Tout savoir sur la fiscalité LMNP !

Ça y ‘est, vous êtes sous statut LMNP ! Maintenant, il est temps de se consacrer à la question de la fiscalité LMNP. Ça n’est pas la partie la plus amusante, mais avec cet article, vous saurez exactement quoi faire.

Mise à jour le 20 Septembre 2022
Tout savoir sur la fiscalité LMNP

Statut LMNP : définition et avantages

Le LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est un statut fiscal qui permet de gérer la location meublée. Le logement est directement habitable par le locataire. Qu’en-est-il exactement ? Voyons ensemble.

Qu’est-ce que le statut LMNP

Le statut de LMNP est bien souvent utilisé par le bailleur pour les nombreux avantages qu’il apporte concernant sa fiscalité. Le but est de mettre à la location des biens immobiliers entièrement meublés. Cela peut être un appartement, une maison ou une chambre. Les revenus d’un bien mis en location sous le statut LMNP ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou 50% des revenus globaux.

Pour bénéficier du statut LMNP, il faut s’enregistrer dans un centre des impôts d’où dépend le bien immobilier. Il faut remplir le formulaire Cerfa n°111921*05 “Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante» (P0i)”. Ce dossier est à envoyer au Greffe du tribunal de commerce pour obtenir le numéro de SIRET.

Les avantages du statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel offre de nombreux avantages :

  • La récupération de la TVA : en LMNP vous bénéficiez du statut de commerçant qui vous permet de récupérer la TVA sur le prix de votre logement. Cela représente 20% de la somme de votre bien. En général, ce sont les résidences de services qui sont concernées : résidences étudiantes, EHPAD, résidences de tourisme ou d’affaires.
  • L’amortissement : il consiste à enregistrer la perte de valeur progressive d’un bien immobilier ou mobilier afin de réduire son imposition. Il est possible d’amortir la valeur du bien immobilier, les frais d’acte (notaire, expert-comptable…), le mobilier et les travaux.
  • Réduire ses impôts : certains dispositifs comme le Censis-Bouvard peuvent être cumulés avec le LMNP dans le cadre d’un logement dans une résidence de services. Cela permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% sur une période de 9 ans.

Les différents régimes fiscaux

Les revenus générés par le LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Il existe deux régimes fiscaux que vous pouvez appliquer pour votre fiscalité, à savoir le régime micro-BIC et le régime réel :

  • Le régime micro-BIC : ce régime s’applique si vos revenus sont inférieurs à 23 000 € par an. Il vous permet d’avoir un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives annuelles. Pour la déclaration, rien de plus simple, il faut juste renseigner vos revenus sur le formulaire 2042 C PRO et le joindre à votre déclaration d’impôt. Toutefois, il est possible à la création du statut de demander à passer directement au régime réel.
  • Le régime réel : il offre l’avantage de pouvoir déduire les charges (amortissements) qui concernent le logement meublé sur les recettes de l’année. Ces charges représentent les intérêts d’emprunt, les travaux, les frais de gestion… N’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable car ce régime est un peu plus complexe. Du côté de la déclaration, il faut remplir le formulaire 2042 C PRO, ainsi que le 2031 et 2033.

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Fiscalité LMNP : le régime au réel

Très intéressant fiscalement, le régime au réel en LMNP permet de réduire fortement votre imposition sur les revenus locatifs. Voyons ensemble ses principes, avantages et inconvénients.

Le principe du régime au réel

Le régime au réel offre la possibilité de déduire des revenus locatifs de nombreuses charges. On retrouve :

  • Les intérêts d’emprunt;
  • La taxe foncière;
  • Les assurances (PNO, emprunteur)
  • La garantie des loyers impayés;
  • Les frais de syndic et copropriété;
  • Les travaux déductibles;
  • Les honoraires de l’expert-comptable;
  • Les frais d’acquisition (notaire, agence);
  • Les frais de gestion locative et les logiciels de gestion;
  • Les frais de déplacement lié à la location du bien;
  • La connexion internet du logement loué.

