Avis d’imposition, attestation de ressources financières, attestation de financement, simulation de crédit… ces justificatifs peuvent indiquer la capacité d’achat du futur acquéreur.
Il s’agit d’une étape essentielle dans la mesure où les conditions d’octroi d’un crédit immobilier sont de plus en plus rigoureuses. Avec un taux d’endettement plafonné à 35 % des revenus nets de l’emprunteur et un durcissement des critères imposés par les banques, l’accès à un prêt est effectivement plus difficile depuis 2023.
Il s’agit pourtant d’une alternative de financement couramment utilisée dans le secteur de l’immobilier. Pour sécuriser la vente, prêtez ainsi attention au profil global de chaque candidat et à son pouvoir d’achat.
Assurez-vous de la solvabilité de l’acheteur
Il s’agit d’un point crucial pour garantir le bon déroulement de la vente de votre bien. C’est d’autant plus important face à l’envolée des taux d’emprunt depuis mars 2022. Le taux d’intérêt du crédit immobilier n’a d’ailleurs cessé d’augmenter — passant de 2,35 % en moyenne en novembre 2022 à 4,30 % en novembre 2023.
Pour attester la capacité d’achat d’un candidat en particulier, examinez ainsi son dossier de financement.
De manière générale, la valeur de l’apport personnel constitue un gage de sécurité pour les banques. Ce montant peut par exemple couvrir les dépenses annexes à la vente (droits de mutation, honoraires du notaire, frais d’agence…). Pour vous, ce sera aussi une indication de la bonne volonté de l’acquéreur à concrétiser son projet.
Les organismes de crédit peuvent fournir une attestation de financement pour déterminer précisément la capacité d’emprunt de l’investisseur. Ce dernier doit toutefois en faire préalablement la demande pour vous la présenter le jour de la visite.
À noter qu’il est également possible d’effectuer une simulation sur le site de Service-Public.fr à partir des informations en votre possession.
Le fait que celui-ci ait sollicité son banquier ou son courtier pour réaliser en amont cette démarche représente cependant une garantie supplémentaire de sa bonne foi.
Quoi qu’il en soit, ce document donne un aperçu de la somme que l’acquéreur potentiel peut emprunter pour mener à bien son projet immobilier. Il peut aussi s’appeler « attestation de prêt » ou « attestation de faisabilité ».
L’attestation de financement fournit des renseignements sur la santé financière de l’emprunteur à l’instant T. Le montant indiqué peut donc évoluer selon certains facteurs comme la hausse des taux d’intérêt ou encore la fluctuation de revenus. Alors, demandez à voir un document datant des 2 derniers mois au maximum pour juger la fiabilité de l’acheteur avant la signature du compromis de vente.
Intéressez-vous à sa situation professionnelle
Une situation professionnelle stable constitue l’un des principaux critères demandés par les banques pour l’accès au crédit immobilier.
De manière générale, les organismes prêteurs accordent plus d’attention aux dossiers des fonctionnaires et des détenteurs d’un CDI. En effet, ces statuts sont souvent synonymes de revenus réguliers.
Bien entendu, cela ne signifie pas que vous devez automatiquement bannir de votre liste les autres profils (travailleurs indépendants, retraités, chefs d’entreprise, etc.). Vous devez néanmoins redoubler d’attention.
Afin d’obtenir des informations précises sur la situation financière du candidat, demandez alors à consulter ses 2 derniers avis d’imposition. Il s’agit d’un document officiel recensant l’ensemble de ses revenus déclarés à l’administration fiscale.
Un avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu (ASDIR) peut aussi suffire dans ce cas.
D’autres documents peuvent également vous être utiles. Il s’agit entre autres de :
- Bulletins de salaire des 3 derniers mois ;
- Justificatif de primes ;
- Justificatif d’apport personnel ;
- Attestation de donation potentielle…
⚠️ L’acheteur n’est pas dans l’obligation de fournir au vendeur les documents attestant l’état de ses ressources. Cependant, son bon vouloir peut être une excellente indication de fiabilité. À la place des documents susmentionnés, il peut aussi présenter d’autres justificatifs, tels que :
- Une attestation de compte bancaire ;
- Un accord de principe concernant le prêt immobilier ;
- Une simulation de crédit provenant d’une banque ou d’un courtier.
