Les honoraires d'agence immobilière peuvent se présenter sous forme de pourcentage ou de tarifs fixes. La méthode que vous avez sélectionnée doit être visible sur vos annonces immobilières ou dans vos locaux.
Notons par ailleurs les frais d’agence liés à la gestion locative d’un bien immobilier. Un plafonnement peut ici s’appliquer en fonction de l’emplacement du logement.
Commission d’agent immobilier : que dit la loi ?
Le métier d’agent immobilier est réglementé par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite « loi Hoguet »). Celle-ci ne contient cependant aucune disposition spécifique concernant les commissions demandées par les agences immobilières.
À noter toutefois que vous ne pouvez exiger le paiement de vos honoraires qu’en remplissant certains critères. Vous devez notamment détenir un contrat bilatéral dûment signé, indiquant :
- La nature du mandat (mandat de recherche, de vente, de location ou de gestion) ;
- La durée du mandat (généralement de 3 mois) ;
- Les différentes mentions obligatoires (nom du mandant et du mandataire, durée et objet du mandat, maniement des fonds, honoraires d’agence, etc.) ;
- Les obligations de l’agent ou de l’agence…
Le mandat peut comporter une clause de reconduction tacite. Il peut également inclure une condition d’exclusivité. Dans le deuxième cas, le client s’engage à ne pas confier l’opération à un autre professionnel ni à s’en occuper lui-même.
Dans le cadre d'un mandat exclusif : cela signifie qu'en tant qu'agent immobilier, vous percevrez votre commission même si la transaction s’est réalisée sans votre intervention.
En contrepartie, vous vous engagez à mettre en œuvre tous les moyens nécessaires pour remplir votre rôle. Dans le cadre d’une vente immobilière par exemple, cela inclut :
- L’estimation du bien ;
- La diffusion de l’annonce sur différents supports ;
- L’organisation des visites ;
- La négociation du prix ;
- Le suivi du projet ;
- La recherche d’acheteurs potentiels…
Conformément aux termes de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, aucune rémunération n’est due à l’agent ou l’agence immobilière qu’après signature de l’acte authentique chez le notaire — conférant à la transaction un caractère légal.
Commission d’agence immobilière : à quoi correspond-elle ?
Les vendeurs, loueurs ou acquéreurs ont recours à une agence immobilière pour différentes raisons. Cependant, les honoraires fixés ne doivent pas uniquement couvrir les frais engagés dans la réalisation de vos services professionnels (rédaction d’annonces, démarches administratives, accompagnement, etc.).
En réalité, vous devez aussi prendre en compte dans votre calcul vos charges. Il s’agit par exemple de frais fixes correspondant à :
- La rémunération mensuelle de votre personnel ;
- Le loyer de vos bureaux ;
- Les frais de fonctionnement ;
- Les frais de marketing et communication ;
- Les tarifs des logiciels et autres outils professionnels utilisés ;
- Les charges annexes (électricité, internet, mobilier, etc.).
En outre, la commission doit prendre en compte la prime allouée à chaque agent immobilier dès la réalisation d’une vente.
De nos jours, les agences immobilières peuvent proposer des tarifs négociables. Les conditions de calcul pour la commission peuvent aussi varier d’une vente à l’autre.
Aux termes de l’arrêté du 26 janvier 2022, le barème de prix affiché dans ce cas doit correspondre aux tarifs maximums de vos prestations.
Comment sont calculés les frais d’agence immobilière ?
Lors d’une transaction immobilière, les agents impliqués sont généralement payés sous forme de :
- Commission exprimée en pourcentage ;
- Ou honoraires forfaitaires.
Les deux méthodes de calcul possèdent leurs avantages spécifiques.
Une commission définie en fonction du prix de vente du bien
La rémunération proportionnelle correspond tout simplement à un pourcentage du prix conclu à la clôture de la transaction. La méthode de calcul est simple :
Frais d’agence = (taux de commission/100) x prix du bien
Si un propriétaire veut par exemple vendre son appartement à 200 000 € et que le taux de commission appliqué par votre agence est de 5 %, la commission sera de : (5/100) x 200 000 = 10 000 €
Le propriétaire peut alors mettre en vente son logement à 210 000 € s’il décide de prendre en charge ces frais.
L’avantage de ce calcul réside dans sa simplicité.
De manière générale, le tarif est dégressif si vous appliquez une commission proportionnelle. Vous devez toutefois indiquer clairement les prix maximums en TTC de vos prestations (article 2 de l’arrêté du 10 janvier 2017).
Une commission sous forme de forfaits fixes
Certains agents immobiliers décident de leurs tarifs après l’évaluation du bien. D’autres en revanche préfèrent travailler sur la base d’honoraires forfaitaires. En effet, vous avez la possibilité d’adopter une commission qui reste invariable, quel que soit le prix de vente affiché pour un logement.
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Quoi qu’il en soit, l’application d’une commission à tarif unique peut s’avérer être un bon argument marketing. Pour cause, cela permet généralement aux vendeurs de profiter du meilleur prix.
De votre côté cependant, les honoraires sont souvent moins élevés. Cette stratégie correspond ainsi plus souvent à un agent immobilier indépendant avec des charges fixes moins importantes qu’en agence.
Les professionnels de l’immobilier sont soumis à une obligation de transparence. Ainsi, respectez les dispositions de l’arrêté du 10 janvier 2017 concernant l’affichage des informations relatives à vos honoraires. Elles doivent être visibles et lisibles :
- À l’entrée ou sur la vitrine de vos bureaux ;
- Sur chaque support publicitaire hors établissement ;
- Sur tout service de communication en ligne.
Qui paie les honoraires de l’agent immobilier ?
Le prix de vente affiché sur une annonce immobilière inclut habituellement :
- Le prix net vendeur (la somme exacte que le propriétaire touchera) ;
- Les frais d’agence.
Techniquement, cette commission est donc à la charge du futur acquéreur. On parle alors de prix FAI (frais d'agence inclus) ou prix HAI (honoraires d'agence inclus).
Toutefois, le prix de vente peut aussi correspondre uniquement au prix net vendeur dans certains cas. Cela permet notamment à l’acheteur d’économiser sur les frais de notaires. En effet, le calcul de leur montant se base ici sur le prix de vente du bien hors frais d’agence.
Dans les deux scénarios, la somme reçue respectivement par le propriétaire et l’agence immobilière reste la même.
Selon l’article 159 du Code civil, les frais de notaire sont toujours à la charge de l’acheteur.
Qu’en est-il des frais d’agence pour une location ?
Si une agence immobilière propose dans ses services la gestion locative, elle est libre de fixer le montant de ses honoraires.
Néanmoins, certaines prestations sont soumises à un plafonnement — en accord avec les dispositions de la loi Alur. Cela concerne par exemple l’état des lieux (limité à 3 €/m²).
Si les prestations sont facturées au locataire (visite, constitution du dossier et rédaction du bail), la somme ne doit pas être supérieure à celle à la charge du propriétaire. Les frais d’agence sont également plafonnés à :
- 12 €/m² en zone très tendue ;
- 10 €/m² en zone tendue ;
- 8 €/m² en zone non tendue.
