Pourriez-vous vous présenter rapidement ?
Simon a une formation d’ingénieur à la base et il a quitté son emploi de Responsable de Production pour se consacrer à l’immobilier fin 2017. De mon côté, je suis juriste de formation et j’ai quitté mon travail de Responsable Ressources Humaines en mars 2018 pour me dédier à l’immobilier. Nous sommes en couple depuis 2009 et mariés depuis 2018.
Originaires du Nord de la France, nous habitons à quelques kilomètres de Lille où nous investissons. Lorsque nous avons démarré l’immobilier en 2015, nous étions tous les 2 jeunes cadres dans le privé avec un salaire de 4 500€ nets/mois à deux. A ce jour, nous possédons un parc immobilier de 15 locataires qui se compose d’une colocation et 3 immeubles de rapport et qui génère 6 700€ de loyers/mois. On a construit ce patrimoine en 2 ans.
Pourquoi et quand avez-vous choisi de vous lancer dans l’investissement locatif ?
Nous avons décidé de nous lancer dans l’investissement immobilier début 2015. A l’époque, nous étions tous les 2 salariés : on part en vacances sur la Côte d’Azur et on a un accident de moto. Simon a failli perdre sa jambe et ça nous a beaucoup fait réfléchir. Il fallait absolument qu’on trouve un moyen de gagner des revenus sans échanger notre temps contre de l’argent. De mon côté, j’étais plus dans le schéma traditionnel. Je voulais acheter ma résidence principale parce que je viens d’une famille avec des parents qui n’ont jamais été propriétaires et pour moi ça représentait la sécurité. Et comme souvent en couple, on a trouvé un compromis : investir dans l’immobilier pour louer.
Vous êtes spécialisés sur les immeubles de rapport, pourquoi ce type d’investissement ?
Après s’être formés, nous avons d’abord investit dans une maison de 3 chambres à Lille qu’on exploite en colocation. Ça nous a permis d’apprendre, de nous faire la main et à la date de cet interview on l’exploite toujours.
Ensuite nous nous sommes demandés comment on pouvait aller plus vite et on s’est rendu compte que tous les « riches » avaient investi dans des immeubles de rapport. Nous nous sommes donc spécialisés dans la stratégie des Immeubles avec peu de travaux. Ça nous a permis de faire grossir notre patrimoine plus vite parce qu’en une seule opération, en passant une seule fois devant la banquier et chez le notaire, on a acquis 6 nouveaux appartements d’un coup.
En plus de grandir plus vite, investir dans un Immeuble, ça a aussi 4 autres gros avantages :
- La forte rentabilité : quand vous achetez un immeuble vous êtes comme un grossiste, vous avez une réduction sur le prix au m² parce que vous achetez des surfaces plus grandes.
- Réduire le risque : Si vous achetez un immeuble de 3 appartements, en général 2 loyers suffisent pour rembourser le crédit. Donc si vous avez de la vacance locative ou un locataire qui ne paie pas, c’est moins grave que sur un appartement où vous concentrez 100% du risque.
- Peu de gestion : Nous louons nos immeubles en location nue et par rapport à la colocation, il y a vraiment moins de rotation donc moins de travail.
- Pas de copropriété : Vous êtes le seul maître à bord pour décider des travaux. Il n’y a pas de charges de copropriété à payer et quand il y a des dépenses à engager, vous savez exactement à quoi ça correspond puisque c’est vous qui faites les devis.
Comment gérez-vous votre temps ?
Aujourd’hui, gérer les locataires ça nous prend maximum 5 heures par mois. En fait c’est cyclique, soit vous n’entendez parler de rien pendant des mois, soit vous avez plusieurs choses à régler en même temps.
Simon et moi, on se répartit les domaines pour être plus efficaces, que ce soit pendant les visites pour acheter un nouvel immeuble ou dans notre quotidien d’investisseur. Et aussi parce que nous avons chacun nos spécialités et nos centres d’intérêt.
C’est moi par exemple qui m’occupe de trouver un nouveau locataire, faire les états des lieux, gérer le juridique, l’administratif et aussi la comptabilité. Sur les dossiers de financement, je vais aussi m’occuper de monter le dossier bancaire ou trouver la délégation d’assurance la plus compétitive.
De son côté, c’est plutôt Simon qui recherche des nouveaux immeubles. Il gère aussi la partie technique quand il y a des travaux à faire et se charge de la négociation avec le vendeur et le banquier.
