Conseils d'un expert comptable sur l'investissement locatif

Voici une interview de Julien Llorens, un comptable spécialisé dans la location meublée. Dans cet article, il nous livre ses conseils pour optimiser son imposition et ses investissements locatifs.

Mise à jour le 16 Septembre 2022
Conseils d'un expert comptable sur l'investissement locatif

Pouvez vous vous présenter rapidement?

Je m’appelle Julien, j’ai 34 ans et je suis associé d’un cabinet d’expertise comptable. Je m’occupe essentiellement de la comptabilité et fiscalité immobilière. Nous sommes implantés près de Toulon mais nous travaillons en grande partie à distance. Je suis également passionné d’immobilier ainsi que tout ce qui touche aux rendements et à la qualité des investissements.

Pourquoi un investisseur immobilier aurait-il besoin de vos services?

Le manque de connaissances ou le manque de conseils pour un investisseur immobilier peut être très préjudiciable pour son investissement. Les choix à prendre au début de son acquisition sont déterminants et impactent fortement la rentabilité.

Tout au long de l’investissement, il convient de respecter les obligations comptables et fiscales qui sont en perpétuelles mouvances. Faire appel à un expert permet donc de pérenniser cet aspect.

De manière générale quel régime est le plus rentable lorsque l’on investit dans le locatif ?

Chaque cas est différent selon ce que souhaite faire l’investisseur (placement à court ou long terme), les revenus du foyer fiscal, son âge (cas de la succession), son profil (volonté d’acquérir d’autres biens ou simplement de s’assurer une rente), son patrimoine (ISF) ainsi que les caractéristiques du bien. Mais d’une manière générale la location meublée non-professionnelle au régime du réel simplifié est souvent le choix le plus intéressant.

Lorsque l’on investit en meublé, il est souvent conseillé de faire appel à un comptable, pourquoi ?

Le recours à un cabinet d’expertise comptable spécialisé procure une grande assurance au point de vu administratif et fiscal. Même si la comptabilité est semblable à une entreprise classique. Il est important de s’assurer que le cabinet auquel on fait appel maîtrise la fiscalité particulière des LMNP. Ce statut présente des particularités significatives qui ne seront véritablement maîtrisées que par un spécialiste. De plus, les frais de comptabilité sont en général remboursés au 2/3 en souscrivant à un centre de gestion agrée. Le recours à un cabinet comptable coûte en général moins de 300 €. Ce montant est, en plus, déductible des loyers.

Il est souvent conseillé de créer une société lorsque l’on commence à posséder plusieurs biens, pourquoi ?

Il s’agit selon moi d’une idée reçue, car hormis certains montages mère-fille ou autre, la création de société pour la gestion locative n’est pas très avantageuse.

Sans pour autant avoir « plusieurs biens », créer une société permet : - D’investir à plusieurs en évitant les contraintes liées à l’indivision ; - La transmission y est plus souple ; - D’associer conjoint ou enfants dans un contexte familiale.

Cependant, si l’on pratique l’amortissement du bien au sein de la société (option IS seulement), la plus-value en cas de revente peut être très importante puisque l’on doit retenir la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, déduction faite des amortissements comptabilisés.

De plus, il s’agit de plus-value professionnelle, le taux est plus important que celui des plus-values des particuliers dont bénéficie le loueur en meublé non-professionnel par exemple.

Quelle est la différence entre investir en SCI ou en son nom propre (le plus intéressant) ?

Il existe deux régimes fiscaux différents pour la SCI… à l’IR ou à l’IS.

Si l’on souhaite réaliser essentiellement de la location meublée dans sa SCI, celle-ci sera obligatoirement soumise à l’impôt société, car l’activité est assimilée à une activité commerciale.

En location vide, la SCI est soumise à l’IR. En SCI à l’IS, il peut être difficile de faire remonter la trésorerie dégagée par l’investissement pour l’utiliser à des fins personnelles. En effet, même si le loyer couvre largement les charges réelles, l’amortissement (qui n’est pas une charge réellement décaissable) entraine un déficit comptable. Dans ce cas, il est difficile de récupérer de la trésorerie puisqu’aucun dividende n’est distribuable. Le cash reste donc bloquer sur la SCI. De plus, la fiscalité sera plus forte en cas de cession du bien immobilier par rapport à une vente en nom propre. En nom propre, les revenus seront obligatoirement soumis à l’impôt sur les revenus (aucune option possible). Il existe 4 grandes catégories en nom propre : Micro foncier, Réel foncier, micro BIC, réel simplifié (lmnp).

Quel est le meilleur choix entre le LMNP (loueur en meublé non professionnel) et la location nue ?

Le LMNP au régime du réel simplifié est généralement le meilleur choix si le bien s’apprête à de la location meublé.

La location nue au réel foncier est conseillée si l’investisseur effectue d’importants travaux. En effet, il bénéficie dans ce cas du déficit foncier. C’est-à-dire qu’il impacte son déficit sur ses revenus globaux, permettant une baisse voir un crédit d’impôt l’année des travaux. Un calcul est à effectuer, car cela oblige ensuite le bailleur à rester en location nue encore 3 années après le dernier déficit.

Dans la pratique, il arrive souvent qu’au bout d’une ou deux années un locataire donne congé. Il reste alors 1 an à rester en location vide et le nouveau bail est reconduit pour 3 ans. Ce qui pousse à adopter le régime pendant 5 ans. L’opération devient alors peu bénéfique.

Si l’on désire faire du meublé sur une partie de ses logements, quel régime est le plus adapté ?

