Découvrez les stratégies d'un investisseur immobilier

Cette semaine Horiz.io interview Vincent . Il vous partage ses techniques et stratégies pour bien investir et gérer ses biens comme un pro. Spécialiste des colocations il investit surtout dans des maisons. 

Mise à jour le 13 Octobre 2022
Découvrez les stratégies d'un investisseur immobilier

Découvrez les conseils et stratégies d'un investisseur immobilier

Pourrais-tu te présenter rapidement ainsi que ton patrimoine immobilier ?

Vincent Coquard, 36 ans, chef de projet dans l’industrie automobile, 2 enfants, Lise 6 ans et Nathan 4 ans (qui ont appris le mot « colocation » presque en même temps que « papa » et « maman » J ) et ma femme qui me supporte sur l’ensemble de mes projets dont l’avis est fondamental. Je suis diplômé d’une école de commerce.    Nous habitons dans l’Oise à Beauvais dans une agréable maison avec un bel extérieur pour notre petit labrador Osika de quelques mois... Notre patrimoine se compose désormais de 8 biens dont 7 en location (acheté en 2 ans) car nous en avons vendu un… Les 7 biens locatifs sont exclusivement des maisons indépendantes, 2 en fonciers, 1 en LMNP réel et 4 LMNP réel en colocation.

Pourquoi avoir choisi l’immobilier ? Quel a été le déclic pour te lancer dans cette aventure ?

Ma réflexion a été très simple :

Suite à la baisse des taux de la BCE, je me suis demandé en 2016 comment je pouvais bénéficier des taux bas en tant que particulier, le seul moyen était d’emprunter cet argent pour investir dans l’immobilier…

Mais quel investissement dans l’immobilier ? Si possible celui avec la fiscalité la plus intéressante, donc le LMNP régime réel.

Soit, mais sous quel format ? Le meilleur compromis risque / bénéfice donc la colocation en maison individuelle.

Ainsi la stratégie a été établie : Construire un patrimoine significatif financé par les loyers + améliorer mon pouvoir d‘achat grâce au cash positif mensuel (~500€ / projet), le tout avec de l’argent que je ne possède pas (effet de levier du crédit).

Ensuite le plus intéressant a commencé... se lancer dans l’aventure immobilière !

Prospecter pour acheter le bon produit ! Mais quelle ville ? Quel emplacement ? Quelle surface ?.. A force de visites j’ai réussi à définir les conditions de réussites, ne pas hésiter à me contacter en tant qu’expert pour vous aider…  

 

Peux-tu nous parler de tes investissements et de leurs caractéristiques ? Où sont-ils situés ? Comment les-as-tu trouvé ? Dans quel état était-il à l’achat ? Quels sont tes critères de choix ?

 Stratégie :

Mes investissements sont situés dans des villes de taille moyenne ou j’estime avoir le plus de potentiel (cash positif mensuel court terme et la valorisation du patrimoine à long terme).

Chacun de mes projets se démarque de la concurrence grâce une valeur ajoutée (jardin vu sur rivière, coure extérieure alors qu’en hyper centre-ville, université à 1min à pied etc..) qui me permets si le marché devient moins favorable  de garantir malgré tout un taux de remplissage proche de 100%.

Je n‘ai investis pour le moment que dans des maisons individuelles pour maitriser l’ensemble des dépenses, mais je n’exclue pas non plus les appartements pour les années à venir..

Ma stratégie est de continuer à investir a minima 1 bien par an afin d’apporter de la nouvelle valeur d’amortissement au LMNP réel et ainsi rester « comptablement parlant » en déficit pour limiter la charge fiscal.

J’ai développé une cartographie en ciblant les villes à fort potentiels selon différents critères (démographie, tension du marché, balance et dynamisme commercial, orientation moyen / long terme) 

Méthode opérationnelle :

Afin d’être le plus productif possible, je prospecte uniquement via le bon coin grâce a des filtres que j’ai définis (ratio coût/acquisition ramené par chambre) qui me permettent de cibler en « automatique » les produits à fort potentiels.

Si la visite est concluante, s’engage ensuite le processus de négociation.  Je pourrais développer davantage ces 2 points fondamentaux avec chacun d’entre vous si vous le souhaitez via mon profil d’expert.

En effet ces 2 étapes sont majeures dans la réussite de votre projet. La visite pour vous permettre de choisir le bien avec le plus de garantie et de potentiels. La négociation pour vous assurer une performance financière maximale (cash et patrimoine).

