Conseils d'un expert comptable sur l'investissement locatif

Pouvez vous vous présenter rapidement?

Je m’appelle Julien, j’ai 34 ans et je suis associé d’un cabinet d’expertise comptable. Je m’occupe essentiellement de la comptabilité et fiscalité immobilière. Nous sommes implantés près de Toulon mais nous travaillons en grande partie à distance. Je suis également passionné d’immobilier ainsi que tout ce qui touche aux rendements et à la qualité des investissements.

Pourquoi un investisseur immobilier aurait-il besoin de vos services?

Le manque de connaissances ou le manque de conseils pour un investisseur immobilier peut être très préjudiciable pour son investissement. Les choix à prendre au début de son acquisition sont déterminants et impactent fortement la rentabilité.

Tout au long de l’investissement, il convient de respecter les obligations comptables et fiscales qui sont en perpétuelles mouvances. Faire appel à un expert permet donc de pérenniser cet aspect.

De manière générale quel régime est le plus rentable lorsque l’on investit dans le locatif ?

Chaque cas est différent selon ce que souhaite faire l’investisseur (placement à court ou long terme), les revenus du foyer fiscal, son âge (cas de la succession), son profil (volonté d’acquérir d’autres biens ou simplement de s’assurer une rente), son patrimoine (ISF) ainsi que les caractéristiques du bien. Mais d’une manière générale la location meublée non-professionnelle au régime du réel simplifié est souvent le choix le plus intéressant.

Lorsque l’on investit en meublé, il est souvent conseillé de faire appel à un comptable, pourquoi ?

Le recours à un cabinet d’expertise comptable spécialisé procure une grande assurance au point de vu administratif et fiscal. Même si la comptabilité est semblable à une entreprise classique. Il est important de s’assurer que le cabinet auquel on fait appel maîtrise la fiscalité particulière des LMNP. Ce statut présente des particularités significatives qui ne seront véritablement maîtrisées que par un spécialiste. De plus, les frais de comptabilité sont en général remboursés au 2/3 en souscrivant à un centre de gestion agrée. Le recours à un cabinet comptable coûte en général moins de 300 €. Ce montant est, en plus, déductible des loyers.

Il est souvent conseillé de créer une société lorsque l’on commence à posséder plusieurs biens, pourquoi ?

Il s’agit selon moi d’une idée reçue, car hormis certains montages mère-fille ou autre, la création de société pour la gestion locative n’est pas très avantageuse.

Sans pour autant avoir « plusieurs biens », créer une société permet : - D’investir à plusieurs en évitant les contraintes liées à l’indivision ; - La transmission y est plus souple ; - D’associer conjoint ou enfants dans un contexte familiale.

Cependant, si l’on pratique l’amortissement du bien au sein de la société (option IS seulement), la plus-value en cas de revente peut être très importante puisque l’on doit retenir la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, déduction faite des amortissements comptabilisés.

De plus, il s’agit de plus-value professionnelle, le taux est plus important que celui des plus-values des particuliers dont bénéficie le loueur en meublé non-professionnel par exemple.

Quelle est la différence entre investir en SCI ou en son nom propre (le plus intéressant) ?

Il existe deux régimes fiscaux différents pour la SCI… à l’IR ou à l’IS.

Si l’on souhaite réaliser essentiellement de la location meublée dans sa SCI, celle-ci sera obligatoirement soumise à l’impôt société, car l’activité est assimilée à une activité commerciale.

En location vide, la SCI est soumise à l’IR. En SCI à l’IS, il peut être difficile de faire remonter la trésorerie dégagée par l’investissement pour l’utiliser à des fins personnelles. En effet, même si le loyer couvre largement les charges réelles, l’amortissement (qui n’est pas une charge réellement décaissable) entraine un déficit comptable. Dans ce cas, il est difficile de récupérer de la trésorerie puisqu’aucun dividende n’est distribuable. Le cash reste donc bloquer sur la SCI. De plus, la fiscalité sera plus forte en cas de cession du bien immobilier par rapport à une vente en nom propre. En nom propre, les revenus seront obligatoirement soumis à l’impôt sur les revenus (aucune option possible). Il existe 4 grandes catégories en nom propre : Micro foncier, Réel foncier, micro BIC, réel simplifié (lmnp).

Quel est le meilleur choix entre le LMNP (loueur en meublé non professionnel) et la location nue ?

Le LMNP au régime du réel simplifié est généralement le meilleur choix si le bien s’apprête à de la location meublé.

La location nue au réel foncier est conseillée si l’investisseur effectue d’importants travaux. En effet, il bénéficie dans ce cas du déficit foncier. C’est-à-dire qu’il impacte son déficit sur ses revenus globaux, permettant une baisse voir un crédit d’impôt l’année des travaux. Un calcul est à effectuer, car cela oblige ensuite le bailleur à rester en location nue encore 3 années après le dernier déficit.

Dans la pratique, il arrive souvent qu’au bout d’une ou deux années un locataire donne congé. Il reste alors 1 an à rester en location vide et le nouveau bail est reconduit pour 3 ans. Ce qui pousse à adopter le régime pendant 5 ans. L’opération devient alors peu bénéfique.

Si l’on désire faire du meublé sur une partie de ses logements, quel régime est le plus adapté ?

En nom propre en meublé, on a la possibilité d’opter soit pour :

Si les loyers sont inférieurs à 33 100 €, le régime du Micro BIC permet une gestion en toute simplicité, ce régime procure un abattement de 50 % sur ses loyers. Cependant, celui-ci est très rarement avantageux financièrement, car vous ne bénéficiez pas des avantages du régime réel simplifié permettant :

- de la déduction de l’ensemble des charges,

- la pratique de l’amortissement de son bien, des travaux et du mobilier.

Pouvez vous m'indiquer les tarifs approximatifs d'une création de SCI à l'IS ? Quel temps cela prend- il ?

Les frais de constitution d’une SCI sont en moyenne de 1 000 € HT. L’obtention du KBIS dépend du greffe ou est constitué la société. Mais un délai de 15 jours est généralement observé.

Le temps à consacrer pour la comptabilité annuelle dépend du volume à traiter et des options (IR, IS, TVA…). Les honoraires varient selon certains critères, entre 500€ HT et 1.200 € HT.

Si vous deviez donner des conseils en terme de comptabilité à nos investisseurs quels seraient-ils ?

Pour le mobilier ou les travaux, il est important que la facture mentionne l’adresse du bien mis en location. Il est important également de s’assurer qu’il s’agit bien d’une réelle location meublée. Le bail peut être requalifié en logement vide si certaines conditions ne sont pas respectées. Les conséquences fiscales peuvent être lourdes.

Auriez-vous une anecdote drôle/ étonnante à nous raconter ?

Un jour, nous avons présenté une simulation à un client afin de déterminer le régime le mieux adapté à sa situation, et celle-ci faisait ressortir une économie d’impôt supérieur à 10 000 € / an sur ses locations. Le propriétaire possédait une entreprise de BTP et n’arrivait pas à croire à cette importante économie d’impôt. Il nous a donc proposé ses services gratuitement si l’économie réalisée s’avérait réelle au final. 11 mois plus tard, nous avions une salle d’archive toute neuve !