le premier régime. Dès que vous franchissez le plafond des 23 000 € de revenus locatifs tirés de vos locations meublées pour l’année, vous basculez automatiquement en loueur LMP.

Poursuivez votre lecture : Zoom sur les amortissements en LMNP au réel