À la différence de la location en nue, il n’y a pas de liste spécifique pour les charges déductibles. Celles-ci doivent faire partie des critères de déduction des charges en BIC. Elles sont dans l’intérêt de l’exploitation et se rattachent à la gestion normale de l’entreprise. Toutes les charges concernant le logement sont impérativement accompagnées d’un justificatif. Enfin, celles-ci correspondent l’exercice de l’année en cours.

Le bailleur peut choisir d’amortir son investissement. Cela peut concerner le bien immobilier et sa valeur d’acquisition et les frais d'acquisition, les travaux (selon leur nature) ainsi que le mobilier (meubles). Le montant de l’amortissement est déductible des revenus locatifs.

Si l’amortissement est positif, il faut déduire le déficit lié à l'amortissement des années précédentes et celui de l’année en cours. L’amortissement est négatif ? L'excédent est reporté sur les années suivantes pour des futures déductions.

Quand les charges et l’amortissement sont déduits des recettes locatives, le bailleur est soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% sur la somme restante. Il faudra fournir à l’administration fiscale un bilan de l’actif et un compte de résultat.

Les avantages du régime au réel

Le régime au réel LMNP apporte de nombreux avantages :

  • De nombreux locataires sont intéressés par un bien attractif. Le bien est mis en valeur avec de jolies annonces immobilières mettant en avant le logement, son aménagement et sa décoration;
  • La possibilité de pratiquer un loyer plus élevé (10 à 25% plus cher) car le logement est meublé;
  • Un bail plus souple : la durée d’un bail meublé est d’une année, au contraire de la location en nue qui est de 3 ans;
  • Amortissement du bien;
  • Déduction des frais d’acquisition et des charges réelles;
  • Une plus-value imposée comme les particuliers.

Les inconvénients du régime au réel

On peut noter quelques inconvénients :

  • De nombreux locataires : de par la souplesse du bail, il existe une rotation plus importante des locataires que pour un logement loué en nu.
  • Des coûts supplémentaires avec l’équipement obligatoire en meublé : le logement meublé doit contenir un certain nombre de meubles dont la liste vient de la loi Alur. Cela engendre des coûts supplémentaires dont il faut tenir compte.
  • Des frais additionnels : il faut ajouter les honoraires du comptable, la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ou encore la CVAE (Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises). Cette dernière est obligatoire si le chiffre d’affaires dépasse 152 500 €.
    NB : La CFE est une charge déductible des recettes.

Que se passe-t-il en cas de revente ?

Vous prévoyez de revendre votre bien immobilier ? Sachez que si votre bien est amorti, vous pouvez profiter à la fois de la réduction d’impôt sans que cela n’impacte le calcul de la plus-value.

Au LMNP réel, ce n’est pas la valeur comptable après l’amortissement qui est prise en compte pour le calcul de la plus-value, c’est le prix réel de l’acquisition.

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Fiscalité LMNP : le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est une autre option lorsque vous êtes loueur LMNP. La comptabilité y est beaucoup plus simplifiée et permet de profiter d’un abattement sur les revenus locatifs avant l’impôt.

Le principe du régime micro-BIC

Le micro-BIC est assez simple à mettre en place, il apporte notamment :

  • Un abattement forfaitaire sur les loyers bruts de 50% pour les locations classiques et 71% pour les locations de tourisme classées et les chambres d’hôte;
  • Le résultat obtenu s’ajoute aux revenus du propriétaire pour le calcul de l’impôt sur le revenu;
  • Les prélèvements sociaux de 17,2% s'appliquent également.

Ce régime ne permet pas de déduire les charges en lien avec le logement meublé. C’est l’abattement qui représente les éventuelles charges auxquelles est soumis le bailleur.

Les avantages du régime micro-BIC

Le micro-BIC en LMNP offre de nombreux avantages :

  • Une simplicité de gestion : contrairement au régime réel, il n’y a pas besoin d’avoir une comptabilité;
  • L’abattement de 50% est plus avantageux que pour la location nue avec le micro-foncier (il se limite à 30%);
  • Comme vu précédemment, le micro-BIC étant rattaché au LMNP, il profite de tous les avantages du statut : bail simplifié, un bien attractif et des loyers plus élevés.