Historique :

Le premier achat locatif a été une maison qui était déjà en colocation mais dans un état qui ne correspondait pas à la gamme que je propose. J’ai donc refait faire la cuisine avec tous les équipements modernes, remplacé tous les lits et mobiliers, ce qui a permis de monter en gamme avec des loyers plus élevés également. 

Le deuxième bien a été une excellente opportunité de 2 maisons en plein cœur du centre-ville déjà loués en foncier que je garde en l’état.

Les quatrièmes et cinquièmes biens sont 2 maisons que j’ai transformé en colocation très proche d’une nouvelle université qui s’est construite à Amiens. J’ai acheté avant l’ouverture de ce nouveau campus à un prix intéressant.. Leur localisation est parfaite et la plus-value potentielle intéressante si un jour je décide de vendre.

Le sixième bien était aussi à la base pour de la colocation mais j’ai décidé de loger une personne que je connais en meublé traditionnelle. Cela permet de gérer aussi plus facilement les autres biens en colocation en répartissant la charge de gestion.

Le septième bien est une opportunité également proche du premier transformé en maison en colocation de 4 personnes 

Quelle est ta stratégie locative principale (cible, type de location etc..) ?

Une fois le bien acheté au juste prix, commence son adaptation au profil de locataires retenus. Différents profils existent selon votre stratégie, allant de l’ultra rentabilité à la sécurité.  Pour ma part j’ai choisi 2 choses, la rentabilité et la diversité.

Diversité : Ne sachant pas véritablement de quoi demain sera fait en termes de fiscalité, il semble opportun de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et d’assurer à minima une certaine diversification de régime fiscal immobilier, foncier et meublé.

Rentabilité : Le statut de la colocation. Attention s’attaquer à la colocation nécessite de pouvoir être très réactif dans la gestion quotidienne, si possible en étant proche de ses biens. Cela dit, l’intérêt financier est la hauteur des contraintes. En effet, même si le rendement n’est pas aussi élevé que de la courte durée, le cash positif généré est de l’ordre de 500€ par bien. Pour cela, quelques clefs de réussites sont nécessaires de réunir.  

A terme l’objectif est un revenu locatif mensuel de 10 000€. La rentabilité actuelle est de 10% net avant impôt.

Comment gères-tu tes biens ? Les gères-tu en direct ou via une agence ? Pourquoi ce choix ? 

Pour ma part je gère tout seul (avec ma femme). Depuis le début de cette aventure je ne me suis fié qu’a moi-même, je n’ai suivi aucune formation, n’ai été aidé par personne, ce qui me permet de maitriser parfaitement l’ensemble des paramètres (marché, fiscalité, immobilier, travaux, juridique, ..) Pour autant je conseille à chacun de se faire accompagner au moins pour le premier projet car 1 homme (ou femme) avertit en vaux 2 et certains pièges sont à éviter. Je gère donc seul l’acquisition des biens, les travaux et la gestion locative.

D’ailleurs je suis en train de développer une activité qui permettra à chacun d’entre vous de me confier à la carte la sélection du bien selon un cahier des charges définis ensemble au préalable (maison ou appartement), les travaux et la gestion locative.. Cette activité permettra à chaque investisseur de se concentrer sur son patrimoine tout en déléguant à des professionnelles au moindre cout toute la partie opérationnelle (visite, négociation, décoration, bail, etc..) è Me contacter en privé pour obtenir les conditions associées.

 Aurais-tu des conseils à donner à quelqu’un qui souhaite se lancer dans l’immobilier locatif ?

Le premier conseil est de bien se faire accompagner par une personne initiée car les enjeux sont très importants et vous engage sur du long terme.

Le deuxième conseil est de savoir prendre le risque de se lancer malgré une infime part d’incertitude que vous ne pourrez combler qu’après le premier investissement réussi.

Et sinon des conseils j’en ai pleins mais le mieux est de les personnaliser car chaque investisseur a des besoins bien spécifiques selon la ville, le projet et le patrimoine.

Aurais-tu une anecdote drôle/étonnante à laquelle vous avez été confronté à nous ?

En partageant les photos de mes travaux avec une amie, celle-ci a souhaité devenir une de mes locataires, j’ai ainsi choisi de lui louer une maison que j’avais prévu a la base pour de la colocation. Nous sommes très satisfaits de cette décision !

marketplace

Se faire conseiller par un professionnel

Profitez d'offres et services exclusifs négociés auprès des meilleurs experts immobiliers.

