Calcul rendement LMNP vs. Pinel

L'investissement locatif immobilier dans le neuf (Pinel) n'a pas tellement la côte actuellement. Mais que vaut-il vraiment ? Est-ce vraiment un mauvais placement comparé au LMNP (dans l'ancien) ?

Mise à jour le 18 Octobre 2022
Calcul rendement LMNP vs. Pinel

LMNP ou Pinel ? Réponse en vidéo

Pour commencer, si vous préférez le format vidéo, découvrez l'intégralité de cet article dans cette vidéo à regarder sans modération ! 👇

Qu'est-ce que le PINEL ?

L'investissement locatif sur le marché du neuf obéit à un régime fiscal particulier. Appelé Scellier puis Duflot et aujourd'hui Pinel (du nom des ministres successifs), son principe est simple. Vous faites l'acquisition d'un bien neuf que vous louez sous certaines conditions :

  • Plafonds de ressources du locataire;
  • Loyer plafonné en fonction de la zone géographique;
  • Location pendant une durée préétablie à l'avance (6, 9 ou 12 ans);
  • etc.

En échange du respect de ses contraintes, l'État vous accorde une réduction d'impôts chaque année pendant toute la durée d'engagement (si vous payez des impôts bien sûr).

Ce dispositif est un des moteurs essentiels aux promoteurs immobiliers. Il permet de booster la construction de nouveaux logements partout en France. Il s'inscrit dans une politique globale d'aide à la construction. En effet, selon les spécialistes nous manquons encore cruellement de logements en France.

De plus il permet aux foyers les plus modestes d'accéder plus facilement à la location en particulier dans les zones dites "tendues".

Mais l'investissement locatif dans le neuf est souvent critiqué par les néo investisseurs. Les raisons principales sont les suivantes :

  1. Un bien neuf est en moyenne de 30 à 40% plus cher qu'un bien dans l'ancien. Donc à l'achat vous partez avec un handicap qu'il faudra rattraper ensuite. Et 30%, c'est loin d'être négligeable.
  2. Pour bénéficier de la réduction d'impôts liée au régime fiscal dans le neuf, il faut acheter dans des zones géographiques définies par l'État. Ce point a été grandement amélioré avec le régime Pinel que nous connaissons aujourd'hui mais il n'est pas encore totalement éliminé.
  3. On ne peut pas bénéficier de l'effet des travaux sur la fiscalité puisque le bien est par définition livré neuf (et par conséquent sans travaux).
  4. Même si un bien neuf générera moins de dépenses imprévues en termes de travaux, il supporte bien souvent des charges courantes plus élevées. En effet les biens neufs sont souvent dans des résidences tout confort où les charges peuvent être conséquentes (ascenseur, jardin à entretenir, gardien, etc.).
  5. Un bien neuf ne se valorise pas toujours aussi bien qu'un bien dans l'ancien surtout comparé à un bien ancien qui aurait gardé son cachet dans un grand centre-ville.

Pour autant cela ne veut pas dire qu'un investissement immobilier dans le neuf est toujours une mauvaise opération. Mais à première vue il est difficile de savoir si l'avantage fiscal permet de gommer les contraintes. 

Le projet d'achat d'un bien neuf est bien souvent soigneusement monté par des commerciaux rompus à l'exercice. Vous n'ayez plus rien à faire. Le projet vous est présenté, calculs à l'appui. Si vous êtes fortement imposé alors c'est la solution idéale pour vous (selon eux) !

Mais la réalité est souvent beaucoup plus complexe comme expliqué plus haut. C'est pour cette raison que beaucoup d'investisseurs se tournent vers l'ancien pour réaliser leur projet. 

Qu'est-ce que le LMNP ?

Un investissement locatif peut aussi être réalisé en faisant l'acquisition d'un bien ancien. Dans ce cas de figure, le plus gros inconvénient est que les revenus tirés de la location de votre bien vont être plus fortement imposés (pas de réduction d'impôts).

