Investir dans l’immobilier sans apport : c’est possible ?

En théorie, devenir investisseur immobilier sans participer financièrement n’est pas impossible et certains y sont parvenus dans le passé. Toutefois, il est certain qu’il faut disposer d’une bonne situation fiscale et financière, pour prouver à votre établissement bancaire votre fiabilité. Ensuite, concernant la viabilité de votre projet, celle-ci aussi jouera en votre faveur ou en votre défaveur, en fonction du résultat potentiel. Si les cartes ne sont pas perdues d’avance, il y a cependant des techniques de négociation plus efficaces que d’autres et des projets immobiliers plus pertinents que d’autres pour obtenir un prêt à 110 %.

Peut-on aujourd'hui toujours investir dans l’immobilier sans apport ? Découvrez-le dans cet article !

Sans apportAchat
Mise à jour le 07 Juillet 2023
investir immobilier sans apport

Investir sans argent pour s’offrir sa résidence principale

Le premier avantage de décrocher un crédit vous permettant de n’y apposer aucun capital est que vous pouvez envisager de vous offrir votre résidence principale sans même verser 1 € à votre banque ! C’est un moyen de commencer une nouvelle vie sans trou de trésorerie, sans parler des mensualités de prêts attenantes.

Bon à savoir : En 2023, les conditions d'obtention de crédit immobilier se sont durcies. Il vous faudra au minimum un apport personnel de 10% du coût total de votre projet d'acquisition pour espérer le “oui” de votre banquier à votre demande d'emprunt immobilier.

De plus, avec le prêt à taux zéro (PTZ) uniquement réservé aux primo-accédants (les contribuables qui accèdent à la propriété pour la première fois), c’est d’autant plus avantageux. Pour cela, il faut que vous parveniez à cumuler un prêt sans apport avec ce dispositif d’État. En effet, ce dernier vous exonère de taux d’intérêt d’emprunt et vous n’avez alors plus que votre assurance emprunteur à régler chaque mois en plus de la somme prêtée.

Toutefois, le montant prêté ne sert à financer qu’une partie de votre achat dans la pierre, vous devez donc songer à souscrire un autre crédit immobilier à côté pour compléter vos fonds. Enfin, sachez que le PTZ est accordé uniquement dans le cas où vos revenus n’excèdent pas un certain plafond fixé par le gouvernement français.

Investir dans l’immobilier sans apport pour se constituer un patrimoine à moindres frais

Si vous souhaitez créer une SCI (Société Civile Immobilière) familiale pour vous constituer un parc immobilier et ainsi étendre votre patrimoine global, alors investir dans l’immobilier sans apport est sûrement une chose dont vous rêvez. En effet, quand on pense à sa succession, à la fiscalité associée, etc., la première chose à faire est de penser à la création d’une SCI. Celle-ci vous protège vous et votre famille de la rigidité du régime de l’indivision en cas d’héritage notamment.

Une société civile immobilière familiale est en plus un bon moyen de rassurer les établissements prêteurs (soit les banques), qui étudient plus volontiers les dossiers de ce type lors d’une demande de crédit à 110 %. Ce que vous pouvez faire pour augmenter vos possibilités de le décrocher, c’est de construire un projet d’investissement locatif sans apport en SCI. D’ailleurs, c’est d’autant plus judicieux pour votre sécurité patrimoniale, puisque vous faites financer vos biens par les locataires de vos logements, en attendant l’échéance du prêt. In fine, si tout se passe sans encombre, les biens immobiliers acquis sans apport et mis en location durant la période du crédit vous auront permis d’acquérir sans dépenser de capital !

Par ailleurs, il est bon de nuancer ces propos, car dans la réalité, il existe des moments de risque de vacances locatives (logements inoccupés) ou d’autres aléas qui peuvent survenir et vous obliger à payer quelques mensualités de votre poche. Mais comparé à un financement entièrement remboursé par vos soins, on se rend compte que la mise en location  associée au fait d’investir dans l’immobilier sans apport est un combo gagnant, même au sein d’une SCI familiale à but sécuritaire !

À lire aussi : Dissolution SCI, procédure et conséquences fiscales

Réaliser un investissement locatif sans apport pour optimiser ses rendements

Comme nous venons de l’introduire, avoir pour plan d’acheter un appartement pour le louer est sans doute la meilleure stratégie à adopter pour espérer décrocher un placement immobilier sans apport personnel. En effet, en plus de décupler votre rentabilité locative annuelle, devenir propriétaire pour louer dans ce cas de figure est un projet qui va plaire à votre banquier, à condition d’avoir pensé à tout.

Vous avez pour mission première de vous créer un dossier en béton, avec un projet le plus précis possible, un bien en vue, une estimation de la valeur vénale du bien acté par un expert, un business plan sur le long terme pour exposer à votre conseiller bancaire les rendements que le logement va générer, etc. Vous devez montrer que vous maîtrisez ce que vous faites et que vous n’achetez pas au hasard une maison parce qu’elle est jolie et à côté de chez vos grands-parents. Il doit y avoir de vraies raisons géographiques, économiques et sociales dans votre plan d’investissement locatif.