En nom propre en meublé, on a la possibilité d’opter soit pour :

Si les loyers sont inférieurs à 33 100 €, le régime du Micro BIC permet une gestion en toute simplicité, ce régime procure un abattement de 50 % sur ses loyers. Cependant, celui-ci est très rarement avantageux financièrement, car vous ne bénéficiez pas des avantages du régime réel simplifié permettant :

- de la déduction de l’ensemble des charges,

- la pratique de l’amortissement de son bien, des travaux et du mobilier.

Pouvez vous m'indiquer les tarifs approximatifs d'une création de SCI à l'IS ? Quel temps cela prend- il ?

Les frais de constitution d’une SCI sont en moyenne de 1 000 € HT. L’obtention du KBIS dépend du greffe ou est constitué la société. Mais un délai de 15 jours est généralement observé.

Le temps à consacrer pour la comptabilité annuelle dépend du volume à traiter et des options (IR, IS, TVA…). Les honoraires varient selon certains critères, entre 500€ HT et 1.200 € HT.

Si vous deviez donner des conseils en terme de comptabilité à nos investisseurs quels seraient-ils ?

Pour le mobilier ou les travaux, il est important que la facture mentionne l’adresse du bien mis en location. Il est important également de s’assurer qu’il s’agit bien d’une réelle location meublée. Le bail peut être requalifié en logement vide si certaines conditions ne sont pas respectées. Les conséquences fiscales peuvent être lourdes.

Auriez-vous une anecdote drôle/ étonnante à nous raconter ?

Un jour, nous avons présenté une simulation à un client afin de déterminer le régime le mieux adapté à sa situation, et celle-ci faisait ressortir une économie d’impôt supérieur à 10 000 € / an sur ses locations. Le propriétaire possédait une entreprise de BTP et n’arrivait pas à croire à cette importante économie d’impôt. Il nous a donc proposé ses services gratuitement si l’économie réalisée s’avérait réelle au final. 11 mois plus tard, nous avions une salle d’archive toute neuve !

calcul rendement locatif

Comment calculer votre rendement locatif ?

Grâce à notre simulateur, calculez la rentabilité de n’importe quel bien immobilier !

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

marketplace investissement locatif
Tout pour l'investissement locatif

Déco, ameublement, diagnostic immobilier, formation, coaching, assistance juridique… et bien +

Découvrir la Marketplace
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo comme un pro

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils.

La gestion locative en ligne
Vendre son bine immo
Vendez votre bien immo en un éclair !

Vendez votre bien immobilier à un investisseur de la communauté Horiz.io

Vendre un bien immobilier

Articles similaires

louer appartement airbnb

Louer un appartement sur Airbnb : bon plan ou mauvaise idée

Avec l'avènement d’Airbnb, de plus en plus de gens sont tentés de devenir propriétaires d’un appartement pour le louer par la suite. On compte environ 25 000 à 30 000 logements à Paris qui sont des meublés touristiques à plein temps. Est-ce vraiment rentable ? Quels sont les frais à prévoir ? Les différentes conditions à remplir ?

16 Février 2023
Louer sa résidence principale

Louer sa résidence principale pour en acheter une autre : toutes les modalités

Vous êtes l’heureux propriétaire d’une résidence principale ? Sachez qu’il est possible de la mettre en location si vous avez d’autres projets, comme l’achat d’une autre résidence principale. Découvrez toutes les modalités et informations pour mettre en location votre ancienne résidence principale.

25 Janvier 2023
Analyse immobilière

Analyse immobilière : importance et mise en place

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier ? Alors une analyse immobilière est requise ! Découvrez tout de cette pratique et comment la réussir dans notre article.

22 Mars 2023
Tendances de l’immobilier en 2022

Tendances de l’immobilier en 2022

Connaître les tendances de l’immobilier est une chose primordiale si vous souhaitez investir ! Cela vous permet de savoir où en est le marché et quelles villes sont intéressantes. 

22 Mars 2023
La défiscalisation en LMNP - Le guide complet

La défiscalisation en LMNP - Le guide complet

En tant qu’investisseur immobilier, vous avez le choix entre plusieurs régimes fiscaux. L’un des plus courants concerne le statut de LMNP. En effet, les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Quels sont-ils ? Et comment profiter de la défiscalisation en LMNP ? Les réponses sont dans cet article.

21 Mars 2023
mobil home en location

Combien rapporte un mobil home en location en 2023 ?

Investir dans un mobil home pour le louer peut être une idée très intéressante. Dans cet article, nous vous expliquons en détail ce que vaut vraiment la location d’un mobil home.

21 Mars 2023
vivre de la location

Vivre de la location : 6 clés du succès !

Il est courant de contracter un crédit immobilier pour acquérir sa résidence principale et enfin devenir propriétaire. Mais cette manière d’investir dans la pierre n’est pas celle qui vous rapportera le plus d’argent si votre but est de faire un placement rentable. En effet, acheter un appartement pour le louer serait une bien meilleure alternative, car cela s’apparente à investir dans l’immobilier locatif, et donc à générer des rendements annuels grâce à la mise en location. Selon votre objectif et la stratégie que vous adoptez, vous pourriez même ne plus avoir besoin de travailler en plus de votre activité d’investisseur locatif. Dans cet article, nous vous dévoilons justement 6 conseils précieux pour parvenir à vivre de la location !

08 Mars 2023
Inflation : amie ou ennemie

Inflation : amie ou ennemie de l'investisseur immobilier ?

Depuis plusieurs mois, les Français sont soumis à un contexte inflationniste lié à une sortie de crise du Covid19, une crise énergétique et une guerre en Ukraine. Cette inflation les confronte à une hausse des prix et des difficultés financières d’une part, mais les fait aussi appréhender l’avenir en matière d’immobilier. Pouvoir d’achat, hausse des taux d’emprunt, prix élevés et rentabilités locatives, nous faisons le point sur l’investissement immobilier dans ce contexte particulier. 

06 Mars 2023