Étape 1 - Rédiger l’offre d'achat immobilier
L’offre d’achat immobilier est une étape essentielle dans l’acquisition d’un bien.
Définition de l’offre d’achat
L’offre d’achat est un document écrit attestant de l’intérêt de l’acquéreur pour un bien immobilier. L’idée est alors de réserver le logement en fixant ses propres conditions.
Dès lors qu’il rédige une offre d’achat immobilier, l’acquéreur s’engage à acheter le bien en cas d’acceptation du vendeur.
Les éléments à mentionner sur son offre d’achat
S’il n’existe pas de formalisme strict quant à la rédaction de l’offre d’achat immobilier, il est préférable d’y faire apparaître les éléments suivants :
- La description du bien à acheter : l’adresse du bien, sa désignation cadastrale et sa superficie.
- La date de l’offre d’achat : c’est primordial pour enclencher la durée de validité de l’offre.
- Le prix fixé par l’acquéreur : l’acquéreur est en droit de proposer un montant d’achat différent du prix affiché par le vendeur. Il faudra toutefois que le vendeur accepte l’offre pour devenir propriétaire du bien.
- La durée de validité de l’offre : si le vendeur n’a pas accepté pendant la durée fixée, celle-ci n’est plus valable. Généralement, cette durée est fixée à 1 ou 2 semaine(s) pour laisser au vendeur le temps de réfléchir à la proposition d’achat.
L’ensemble de ces éléments doit être présenté par écrit. En revanche, il n’est pas nécessaire de faire appel à un notaire pour rédiger l’offre d’achat immobilier.
L’issue de l’offre d’achat
Le vendeur est libre d’accepter ou refuser la proposition d’acquisition. Cela dit, il doit prendre une décision dans le délai imparti. Dans ce cadre, plusieurs possibilités s’offrent à lui :
- Accepter l’offre d’achat immobilier : dès lors, les parties peuvent signer le compromis de vente.
- Refuser l’offre de l’acheteur : c’est le risque à courir si vous proposez un prix inférieur au montant de la vente. Dans ce cas, l’offre d’achat devient nulle.
- Faire une contre-proposition : le vendeur précise ses propres conditions. Ce n’est qu’une fois que le vendeur et l’acquéreur seront parvenus à un accord qu’il sera possible de passer à l’étape suivante.
Étape 2 - Signer le compromis de vente
Définition du compromis de vente
Après s’être mises d’accord sur l’offre d’achat immobilier, les parties peuvent signer un compromis de vente. Il ne s’agit pas d’un document obligatoire. Cela dit, nous vous recommandons vivement de le signer pour sécuriser la transaction immobilière.
L'idée de cet avant-contrat est de préciser les termes et conditions de la vente.
Bon à savoir : compromis de vente et promesse de vente (ou promesse d’achat) sont souvent utilisés comme synonymes. Cependant, la promesse de vente n’engage que le vendeur, alors que le compromis engage le vendeur et l’acheteur.
Les éléments à mentionner sur le compromis de vente
Si le compromis de vente est facultatif, sa rédaction mérite la plus grande attention au vu de l’engagement qu’implique sa signature. Ainsi, les mentions ci-dessous doivent apparaître sur cet acte juridique :
- L’identité des parties : le nom, le prénom et les coordonnées du vendeur et de l'acheteur.
- La description du bien : celle-ci doit être la plus précise possible avec l’origine du bien (comme les précédents propriétaires), le plan, l'existence d’hypothèque ou de servitude, …
- Le prix de vente et les modalités de paiement : notamment la présence d’un emprunt immobilier.
- Le montant des honoraires : ce sont les frais de notaire et les frais d’agence immobilière.
- La durée de validité et la date limite de signature de la vente définitive.
- Le droit de rétractation : l’acheteur bénéficie d’une période de 10 jours pendant laquelle il peut se rétracter sans conséquences.
- La date de disponibilité du bien.
- Les conditions suspensives : généralement, ces conditions sont prévues pour l’obtention d’un prêt immobilier ou l’autorisation de permis de construire. Si ces événements ne se réalisent pas dans un certain délai, le contrat est annulé.
Bon à savoir : le compromis peut être signé sous forme d’acte sous seing privé entre l’acheteur et le vendeur, ou sous forme d’acte authentique devant le notaire. Dans tous les cas, il a la même valeur juridique.
Une fois signé, le compromis de vente doit être enregistré auprès de la recette des impôts dans un délai de 10 jours.
Les engagements des parties
Le compromis de vente engage davantage les parties que l’offre d’achat immobilier. En effet, en signant ce document, l’acquéreur s'engage à acheter le bien et le vendeur doit le lui vendre.
Hors clause suspensive et droit de rétractation, les conséquences d’un désistement peuvent coûter très cher.
Et pour cause, parallèlement à la signature de ce document, l’acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation (ou séquestre) qui correspond à un pourcentage du prix d’achat pouvant aller jusqu’à 10 %. Si l’acheteur renonce à la vente, il perd automatiquement cette somme qui servira de dédommagement pour le vendeur.
En revanche, si l’acte définitif de vente est signé, ce montant sera déduit du solde.
De son côté, le vendeur qui refuse de vendre à l’acheteur, malgré la signature du compromis, s’expose au versement de dommages et intérêts ou même, l’obligation de vendre.
Étape 3 - Signer l’acte authentique
Après que l’offre d’achat immobilier ait été acceptée et le compromis de vente signé, les parties peuvent signer l’acte authentique devant notaire. Ce qui matérialise la vente définitive.
À partir de cet instant, l’acheteur verse l’argent au vendeur (pour le bien et les frais notariés). En contrepartie, le vendeur lui remet les clés et le notaire lui transmet une attestation de propriété.
