Découvrez les stratégies d'un investisseur immobilier

Découvrez les conseils et stratégies d'un investisseur immobilier

Pourrais-tu te présenter rapidement ainsi que ton patrimoine immobilier ?

Vincent Coquard, 36 ans, chef de projet dans l’industrie automobile, 2 enfants, Lise 6 ans et Nathan 4 ans (qui ont appris le mot « colocation » presque en même temps que « papa » et « maman » J ) et ma femme qui me supporte sur l’ensemble de mes projets dont l’avis est fondamental. Je suis diplômé d’une école de commerce.    Nous habitons dans l’Oise à Beauvais dans une agréable maison avec un bel extérieur pour notre petit labrador Osika de quelques mois... Notre patrimoine se compose désormais de 8 biens dont 7 en location (acheté en 2 ans) car nous en avons vendu un… Les 7 biens locatifs sont exclusivement des maisons indépendantes, 2 en fonciers, 1 en LMNP réel et 4 LMNP réel en colocation.

Pourquoi avoir choisi l’immobilier ? Quel a été le déclic pour te lancer dans cette aventure ?

Ma réflexion a été très simple :

Suite à la baisse des taux de la BCE, je me suis demandé en 2016 comment je pouvais bénéficier des taux bas en tant que particulier, le seul moyen était d’emprunter cet argent pour investir dans l’immobilier…

Mais quel investissement dans l’immobilier ? Si possible celui avec la fiscalité la plus intéressante, donc le LMNP régime réel.

Soit, mais sous quel format ? Le meilleur compromis risque / bénéfice donc la colocation en maison individuelle.

Ainsi la stratégie a été établie : Construire un patrimoine significatif financé par les loyers + améliorer mon pouvoir d‘achat grâce au cash positif mensuel (~500€ / projet), le tout avec de l’argent que je ne possède pas (effet de levier du crédit).

Ensuite le plus intéressant a commencé... se lancer dans l’aventure immobilière !

Prospecter pour acheter le bon produit ! Mais quelle ville ? Quel emplacement ? Quelle surface ?.. A force de visites j’ai réussi à définir les conditions de réussites, ne pas hésiter à me contacter en tant qu’expert pour vous aider…  

Peux-tu nous parler de tes investissements et de leurs caractéristiques ? Où sont-ils situés ? Comment les-as-tu trouvé ? Dans quel état était-il à l’achat ? Quels sont tes critères de choix ?

 Stratégie :

Mes investissements sont situés dans des villes de taille moyenne ou j’estime avoir le plus de potentiel (cash positif mensuel court terme et la valorisation du patrimoine à long terme).

Chacun de mes projets se démarque de la concurrence grâce une valeur ajoutée (jardin vu sur rivière, coure extérieure alors qu’en hyper centre-ville, université à 1min à pied etc..) qui me permets si le marché devient moins favorable  de garantir malgré tout un taux de remplissage proche de 100%.

Je n‘ai investis pour le moment que dans des maisons individuelles pour maitriser l’ensemble des dépenses, mais je n’exclue pas non plus les appartements pour les années à venir..

Ma stratégie est de continuer à investir a minima 1 bien par an afin d’apporter de la nouvelle valeur d’amortissement au LMNP réel et ainsi rester « comptablement parlant » en déficit pour limiter la charge fiscal.

J’ai développé une cartographie en ciblant les villes à fort potentiels selon différents critères (démographie, tension du marché, balance et dynamisme commercial, orientation moyen / long terme) 

Méthode opérationnelle :

Afin d’être le plus productif possible, je prospecte uniquement via le bon coin grâce a des filtres que j’ai définis (ratio coût/acquisition ramené par chambre) qui me permettent de cibler en « automatique » les produits à fort potentiels.

Si la visite est concluante, s’engage ensuite le processus de négociation.  Je pourrais développer davantage ces 2 points fondamentaux avec chacun d’entre vous si vous le souhaitez via mon profil d’expert.

En effet ces 2 étapes sont majeures dans la réussite de votre projet. La visite pour vous permettre de choisir le bien avec le plus de garantie et de potentiels. La négociation pour vous assurer une performance financière maximale (cash et patrimoine).

