C’est quoi un bon investissement locatif ?

Un bon rendement locatif, le premier critère d’un bon investissement locatif

Un bon investissement locatif, c’est d’abord un taux de rentabilité maximal. Mais quel est-il ? Et comment l’optimiser ?

Le taux de rendement optimal

Pour rappel, le taux de rendement c’est la part de vos recettes locatives par rapport au montant de l’investissement. Mais il s’agit là de la rentabilité brute. Si vous souhaitez aller encore plus loin, il peut être judicieux de prendre en compte toutes les charges impactant vos revenus locatifs (comme les honoraires d’agence immobilière, les frais de comptabilité, les charges de copropriété, les frais d’entretien, …).

Afin de savoir si votre projet est un bon investissement immobilier, il est primordial de prendre en compte ces deux indicateurs. Mais alors quel est le bon taux de rendement ?

En réalité, il n’y a pas de réponses uniformes. Cela dépend d’une multitude de critères. Et notamment la localisation géographique. À ce titre, le taux de rentabilité est nettement plus faible à Paris que dans certaines villes de Provence, à cause de l’encadrement des loyers. Ou encore de la stratégie de mise en location ; la location saisonnière étant souvent considérée comme l’une des plus rentables.

Ceci étant dit, nous pouvons tout de même vous donner quelques pistes pour identifier un bon investissement locatif.

• Entre 3 et 5 % de rendement brut dans les grandes villes (le prix de l’immobilier y est beaucoup plus élevé)
• Entre 6 et 10 % de rentabilité brute dans les villes de taille moyenne.

Ainsi, un taux de rentabilité brute de 4 % à Paris est considéré comme un très bon investissement locatif. À l’inverse, si vous avez le même taux à Angoulême, il s’agit plutôt d’un mauvais rendement. Mais attention, il convient d’adapter ces chiffres aux spécificités de votre investissement immobilier locatif.

Les critères pour optimiser sa rentabilité locative

Même s’il n’y a pas de recette miracle pour trouver le bon investissement immobilier, l’idée, c’est toujours d’augmenter vos recettes locatives, tout en réduisant vos charges. Et pour cela, vous pouvez jouer sur plusieurs critères. Voici les principaux :

• La localisation géographique : vous devez investir dans une ville attractive avec une demande locative importante. Et il ne s’agit pas forcément des grandes métropoles françaises. Vous pouvez aussi investir dans les villes périphériques ou toute autre commune de taille moyenne avec un bassin d’emploi ou un centre universitaire.
• La stratégie de mise en location : comme la location saisonnière dans les villes touristiques, la location meublée ou encore la colocation.
• La fiscalité : vous pouvez opter pour différents régimes fiscaux en fonction du type de bien loué (LMNP pour les locations meublées, revenus fonciers pour les logements vides ou SCI pour les investissements à plusieurs). Sans oublier les différents dispositifs de défiscalisation qui vous permettent de bénéficier de réduction d’impôts.
• Le prêt immobilier : c’est ce qui occupe la partie la plus importante de vos charges. Alors n’hésitez pas à négocier les taux d’intérêt pour réduire le coût de votre emprunt. Et pour maximiser votre rentabilité, nous vous conseillons d’appliquer la règle des 70 %. Autrement dit, votre crédit immobilier ne doit pas dépasser 70 % de vos revenus locatifs.

Si la rentabilité locative est le critère numéro 1 d’un bon investissement locatif, il ne faut pas non plus en oublier la gestion locative.

Une gestion locative optimale, le critère oublié du bon investissement locatif

Au-delà des revenus générés par un bon investissement locatif, il ne faut pas négliger le temps passé à gérer le bien immobilier et le stress engendré par la mise en location. Voici quelques critères à prendre en considération.

Un bien géré efficacement

C’est un fait : l’investissement immobilier locatif est l’un des placements les plus sûrs. Mais si tout le monde est d’accord sur ce point, pourquoi si peu de Français se lancent ? L’un des principaux freins : c’est la gestion locative. Et oui, ça prend du temps de rédiger des annonces, trouver des locataires, signer le contrat de bail, gérer les travaux, etc.

C’est pour cette raison que de nombreux Français (même avec toutes les ressources financières nécessaires) se contentent d’acheter leur résidence principale. Pourtant, il existe des services de gestion locative qui vous permettent de gagner du temps. C’est notamment le cas d’Horiz.io.

Des vacances locatives limitées

Dans le calcul de rentabilité initial, la plupart des propriétaires imaginent un taux d’occupation optimal 100 % du temps (sauf location saisonnière). Mais dans la réalité, les vacances locatives sont assez régulières. Même un bon investissement locatif situé dans une ville attractive peut être inoccupé pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois.

C’est par exemple le cas d’un logement étudiant. À la fin de l’année scolaire, les étudiants quittent le bien et vous vous retrouvez sans locataire jusqu’à la rentrée. Pour limiter cette perte de revenus, n’hésitez pas à combiner bail étudiant et location saisonnière en été.

De même, en cas de sinistre important, vous devrez entamer les travaux de rénovation pour remettre le bien immobilier en état. Et cela peut parfois prendre du temps. Ici, votre pouvoir d’action est limité si le sinistre est lié à une catastrophe naturelle (comme une inondation). Mais il peut aussi être causé par des équipements défectueux au sein de l’immeuble. Des travaux de maintenance et de vérification sont alors nécessaires pour éviter cette situation.

Des loyers payés tous les mois

Le cauchemar des propriétaires-bailleurs, ce sont évidemment les loyers impayés. D’une part, vous ne percevrez aucun revenu alors que vous êtes contraint de rembourser vos mensualités d’emprunt. D’autre part, vous devez entamer des démarches longues et fastidieuses pour expulser le locataire.

Même avec le meilleur des investissements locatifs, les loyers impayés ruinent totalement votre rentabilité. Alors pour les éviter, nous vous conseillons de :

• Choisir avec attention votre locataire : vérifier l’intégralité de son dossier bancaire. C’est-à-dire, les pièces d’identité (pour le risque de fraude), le contrat de travail, les fiches d’imposition, les quittances de loyers…
• Souscrire une assurance loyers impayés : après un délai de carence défini dans le contrat (en général 3 à 4 mois), la compagnie d’assurance prend le relais dans le paiement des loyers. Ce qui vous permet de limiter l’impact des loyers impayés sur votre rendement.

La plus-value long terme pour un investissement qui rapporte doublement

Au-delà des loyers générés mensuellement, un bon investissement locatif peut aussi vous rapporter de l’argent lors de la revente. Voici quelques astuces pour optimiser la plus-value :

• Les travaux de rénovation : plutôt que d’acheter un bien immobilier neuf, privilégiez les biens anciens. D’une part, parce qu’ils sont moins chers à l’achat. D’autre part, parce que vous pouvez augmenter la valeur du bien immobilier en réalisant des travaux d’amélioration. À ce titre, les passoires thermiques peuvent représenter d’excellentes opportunités.
• Les quartiers d’avenir : les villes évoluent constamment et créent régulièrement de nouveaux espaces pour leurs habitants. En investissant dans des quartiers en voie de gentrification, vous bénéficiez de prix d’achat encore abordables et d’une demande locative en pleine croissance.
• L’agencement du logement : par exemple, vous pouvez acheter une grande maison et la diviser en plusieurs studios ou T2. Ce faisant, vous multipliez votre rentabilité et la plus-value lors de la revente.