Dans cette catégorie, un régime fiscal applicable à l'ancien tire son épingle du jeu en permettant de ne pas être trop imposé (en tout cas pendant quelques années). Il s'agit du régime de Loueur en meublé non professionnel (ou LMNP). Le LMNP est probablement le régime le plus plébiscité par les nouveaux investisseurs particuliers.

Bien entendu, n'importe quel particulier français peut se lancer dans un investissement locatif LMNP. Mais depuis quelques années, une nouvelle catégorie de professionnels propose ce que l'on appelle de l'investissement locatif LMNP "clé en main". L'idée est simple : vous permettre d'investir dans l'immobilier ancien sans rien faire en vous faisant accompagner. 

Évidemment ce service n'est pas gratuit et l'inconvénient principal de ce mode d'investissement est que cela vous coûtera des frais en plus de ceux de l'agent immobilier (entre 5 et 12% du montant de l'investissement environ).

Mais avec de tels frais, est-ce que l'investissement locatif LMNP est toujours aussi intéressant comparé au Pinel ? C'est la question à laquelle la suite de cet article va tenter de répondre !

Meilleur rendement locatif : LMNP ou Pinel ?

Muni de notre simulateur de rendement locatif, nous avons décidé de relever le défi. Et pour ce faire nous vous avons préparé un tout nouveau simulateur LMNP Pinel. 

Il vous permet de calculer la rentabilité du projet pour les 3 cas suivants : 

  1. Investissement locatif en LMNP seul
  2. Investissement locatif en LMNP mais accompagné (clé en main)
  3. Investissement Locatif en Pinel (neuf)

Accéder au simulateur LMNP vs Pinel »

Il suffit pour cela de simplement lui indiquer votre budget et une ville. Allons-y, faisons l'exercice pour quelques scénarios.

Méthodologie de calcul

Le simulateur applique les règles suivantes pour chacun des scénarios afin de comparer les différents placements pour être le plus proche possible de la réalité :

 LMNP SeulLMNP clé en mainPinel 9 ans
Frais d'agence7%7%7%
Frais d'accompagnement08%0
Prix d'achatPrix moyen dans la villePrix moyen dans la villePrix moyen majoré de 35%
Crédit20 ans à 1,2%20 ans à 1,2%20 ans à 1,2%
Frais de courtage0 (direct avec sa banque)1 500€1 500€
Travaux de rénovation500€ du m2500€ du m20€
Travaux d'entretien annuels10€ du m2 /an10€ du m2 /an0€
ReventeDans 10 ans, 1.5 fois le prix d'achatDans 10 ans, 1.5 fois le prix d'achatDans 10 ans, 1.5 fois le prix d'achat
Frais de gestion locative0€7%7%
Vacance locative1 mois tous les 3 ans1 mois tous les 3 ans1 mois tous les 3 ans

Revenus : 

Personne seule avec 30k€ de revenus nets imposables par an (40k€ bruts)

Il calcule ensuite le rendement du projet en calculant le taux de rendement interne et l'enrichissement (valeur actuelle nette) de l'opération. Ce taux permet de calculer le rendement locatif du projet sur toute la durée en prenant en compte la revente. Il est le seul qui permette une comparaison rigoureuse.

Nous allons maintenant faire l'étude pour plusieurs villes en France.

Investir à Marseille

investir-marseille.png

Pour un budget de 100 000€ en investissant à Marseille dans le 2ème arrondissement (celui du fameux Panier mis en avant dans la série "Plus belle la vie"), on peut acquérir un appartement de 27 m2.

On obtient le podium suivant :

calcul-marseille-pinel-lmnp.png

  1. LMNP seul : 13.9% 
  2. Pinel : 9.3%
  3. LMNP clé en main : 8%

👉 On retient que le Pinel fait mieux que le LMNP ! 

Investir à Paris 19ème

investir-paris.jpeg

Pour un budget de 150 000€ en investissant à Paris dans le 19ème arrondissement, on peut acquérir un appartement de 16 m2.