Prêtez attention à la situation personnelle du candidat
Certains facteurs peuvent améliorer le pouvoir d’achat d’une personne. C’est par exemple le cas s’il est propriétaire d’un immeuble de rapport.
Les revenus fonciers perçus représentent généralement des gains importants. Ce qui facilite bien souvent l’obtention d’un emprunt.
Vendre un bien à un investisseur immobilier peut d’ailleurs accélérer le processus.
De l’autre part, notons les acheteurs-propriétaires dont la résidence principale peut faire l’objet d’une hypothèque. Demandez ici à consulter l’attestation notariée de propriété, certifiant le fait d’être titulaire d’un bien immobilier.
Si votre acquéreur souhaite vendre son appartement ou sa maison en même temps, il pourra avoir recours à un prêt relais ou à un transfert de crédit pour concrétiser la transaction immobilière.
En outre, vous avez les candidats bénéficiant d’aides financières de l’État. Citons entre autres :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) ;
- Le prêt conventionné (PC) ;
- Le prêt épargne logement (PEL) ;
- Le prêt accession Action Logement…
Ces dispositifs permettent aux acheteurs de contracter un prêt immobilier à un taux réduit. Ils peuvent aussi aider à remédier à l’actuelle crise du logement et celle du crédit immobilier.
Dans la majorité des cas, les acquéreurs éligibles à ces aides disposent d’un dossier d’achat fiable. Ce dernier ayant déjà préalablement été validé par les organismes émetteurs.
✅ Parmi les acquéreurs fiables, notons également ceux qui sont prêts à payer au comptant, c'est-à-dire cash. Bien que ces opportunités sont rares, elles peuvent se réaliser notamment dans le cadre d’une vente de petites surfaces. Parking, studio, appartement T1… leurs prix accessibles peuvent inciter les acheteurs à utiliser leur propre épargne — sans recourir à un emprunt.
Accordez de l’importance au comportement de l’acheteur
Le sérieux d’un candidat ne dépend pas seulement de sa capacité d’achat. Sa motivation joue mêmement un rôle important au cours de l’opération.
Alors, posez-vous les bonnes questions :
- Se montre-t-il précis sur ses critères de recherche ?
- Maîtrise-t-il son projet d’achat immobilier ?
- Connaît-il son budget et les solutions de financement à sa disposition ?
- Est-il prêt à fournir les documents pour vérifier sa solvabilité ?
Tous ces éléments peuvent vous indiquer son niveau de motivation.
En effet, un acheteur mature se renseigne sur différents points avant de passer aux visites (prix actuel de l’immobilier, taux d’emprunt, capacité d’endettement…).
En revanche, les « acheteurs à risque » font des offres dans le seul but de sécuriser un investissement alternatif. Ils continueront pourtant à chercher des opportunités plus avantageuses.
Trouver un acheteur fiable en ces temps de crise du crédit immobilier, les points à retenir :
- Les conditions d’octroi de crédits immobiliers se durcissent et les taux d’emprunt augmentent depuis mars 2022. Cela complique la recherche d’un acquéreur fiable pour la vente de votre bien.
- Afin de vérifier la solvabilité d’un acheteur, demandez-lui certains documents qui attesteront sa capacité d’achat (avis d’imposition, attestation de financement, simulation de crédit, etc.).
- Vous ne pouvez pas obliger un candidat à fournir ces justificatifs sans son consentement. Vous pouvez toutefois discuter avec ce dernier et en faire la demande lors de la visite pour vous rassurer en tant que vendeur.
- Privilégiez les acheteurs qui n’ont normalement pas de difficulté à obtenir un emprunt. Il s’agit entre autres des fonctionnaires ou détenteurs de CDI, des propriétaires ou investisseurs immobiliers ou des bénéficiaires de certaines aides de l’État.
- Un acheteur fiable est un acheteur qui connaît son projet, son budget et ses prérequis. Tandis qu’un acquéreur peu mature n’est généralement encore qu’au début de ses recherches.
