Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
La signature du compromis de vente fait suite à l’offre d’achat où l’acheteur témoigne unilatéralement de sa volonté d’acheter le bien immobilier.
À l’inverse, ce contrat est conclu entre l’acheteur et le vendeur pour fixer les termes et conditions de la vente.
Selon l’article 1589 du Code civil, il s’agit de s’accorder sur la chose et le prix. Autrement dit, le bien immobilier et le prix de vente. Mais les parties peuvent aussi apporter des précisions quant aux modalités de paiement, la durée du compromis, etc.
Dans tous les cas, l’idée est de verrouiller la vente à travers cet avant-contrat.
La signature du compromis de vente est facultative dans le cadre d’une transaction immobilière. Cela dit, les parties ont tout intérêt à signer un tel contrat. Pour l’acheteur, cela permet de réserver le bien (par exemple, le temps d’obtenir un prêt immobilier). Pour le vendeur, cela permet d’assurer la vente et de stopper les recherches.
Attention, il ne faut pas confondre le compromis de vente et la promesse de vente. En effet, cette dernière n’engage que le vendeur.
À l’inverse, le compromis de vente engage les deux parties, à savoir le vendeur et l’acheteur. Dans ce cadre, il convient de parler de promesse synallagmatique de vente afin d’insister sur le caractère bilatéral.
Enfin, sachez que le compromis de vente peut prendre deux formes :
- Acte sous seing privé entre l’acheteur et le vendeur ;
- Acte authentique devant notaire.
Quel que soit le formalisme choisi, les engagements des parties en cas de signature d’un compromis de vente demeurent identiques.
Quels sont les engagements de la signature d’un compromis de vente ?
Engagement du vendeur
À travers la signature du compromis de vente, le vendeur s’engage à vendre le bien à l’acheteur. Il ne peut donc plus proposer le bien à la vente pour trouver un autre acquéreur une fois le compromis signé.
Si le vendeur se désiste avant l’acte définitif de vente, il devra en subir les conséquences. Et cela se passe généralement devant le tribunal. Le juge peut alors prévoir le versement de dommages et intérêts ou l’exécution du contrat. C’est-à-dire que le vendeur est tout de même contraint de vendre le bien immobilier.
Bon à savoir : en plus du compromis de vente, le vendeur doit remettre le dossier de diagnostic technique complet à l’acheteur.
Engagement de l’acheteur
À l’inverse, l’acheteur qui signe le compromis de vente s’engage à acheter le bien à l’issue du terme défini par les parties.
À défaut de respecter son engagement, l’acheteur peut perdre une somme d’argent considérable. En effet, lors de la signature du compromis de vente, il verse aussi un dépôt de garantie (également appelé indemnité d’immobilisation ou séquestre) au vendeur. Le montant correspond à un pourcentage du prix total du bien, généralement entre 5 et 10 %.
Lors de la vente définitive, cette somme versée est déduite du solde. En revanche, si l’acheteur renonce à la vente, il perd cette somme et le vendeur la conserve comme dédommagement.
Alors pour éviter ces différentes sanctions, il est préférable de bien réfléchir avant de signer un tel document.
Quelles sont les clauses pouvant libérer les parties ?
Si la signature du compromis de vente est un contrat liant les parties, il est toutefois possible d’annuler la vente à cette étape du processus. Et ce, dans deux hypothèses.
Le droit de rétractation
Après la signature du compromis de vente, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours.
S’il décide de renoncer à son droit d’achat dans les 10 jours suivant la signature du compromis, il n’encourt aucune pénalité. Il pourra ainsi récupérer le dépôt de garantie précédemment versé.
Pour cela, il doit envoyer une lettre recommandée au vendeur et au notaire pour les informer de son désistement à la vente.
La clause suspensive (ou clause de dédit)
Les parties peuvent parfaitement insérer des conditions suspensives à l’intérieur du compromis de vente.
L’idée est de prévoir la réalisation de la vente uniquement en cas d’événement précis.
Le plus souvent, il s’agit de l’obtention d’un emprunt immobilier ou d’une autorisation de permis de construire. Mais il peut aussi s'agir d’une hypothèque non purgée par le vendeur, d’une clause de servitude ou encore d’une clause de préemption antérieure.
Ainsi, si le crédit immobilier ou le permis de construire sont refusés, la vente est annulée pour non réalisation de l’événement prévu par la condition suspensive.
Du fait de l’introduction d’une telle clause de dédit dans le contrat, l’acheteur n’est pas pénalisé et peut récupérer le dépôt de garantie.