Les inconvénients du régime micro-BIC

Du côté des inconvénients, nous relevons :

  • Le paiement de la CFE. Cette cotisation est un impôt local qui doit être payé dans chaque commune où l’entreprise dispose de locaux et de terrains. Le montant de la CFE est calculé sur la valeur locative du bien en le multipliant par le taux d’imposition fixé par la commune. La moyenne nationale s’élève à environ 26% et celle-ci se paye avant le 15 décembre de l’année en cours;
  • La rotation régulière des locataires;
  • L’abattement forfaitaire ne permet pas de déduire les charges réelles liées au logement meublé. Dans la réalité, ces charges sont bien souvent supérieures à 50%.

Que se passe-t-il en cas de revente ?

Peut-on espérer des avantages fiscaux en cas de revente en micro-BIC LMNP ? Concernant la plus-value immobilière en LMNP, celle-ci est soumise au régime des plus-values des particuliers. C’est-à-dire qu’au bout de 22 années, le bien est exonéré d’impôts et de prélèvements sociaux dès la 30ème année.

Ainsi, le calcul sur le barème des ventes des particuliers est profitable sur de nombreux points : le prix d’acquisition est revu à la hausse car il prend en compte les frais liés à la revente (notaire, frais d'agence, travaux), le prix de cession final sera le prix que le vendeur reçoit. Ce montant est déduit de tous les frais.

En finalité, la plus-value nette est réduite des abattements successifs liés au temps de détention du bien.

Fiscalité LMNP : comment savoir quel régime choisir ?

Quels régimes privilégiés avec le LMNP et surtout lequel est le plus adapté à votre situation et stratégie ? Voyons ensemble.

  • Évaluer les revenus locatifs : que souhaitez-vous faire en tant qu’investisseur ? Posséder de nombreux biens immobiliers en LMNP, ou seulement un ou deux appartements ? Les réponses à ces questions permettent de savoir quel régime d’imposition est le plus adapté. Alors que le régime réel se prête à tous les cas en LMNP, il n’en est pas de même pour le micro-BIC. Le plafond s'élève à 72 600 € pour un meublé classique et 176 200 € pour un meublé de tourisme ou chambre d’hôte. Au-delà, c’est le régime au réel qui s’applique.
  • Évaluer les charges : une fois le régime choisi, il faut calculer la proportion des charges. Si celles-ci font plus de 50% des recettes locatives, il est plus intéressant de choisir le régime au réel. Les charges pourront être déduites des revenus locatifs. Dans le cas contraire, le régime micro-BIC est préférable pour bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50% sur les revenus (71% pour les logements classés et chambres d’hôte).

Est-il possible de changer de fiscalité ?

Il est tout à fait possible de changer de régime fiscal au cours de l’activité de LMNP. Si votre activité est amenée à évoluer rapidement, ou si le régime n’est plus assez avantageux, il est possible de faire une demande auprès du centre des impôts des entreprises. Pour cela, il faut envoyer un recommandé avec accusé de réception avant le 1er février de l’année où vous souhaitez le changement.

Attention, si vous passez du micro-BIC au réel, il n’est plus possible par la suite de changer de régime pendant 2 ans. Pour revenir au micro-BIC, il faut en faire la demande auprès du service des impôts des entreprises. Par contre, il n’y a pas de problème pour ce qui est du changement du réel au micro-BIC.

Comment se passe la déclaration au micro-BIC et réel ?

  • Pour le régime micro-BIC : il faut remplir le formulaire 2042 C PRO ainsi que l’annexe Cerfa n°11222*22 à la déclaration de revenus.
  • Pour le régime au réel : il faut joindre une déclaration de résultat avec le formulaire 2031 et les annexes 2033-A à 2033-E. Ces documents sont à envoyer au service des impôts des entreprises. Une fois fait, il ne reste plus qu’à renseigner le résultat sur le formulaire 2042 C PRO.

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