Par exemple, souhaiter investir dans l’immobilier sans apport avec la loi Pinel Plus est une piste à creuser, car ce dispositif de défiscalisation est bien connu des banques et apporte certaines garanties intéressantes en faveur de votre dossier. En revanche, si votre demande tourne autour d’un plan d’investissement locatif saisonnier sans apport, il y a fort à parier que les courtiers ou conseillers ne le verront pas du même œil, car ce secteur est bien plus volatile.

Dans l’idéal, vous réussissez à obtenir un compromis de vente pour le bien immobilier avec un prix de 10 à 30 % plus bas que le marché, avec preuve notariée à l’appui, pour conforter un peu plus l’établissement créditeur. Donc, il est vrai que vos capacités de négociateur sont en cause dans cette course à l’investissement immobilier sans apport.

Une autre façon de réaliser un investissement locatif en s'adaptant à votre budget est d'investir en SCPI. En effet, cela vous permet, dès quelques centaines d'euros, d'acheter des parts d'une société qui investit dans des biens immobiliers pour les louer. En tant qu'associé, vous percevez, en général trimestriellement, des dividendes qui correspondent aux loyers perçus. À noter qu'il est également possible d'acheter des parts de SCPI à crédit, que vous rembourserez en grande partie grâce aux dividendes touchés.

Acheter sans apport : quelle banque ?

Si investir dans l’immobilier sans apport et sans CDI est de plus en plus compliqué (on pense notamment aux micro-entrepreneurs ou aux intermittents du spectacle), même si chaque situation est appréciée au cas par cas. De plus, chaque établissement financier dispose de ses propres nomenclatures en matière d’accord de crédit.

S’il y a une chose que vous devez retenir de cet article, c’est sans doute celle-ci : décrocher en 2023 un crédit à 110 % est quasi impossible ! Libre à vous cependant d'être persévérant et de démarcher les banques pour tenter d'investir dans l’immobilier sans apport…

Un investisseur immobilier expérimenté essuie des refus, tout comme un particulier novice en la matière. La différence qu’il peut y avoir entre les deux, c’est que l’un n’abandonne pas et continue de prendre des rendez-vous avec des banques, quand l’autre se décourage au bout d’un, voire de deux claquements de portes. Et c’est d’une importance capitale ! Attendez-vous à entendre les banques et les courtiers vous dire non, même si votre projet est solide. Cela ne doit pas vous arrêter pour autant, surtout si vous avez pris le temps d’étudier votre plan minutieusement, voire entouré de professionnels immobiliers.

Devenir rentier immobilier (dans le cas le plus extrême) prend du temps, et même si c’est la première fois que vous achetez pour louer, persévérez et obtenez des entretiens avec au moins 4 établissements de crédit. Variez vos choix, en optant à la fois pour des banques traditionnelles et pour des néobanques (en ligne). Mais surtout gardez en tête qu'un effort d'épargne est indispensable pour prouver à la banque que vous avez conscience de l'importance d'un apport personnel.

Dans le même thème : L’importance de l’épargne pour décrocher un prêt immobilier !

L’investissement locatif clé en main : pour booster votre stratégie

Comme nous l’avons vu, disposer d’objectifs précis et quantifiables est la clé pour tenter de décrocher votre accord de principe pour un prêt immobilier sans apport personnel. C’est pourquoi, chez Horiz.io, nous avons développé une solution totalement digitale et conçue pour vous aider à négocier le meilleur taux de prêt, la meilleure offre de crédit et la meilleure performance de rendement possible ! 

Grâce à notre logiciel de calcul pour la rentabilité locative de votre projet immobilier, vous avez un rapport détaillé prévisionnel du cash flow que va générer votre placement pour telle maison ou tel appartement. Les indicateurs financiers attendus par les banquiers sont également présents et vous pouvez même comparer différents achats, voire de multiples montages fiscaux entre eux.

Alors, appuyer votre dossier auprès des banques prêteuses avec notre solution d’investissement locatif clé en main ! Pour passer dès à présent à l’action et investir dans l’immobilier sans apport, testez notre simulateur de rendement locatif en ligne.

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Investir dans l’immobilier sans apport : FAQ

Est-ce possible d’investir dans l’immobilier sans apport ?

Non, pas en 2023. En effet, vous aurez besoin d’apporter une part de capitaux pour décrocher un prêt immobilier, et aussi de disposer d’un dossier solide, avec de préférence une situation stable et de l’épargne.

Comment se lancer dans l’immobilier sans argent ?

Se lancer dans l’immobilier sans argent n’est pas faisable dans le sens pragmatique du terme, c’est-à-dire si vous ne disposez même pas d’épargne de précaution ou de fonds placés sur des enveloppes comme une assurance-vie par exemple. En effet, pour emprunter, vous devez montrer que vous êtes en mesure d’épargner et de gérer votre flux de trésorerie. Pour se lancer sans trop d’investissement, la pierre papier (SCPI), le crowdfunding immobilier ou les fonds de placement en bourse sont des bons moyens. 

Quel salaire pour emprunter sans apport ?

De façon générale, si vous désirez emprunter une somme aux alentours de 150 000 € sur 20 ans, il est bon de justifier de revenus équivalents à 2 500 € nets par mois. En dehors de la théorie, cela s’ajuste au cas par cas et selon l’appréciation de votre conseiller bancaire.

Poursuivez votre lecture : Attention à vos 3 derniers relevés de compte pour décrocher un crédit !

Marie
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Customer Success Manager

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