Est-ce plus rentable d'acheter ou de louer sa résidence principale ?

Beaucoup de locataires pensent investir et se demandent s’il ne serait pas plus intéressant d’acheter leur résidence principale. Est-ce vraiment la solution ? En étant locataire, est-ce toujours plus intéressant d’acheter sa résidence principale ? Horiz.io fait le point pour savoir ce qui est plus rentable.

Mise à jour le 16 Septembre 2022
acheter ou louer sa résidence principale

Acheter ou louer sa résidence principale : des motivations personnelles

Avant de parler de rentabilité, il convient de faire le point sur vos motivations personnelles qui ne doivent pas être négligées. En effet, on souhaite parfois acheter pour « construire », pour fonder une famille, pour créer son nid en couple, etc.

Dans cette démarche, on anticipe aussi quelque peu l’avenir, on se protège d’éventuels problèmes financiers à plus long terme et on prépare sa retraite, ce qui a un aspect plutôt rassurant. C’est dans cette nécessité de sécurité que l’on pense acheter.

Par ailleurs, notons l’aspect plus sociologique et pourtant propre à tous les êtres humains. En disposant d’un « chez-soi », on accomplit son besoin fondamental d’enracinement, de sécurité et de bien-être. En étant propriétaire, on sait aussi que le bien nous ressemblera pleinement, que l’on pourra l’aménager comme on le souhaite, le décorer à notre goût, etc. On se créé un nid douillet. 

Les bonnes raisons « psychologiques » de louer et continuer à être locataire seraient le confort d’un endroit où on se sent déjà bien, sans les contraintes d’un propriétaire (réunions de copropriété, réalisation de certains travaux ou entretiens, etc.). L’avantage reste donc dans la souplesse et la « liberté », avec la possibilité de déménager rapidement et simplement avec seul un préavis à donner.

C’est donc en fonction de votre « rythme » et chemin de vie (besoin de sédentarité avec la certitude de rester dans la même ville ou au contraire besoin encore de bouger pour des motivations professionnelles, personnelles, etc.) que vous pouvez avoir l’envie, avant tout, de louer ou d’acheter votre résidence principale.

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Les questions à se poser

Comme nous l’avions évoqué dans cet article, posséder son logement reste une priorité pour beaucoup d’entre nous. Ainsi, les primo-accédants devront se poser les questions suivantes : 

  • Quelle est ma capacité personnelle à épargner ?
  • Dans quelle ville je veux investir (ville dynamique ou non ? marché ?) ?
  • Quel est le montant de mon loyer actuel et quelle serait ma mensualité de remboursement si j’achetais ?
  • Est-ce que je souhaite faire des travaux dans un logement ? Est-ce que je choisis un bien à rénover ?
  • Est-ce que je suis prêt à fournir plus « d’efforts » financiers ?
  • Quels sont les projets personnels à court ou moyen terme, comme nous l’avons vu dans la partie précédente ?

Ces questions sont fondamentales avant d’entreprendre l’achat de sa résidence principale.

Les raisons financières d’acheter ou de louer sa résidence principale

En remboursant votre crédit tous les mois, votre mensualité contient une part du capital du bien, que vous achetez donc au fur et à mesure.

Sans achat et avec rigueur, vous pouvez aussi tout à fait augmenter votre patrimoine financier grâce aux intérêts de l’argent que vous placez judicieusement, et à condition que ce placement rapporte davantage que si vous aviez acheté.

Il n’est donc pas juste de penser qu’un locataire qui paie un loyer, le jette « par les fenêtres », et ne s’enrichit pas et qu’un propriétaire constitue son capital immobilier. En effet, le plus souvent ce dernier investit un apport personnel et supporte une charge mensuelle plus importante. Il faut donc bien considérer les différents placements entre un accédant à la propriété et un locataire qui placerait son argent ailleurs.

Tous les locataires n’ont pas intérêt à acheter leur résidence principale et à devenir propriétaires. Il faut faire une vraie simulation financière avant de se lancer et considérer des fondamentaux et critères de base :

  • Pensez à votre niveau de vie et à votre confort, en comparant le prix de votre loyer à un coût de crédit mensuel. En effet, si vous vous rajoutez 300 euros mensuels pour rembourser votre crédit à la banque et que vous ne pouvez plus « vivre » confortablement en vous privant de tout (restaurants, achats plaisir, voyages, etc.) cela n’a peut-être pas forcément d’intérêt. Par ailleurs, une bonne situation géographique, une plus grande surface, etc. seront peut-être plus chères à l’achat qu’à la location. Regardez bien où sont vos priorités du moment ;
  • Intégrez bien le calcul de toutes les charges d'un propriétaire, souvent supérieures à celles d’un locataire (taxe foncière, travaux, charges de copropriété, etc.). Pensez donc aux coûts dans leur globalité ;
  • Considérez le montant de votre apport personnel ainsi que les caractéristiques de l’emprunt (taux, durée, montant, etc.) ;
  • Effectuez une vraie simulation financière tout en estimant l’éventuelle plus-value annuelle de votre achat, même si on ne sait jamais de quoi demain est fait.