Historique :

Le premier achat locatif a été une maison qui était déjà en colocation mais dans un état qui ne correspondait pas à la gamme que je propose. J’ai donc refait faire la cuisine avec tous les équipements modernes, remplacé tous les lits et mobiliers, ce qui a permis de monter en gamme avec des loyers plus élevés également. 

Le deuxième bien a été une excellente opportunité de 2 maisons en plein cœur du centre-ville déjà loués en foncier que je garde en l’état.

Les quatrièmes et cinquièmes biens sont 2 maisons que j’ai transformé en colocation très proche d’une nouvelle université qui s’est construite à Amiens. J’ai acheté avant l’ouverture de ce nouveau campus à un prix intéressant.. Leur localisation est parfaite et la plus-value potentielle intéressante si un jour je décide de vendre.

Le sixième bien était aussi à la base pour de la colocation mais j’ai décidé de loger une personne que je connais en meublé traditionnelle. Cela permet de gérer aussi plus facilement les autres biens en colocation en répartissant la charge de gestion.

Le septième bien est une opportunité également proche du premier transformé en maison en colocation de 4 personnes 

Quelle est ta stratégie locative principale (cible, type de location etc..) ?

Une fois le bien acheté au juste prix, commence son adaptation au profil de locataires retenus. Différents profils existent selon votre stratégie, allant de l’ultra rentabilité à la sécurité.  Pour ma part j’ai choisi 2 choses, la rentabilité et la diversité.

Diversité : Ne sachant pas véritablement de quoi demain sera fait en termes de fiscalité, il semble opportun de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et d’assurer à minima une certaine diversification de régime fiscal immobilier, foncier et meublé.

Rentabilité : Le statut de la colocation. Attention s’attaquer à la colocation nécessite de pouvoir être très réactif dans la gestion quotidienne, si possible en étant proche de ses biens. Cela dit, l’intérêt financier est la hauteur des contraintes. En effet, même si le rendement n’est pas aussi élevé que de la courte durée, le cash positif généré est de l’ordre de 500€ par bien. Pour cela, quelques clefs de réussites sont nécessaires de réunir.  

A terme l’objectif est un revenu locatif mensuel de 10 000€. La rentabilité actuelle est de 10% net avant impôt.

Comment gères-tu tes biens ? Les gères-tu en direct ou via une agence ? Pourquoi ce choix ? 

Pour ma part je gère tout seul (avec ma femme). Depuis le début de cette aventure je ne me suis fié qu’a moi-même, je n’ai suivi aucune formation, n’ai été aidé par personne, ce qui me permet de maitriser parfaitement l’ensemble des paramètres (marché, fiscalité, immobilier, travaux, juridique, ..) Pour autant je conseille à chacun de se faire accompagner au moins pour le premier projet car 1 homme (ou femme) avertit en vaux 2 et certains pièges sont à éviter. Je gère donc seul l’acquisition des biens, les travaux et la gestion locative.

D’ailleurs je suis en train de développer une activité qui permettra à chacun d’entre vous de me confier à la carte la sélection du bien selon un cahier des charges définis ensemble au préalable (maison ou appartement), les travaux et la gestion locative.. Cette activité permettra à chaque investisseur de se concentrer sur son patrimoine tout en déléguant à des professionnelles au moindre cout toute la partie opérationnelle (visite, négociation, décoration, bail, etc..) è Me contacter en privé pour obtenir les conditions associées.

 Aurais-tu des conseils à donner à quelqu’un qui souhaite se lancer dans l’immobilier locatif ?

Le premier conseil est de bien se faire accompagner par une personne initiée car les enjeux sont très importants et vous engage sur du long terme.

Le deuxième conseil est de savoir prendre le risque de se lancer malgré une infime part d’incertitude que vous ne pourrez combler qu’après le premier investissement réussi.

Et sinon des conseils j’en ai pleins mais le mieux est de les personnaliser car chaque investisseur a des besoins bien spécifiques selon la ville, le projet et le patrimoine.

Aurais-tu une anecdote drôle/étonnante à laquelle vous avez été confronté à nous ?

En partageant les photos de mes travaux avec une amie, celle-ci a souhaité devenir une de mes locataires, j’ai ainsi choisi de lui louer une maison que j’avais prévu a la base pour de la colocation. Nous sommes très satisfaits de cette décision !