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

Annonces exclusives Horiz.io

Voir toutes les annonces »

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

Avantages à prix imbattables
Des avantages à prix imbattables

PNO, GLI, MRH, Expert comptable, retrouvez nos avantages négociés pour booster votre rentabilité

Découvrir les offres
appels experts
Appelez un expert immobilier

Besoin de conseils 100% personnalisés sur votre investissement immobilier, fiscalité, gestion comptable, ou encore vos travaux, etc… ? Passez un coup de fil rapide à nos experts !

Réserver un appel expert
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo avec notre logiciel

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils accessibles en ligne.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

louer appartement airbnb

Louer un appartement sur Airbnb : bon plan ou mauvaise idée

Avec l'avènement d’Airbnb, de plus en plus de gens sont tentés de devenir propriétaires d’un appartement pour le louer par la suite. On compte environ 25 000 à 30 000 logements à Paris qui sont des meublés touristiques à plein temps. Est-ce vraiment rentable ? Quels sont les frais à prévoir ? Les différentes conditions à remplir ?

05 Mars 2024
Louer sa résidence principale

Louer sa résidence principale pour en acheter une autre : toutes les modalités

Vous êtes l’heureux propriétaire d’une résidence principale ? Sachez qu’il est possible de la mettre en location si vous avez d’autres projets, comme l’achat d’une autre résidence principale. Découvrez toutes les modalités et informations pour mettre en location votre ancienne résidence principale.

25 Janvier 2023
Installation de panneaux solaires

Installation de panneaux solaires : quels avantages pour mon investissement locatif ?

Afin d’améliorer la rentabilité d’un bien locatif, il existe une astuce peu connue : équiper le toit de panneaux solaires. Cet investissement peut également être vu comme un moyen d’améliorer l’attractivité d’un bien locatif en offrant de l’énergie gratuite. 

28 Juin 2024
Investissement locatif : 4 clés pour le rentabiliser

Investissement Locatif : 4 clés pour le rentabiliser

En ce qui concerne la constitution d’un patrimoine immobilier, se pencher vers la location est un modèle économique qui ne cesse de faire ses preuves. Que vous souhaitiez acheter un garage, un appartement, une maison ou un immeuble, le but reste le même : la rentabilité. Suivez le guide pour atteindre le meilleur rendement  grâce à votre investissement locatif !

27 Juin 2024
bon investissement locatif

C’est quoi un bon investissement locatif ?

Que ce soit pour générer des revenus, épargner pour sa retraite ou se constituer un patrimoine immobilier, l’investissement immobilier est considéré comme l’un des placements les plus sûrs. Pour autant, il ne vous garantit pas une rentabilité à tous les coups. Si vous souhaitez atteindre vos objectifs, vous devez trouver le bon investissement locatif. Mais comment faire ? C’est ce que nous allons découvrir dans cet article.

26 Juin 2024
où investir pour un airbnb en 2024

Où investir pour un Airbnb en 2024 ?

Louer via Airbnb peut être très rentable. Prêtez toutefois attention à la ville où investir pour obtenir les résultats escomptés. Les villes propices à la location saisonnière disposant d’un taux d’occupation supérieur à 40 % offrent généralement les meilleures opportunités de rentabilité. Ces destinations (principalement touristiques) sont beaucoup plus attractives auprès des voyageurs. L’afflux de visiteurs durant les festivals et autres événements majeurs vous permettra d’autant plus de maximiser vos revenus locatifs.

Alors, dans quelle ville investir pour réussir votre location de courte durée via Airbnb ? Découvrez notre Top 8 des villes françaises où investir en Airbnb.

26 Juin 2024
Punaise de lit : locataire ou propriétaire, qui doit payer ?

Punaise de lit : le locataire doit-il payer les frais d’extermination ?

Depuis quelques temps, les punaises de lit ont la côte aux 4 coins de la France en passant par Marseille, Lyon, Bordeaux ou même encore Paris. Une infestation de punaises de lit peut rapidement tourner au cauchemar pour les locataires comme pour les propriétaires de biens locatifs. Non seulement elles causent de nombreuses piqûres, perturbent la tranquillité des esprits; mais elles ont également un impact significatif sur la rentabilité locative d’un investissement. Dans cet article, nous explorons en détail les impacts des punaises de lit pour les locataires et propriétaires. Si vous êtes propriétaire, nos conseils pour les prévenir et préserver votre bien locatif devraient vous intéresser.

26 Juin 2024
Équiper un meublé LMNP

Quel budget pour équiper un meublé LMNP ?

Beaucoup de gens l’ignorent, mais le budget à attribuer à l’équipement d’un meublé est un élément important à prendre en considération dans une étude de rentabilité. En effet, le montant des meubles à acheter va dépendre de facteurs comme la taille du logement et le niveau de standing de celui-ci.

04 Juin 2024