Notons également qu'au vu des taux d'emprunt très bas, c'est complètement le moment d'envisager un crédit immobilier. En effet, l'été dernier, les taux réels étaient négatifs pour les emprunts immobiliers, parce que le niveau de l'inflation était supérieur au taux moyen auquel empruntent les ménages pour acheter un bien.

Ainsi, la valeur réelle des mensualités qu'une personne rembourse à la banque chaque mois diminue. Il serait donc dommage de ne pas en profiter pour emprunter, cela vous fera gagner de l'argent. 

Quels avantages à rester locataire ?

Si vous n’êtes pas prêts à acheter pour toutes ces raisons déjà énoncées, pas de panique ! Rester locataire comporte encore de nombreux avantages. D’autres placements que nous évoquerons plus bas sont également possibles.

L'importance de la ville

Il faut bien considérer la ville dans laquelle vous achetez : sa taille, sa dynamique, son attraction, etc. En effet, certaines villes présentent un marché immobilier plus intéressant et attractif que d’autres, avec également des prix plus hauts, comme à Paris ou à Bordeaux ces dernières années, qui a connu un réel pic de croissance. 

Dans des villes « sûres » comme celles-ci, le risque est moindre et, au contraire, l’achat immobilier risque de prendre de la valeur avec le temps. Ainsi, à la revente, vous êtes quasiment certain de réaliser une plus-value immobilière. De plus, s’il s’agit de votre résidence principale, votre plus-value ne sera pas fiscalisée, à la différence d’une résidence secondaire (environ 34% de la plus-value). Ciblez donc les villes françaises où les prix augmentent plus vite que la moyenne française, même si, le cas échéant, il faut être capable d’y investir. 

Si la ville est importante, les quartiers aussi le sont ! En effet, certaines zones excentrées ou moins prisées seront plus difficiles à valoriser à la revente, surtout dans les grandes villes. Pensez donc toujours aux intérêts à proximité, aux arrondissements plus attrayants notamment à Paris, aux quartiers sympas et vivants, etc.

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Dans quelle ville investir ?

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La rentabilité immobilière

En plus de la situation géographique, pensez toujours à la revente de votre bien. Pour ce faire, l’idéal peut être d’acheter un bien nécessitant des travaux, que vous achèterez (normalement) moins cher, surtout dans les grandes villes. Vous pourrez alors bien vous arranger pour y effectuer des travaux qui vous coûteront moins chers au mètre carré que l’achat du bien. Vous mettez ainsi toutes les chances de votre côté pour bien revendre votre bien. 

Il faut savoir que la plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée. 

Attention cependant, il doit s'agir de votre résidence principale habituelle et effective : c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année.  Ainsi, l'utilisation temporaire d'un logement, notamment juste avant sa vente, ne vous permettra pas de bénéficier de l'exonération.

Il est important de déterminer le temps nécessaire à rentabiliser un bien. 

En France, l’acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de 2 ans et 8 mois pour 70 m² selon Meilleurtaux.

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Combien d'années faut-il pour que l'achat soit plus intéressant que la location par ville ?

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Envisager d’autres placements financiers

Si vous n’êtes pas prêt à acheter votre résidence principale, sachez que d’autres investissements sont tout à fait envisageables : les choix restent nombreux.

Le premier auquel on pense est bien sûr l’investissement locatif qui ne sera donc pas votre résidence principale. En effet, grâce à une épargne suffisante (qui couvriraient les frais de notaire par exemple), cet investissement permet parfois d’acheter plus petit et moins cher (studio destiné à des étudiants par exemple, dans une zone universitaire) ce qui laisse plus de choix et des critères moins « arrêtés » que si c’était pour vous.

Avoir acheté sa résidence principale peut également représenter un frein à l'achat d'un nouveau bien destiné à du locatif selon le coût et votre niveau de revenu. Si votre taux d'endettement devient trop important, il sera plus difficile pour vous d'obtenir de nouveaux emprunts. Cela peut être problématique si vous souhaitez devenir multi-investisseur.  

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