Trouver le bien idéal pour investir locatif
Pour votre investissement locatif, il faut avant tout trouver le bien qui vous permettra de maximiser la rentabilité de votre achat. Et pour cela, de longues heures de recherche et de visite peuvent vous attendre. Mais au lieu de vous éparpiller, vous pouvez déjà définir le type d'investissement que vous prévoyez. Pour cela, on vous conseille de vous concentrer sur deux critères clés.
La zone de l’investissement
Pour investir en locatif, vous devez acheter dans une ville où il est facile de louer. À priori, les grandes villes répondent parfaitement à l’appel. Mais entre le prix au mètre carré et les différents dispositifs d’encadrement des loyers, pas sûr que l’investissement dans les grandes agglomérations soit le plus rentable (du moins pas à court terme).
Il est parfois préférable de s’éloigner un peu pour trouver des opportunités immobilières intéressantes. Cela dit, on ne vous conseille pas d’acheter en pleine campagne. Mais les petites villes proches des pôles d'activité tertiaire ou industrielle peuvent être très rentables.
Dans tous les cas, choisissez des lieux agréables à vivre. C’est-à-dire bien desservis par les transports en commun, avec plusieurs commerces à proximité, éventuellement des écoles si vous ciblez des familles, la présence d’espaces verts aux alentours, etc. L’idée est d’étudier le marché avant de vous lancer dans l’investissement : s’agit-il d’un quartier étudiant (présence d’université) ? Résidentiel ? Dynamique ?
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Le type de logement
Après avoir défini le secteur géographique, il convient de s’intéresser au type de logement. Ici, plusieurs aspects doivent être pris en compte pour investir locatif :
Appartement, maison ou immeuble ?
Généralement, les investisseurs préfèrent les appartements aux maisons individuelles. Et pour cause, ils permettent de couvrir davantage de possibilités : des étudiants, des jeunes actifs, des familles, etc.
À l’inverse, les maisons sont essentiellement tournées vers les familles. C’est donc à vous de voir en fonction du profil de locataire que vous souhaitez accueillir.
Et si vous choisissez les appartements, vous pouvez aller encore plus loin en optant pour les immeubles de rapport. Cela vous permet d’acheter plusieurs lots en même temps, tout en évitant les frais liés à la copropriété.
Quelle taille ?
Les studios sont parfaits pour les villes étudiantes. Mais ici, il faut prévoir un turn over important (avec potentiellement des vacances locatives en période estivale).
En revanche, s’il s’agit d’une ville avec de nombreuses entreprises aux alentours, les appartements T2 ou T3 permettront aux actifs de loger toute leur famille.
Pour ce qui est des T4 ou T5, vous risquez d’avoir plus de difficultés à louer. Cependant, les locataires restent plus longtemps.
Neuf ou ancien ?
Les logements neufs sont plus chers à l’achat (environ 20/30 %). À l’inverse, la différence n’est pas flagrante lors de la location. Même s’ils présentent des charges moins importantes, ce ne sont donc pas les habitats les plus rentables.
Attention, pensez toujours à la revente du bien au moment d’acheter. En effet, même si vous prévoyez de percevoir le montant des loyers pendant plusieurs années, il n’est pas impossible que vous décidiez de revendre à l’avenir. Le bien sélectionné doit donc avoir suffisamment de potentiel pour vous permettre de réaliser une plus-value à ce moment.
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Calculer la rentabilité locative
Investir locatif, c’est bien. Augmenter la rentabilité, c’est mieux. Pour cela, il faut donc calculer la rentabilité locative avant d’investir.
En soi, la formule est assez simple : (loyer mensuel x 12) x 100 / le montant d’acquisition du bien + éventuels travaux et autres frais d’acquisition
Cela dit, le calcul du loyer mensuel dépend d’une multitude de paramètres. Et là, vous risquez de passer plusieurs heures de recherche pour un bien que vous n’êtes même pas sûr d’acheter. Alors pour vous faire gagner du temps, nous vous proposons notre simulateur de rendement en ligne. Grâce à ses calculs poussés et la maîtrise du marché immobilier, cet outil vous permet de calculer votre rentabilité nette en seulement quelques minutes.
Bien préparer son dossier bancaire
Si le logement sélectionné est rentable, c’est le bon moment pour demander un prêt immobilier à la banque.
Pour cela, vous devez bien préparer votre dossier bancaire. D’autant plus si vous prévoyez d’investir locatif sans apport.
Voici les éléments à intégrer à votre dossier bancaire :
- vos documents d’identité ;
- vos fiches d’imposition ;
- votre contrat de travail ;
- vos 3 derniers bulletins de paie ;
- vos 3 derniers relevés bancaires ;
- vos différents placements et produits d’épargne ;
- tous les documents relatifs au bien immobilier à acheter (notamment les travaux à réaliser).
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Choisir le bon régime fiscal
En choisissant d’investir en locatif, vous multipliez les rentrées d’argent sur votre compte bancaire. Et à ce niveau-là, l’administration fiscale ne vous oubliera pas.
Selon le régime choisi, le montant des impôts à payer est plus ou moins élevé. Alors pour les réduire, vous avez plusieurs possibilités :
- L’investissement en nom propre : vous n'avez pas de démarches particulières à faire puisque c’est toujours vous, personne physique, qui êtes propriétaire du bien.
- Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) : ici, vous pouvez déduire vos charges de vos recettes locatives.
- La SCI : dans ce cadre, vous devez créer une société civile immobilière qui devient propriétaire du bien. Selon vos préférences, elle peut être soumise à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu.
Si vous prévoyez d’investir dans plusieurs biens immobiliers, il est vivement conseillé de se constituer en société rapidement. En revanche, si vous vous limitez à un investissement, le nom propre peut vous éviter des frais de gestion.
Profiter des dispositifs fiscaux
Pour favoriser l’investissement et le parc locatif privé, le gouvernement met en place plusieurs dispositifs fiscaux à destination des acheteurs. Voici les principaux :
- La loi Denormandie : vous bénéficiez d’avantages fiscaux pour les villes en réhabilitation.
- La loi Pinel : cela vous permet de profiter de réduction d'impôt dès lors que vous achetez dans des zones tendues.
- La Loc'Avantages : depuis mars 2022, vous pouvez bénéficier de réduction d'impôt pour les locations proposées aux locataires à revenu modeste. Le dispositif Loc'Avantages est accessible jusqu'au 31/12/2027.
Faire les travaux nécessaires
Selon l’état du logement, il est parfois nécessaire de réaliser des travaux de remise en état.
Si ces derniers sont importants, nous vous conseillons de faire appel à un architecte (ou maître d'œuvre) pour chapeauter l’ensemble des travaux.
L’idée est de donner envie aux futurs locataires de s’y installer. Que vous louiez meublé ou non, privilégiez les couleurs et décorations neutres afin que ceux qui visitent puissent se projeter facilement.
Louer le bien
Après avoir réalisé votre investissement locatif, il est temps de passer à la mise en location. Pour cela, vous devez d’abord déterminer le montant des loyers et des charges. Là encore, l’étude de marché est indispensable. Et si vous n’avez pas le temps, il est possible de se faire accompagner par un professionnel. Ce dernier pourra également vous aider dans la publication de l’annonce, les visites ou encore la rédaction du contrat de bail.
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Enfin, pour limiter les risques, nous vous conseillons de souscrire une assurance en loyers impayés (garantie Visale ou GLI).