On obtient le podium suivant :

calcul-paris-pinel-lmnp.png

  1. LMNP seul : 13.7%
  2. LMNP clé en main : 8.9%
  3. Pinel : 3.2%

👉 Ici le Pinel montre ses limites. Il est le moins rentable et de loin ! L'explication réside dans le plafonnement du loyer plus important à Paris. En Pinel vous allez être dans l'obligation de louer votre bien 330€ /mois au maximum contre en moyenne 606€ /mois dans l'ancien.

Investir à Rennes

investir-rennes.jpg

Pour un budget de 100 000€ en investissant à Rennes, on peut acquérir un appartement de 21 m2.

On obtient le podium suivant :

investir-a-rennes.png

  1. LMNP seul : 11.3%
  2. LMNP clé en main : 6.3%
  3. Pinel : 5%

👉 Dans une ville moyenne comme Rennes, le LMNP est toujours meilleur mais le Pinel reste très proche du LMNP accompagné.

Paramètres impactant la rentabilité

On peut essayer d'isoler chaque service optionnel afin de comprendre la différence et dans quelle proportion chaque paramètre influe sur la rentabilité finale de l'opération.

Si on reprend le cas de Marseille avec un budget de 100 000€, on peut essayer de lancer le calcul puis de modifier les paramètres listés ci-après avant d'analyser l'impact sur le rendement. 

Si on reprend le calcul du scénario en LMNP "clé en main" et qu'on modifie le calcul en mettant à 0 chacun des frais séparément, on peut alors évaluer l'impact de chacun sur le rendement global :

LMNP clé en mainFrais à l'achatFrais de courtageFrais de gestion
Rendement (TRI) avec8%8%8%
Rendement (TRI) sans10,5%8,73%10,5%
Impact-2,5 points-0,73 points-2,5 points

On constate que les frais à l'achat et les frais de gestion réduisent la rentabilité de façon équivalente (2,5% chacun). Les frais de courtage réduisent de 0,73%. Au total on obtient bien environ 5,7% d'écart entre l'investissement LMNP effectué entièrement seul et celui où l'on décide de se faire accompagner.

Conclusion

Il ressort de cette étude les éléments suivants :

  1. Un investissement locatif rentable est avant tout un un bien immobilier bien acheté. C'est-à-dire au bon prix (négocié si possible) et avec le minimum de frais à l'achat.
  2. Le LMNP "clé en main" présente des rendements assez similaires à ceux du Pinel dans le neuf. L'explication est simple. À l'instar du Pinel, le fait de passer par des intermédiaires supplémentaires ajoutent des frais non négligeables à l'achat. Si on ajoute les frais à l'achat, les frais de courtage et les frais de gestion, on arrive à un rendement très similaire à celui du Pinel.
  3. Dans les grandes villes très tendues, le Pinel sera plus défavorisé par rapport à l'ancien du fait du plafonnement des loyers trop handicapant par rapport aux loyers du marché.
  4. Il faut aussi garder en tête que le Pinel devient plus intéressant pour des personnes à très haut revenus. Dans les scénarios précédents nous avons prix l'hypothèse de 30k€ nets de revenus par an. Mais si vous gagnez plus ou moins, il faudra refaire la simulation avec vos revenus.
  5. Il est intéressant de faire l'étude pour votre projet afin d'évaluer la part de travail que vous voulez déléguer et celle que vous pouvez gérer afin d'arriver à vos objectifs de rendement.
  6. Dans le cas où l'on souhaite déléguer la totalité des tâches à effectuer lorsque l'on fait un investissement locatif en physique, on peut se poser la question d'un placement en "pierre papier". En effet les placements en SCPI permettent d'atteindre des taux de rendement interne similaires sur 10 ans (10%). De plus, ses avantages sont que l'on peut investir la somme que l'on veut, que l'on dilue le risque et que l'on a plus rien à faire puisque c'est la société de gestion du fonds qui gère le parc locatif.
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