Quels sont selon vous les avantages de l’investissement à deux ?
Investir à deux ou à plusieurs, ça a 2 principaux avantages de notre point de vue.
- Le financement : Quand vous êtes 2, votre capacité d’emprunt est plus importante et ça vous permet d’enchaîner les investissements plus rapidement.
- La motivation : Vous avez rarement une baisse de moral tous les 2 en même temps alors ça permet de se soutenir l’un et l’autre.
En fait Simon et moi on est très complémentaires. Lui il prend des décisions et passe à l’action rapidement. Et moi je vois tous les petits détails qui peuvent parfois couter cher dans l’immobilier si on loupe quelque chose.
Quels sont les contraintes de l’investissement en couple ?
Les disputes 😊. Quand vous investissez à 2, vous n’avez pas toujours le même point de vue ou la même approche d’une situation. Alors il faut parfois concilier.
C’est pour ça qu’avoir chacun son domaine de responsabilité, c’est aussi un bon moyen de garder l’équilibre dans les investissements et dans le couple. Parce que le but c’est la liberté financière, pas le divorce ! On est d’accord ?
Investir à deux est-il selon vous plus complexe ?
Investir à deux, ça n’est pas plus difficile. Ça donne plus d’idées car il y en a plus dans 2 cerveaux que dans un seul. En général, dans un couple il y en a toujours un qui va être plus moteur que l’autre à certaines étapes de l’investissement.
Dans nos formations, nous accompagnons beaucoup de couples pour trouver leur 1er immeuble rentable, décrocher leur financement, choisir la bonne fiscalité et enchaîner les investissements. Et à chaque fois ça se vérifie aussi chez eux : un des 2 partenaires est plus moteur au début puis il embarque l’autre et ça devient un vrai projet de couple.
Selon vous faut-il être mariés pour se lancer dans l’investissement en couple et pourquoi ?
Absolument pas ! Quand nous avons débuté dans l’investissement immobilier, nous étions simplement pacsés. Nous nous sommes mariés 3 ans plus tard (le temps que j’arrive à convaincre Simon…) et entre temps nous avons acheté 1 maison et 3 immeubles.
Mais il ne faut pas faire n’importe quoi non plus et bien se renseigner avant pour se protéger. Il existe plusieurs solutions comme le testament, la convention d’indivision ou encore les statuts de la SCI si vous souhaitez investir en société. Renseignez-vous auprès de votre notaire. Il saura vous conseiller en fonction de votre situation personnelle et la composition de votre famille.
Lorsque l’on investit en couple en quel nom faut-il investir ?
Comme souvent dans l’immobilier, il n’existe pas une seule réponse toute faite. En fait tout va dépendre de vos objectifs immobiliers et de votre situation personnelle.
Nous avons acheté notre 1er investissement en nom propre et nous l’exploitons en meublé sous statut LMNP. Pour nos immeubles, nous avons choisi la SCI à l’Impôt sur les Sociétés car nous souhaitions exploiter en location nue tout en optimisant la fiscalité. Aujourd’hui notre situation a évolué car nous ne sommes plus salariés et le montage juridique et fiscal risque encore de changer pour les futurs investissements.
La SCI est très à la mode en ce moment. On en entend beaucoup parler sur internet mais il faut vraiment savoir pourquoi on le fait. Ça n’est pas une solution miracle et comme tout montage elle a ses inconvénients.
Pour comparer les différents régimes, le simulateur rendement locatif est vraiment top. Il permet de faire plusieurs simulations en faisant varier des paramètres comme achat en nom propre / achat en société et de voir l’impact sur les 20 ans à venir.
Sur quels points concernant vos investissements avez-vous des différends et comment faites vous ?
Nos principaux différends portent sur la gestion des locataires et des artisans. Comment fait-on ? On se dispute un bon coup et ensuite on essaie de trouver des solutions constructives.
Plus sérieusement quand on rencontre une situation nouvelle, et ça arrive très souvent avec l’immobilier, on en discute on prend une décision et si l’autre n’est pas d’accord on se dit souvent : « D’accord essaie ta solution. Si ça ne marche pas on fera différemment la prochaine fois ». Au final on a acheté à 50/50 alors on a tous les deux intérêt à ce que ça marche !
Vos conseils pour un couple qui souhaiterait se lancer dans l’investissement locatif ?
Si vous sentez un blocage chez votre partenaire, cherchez à comprendre pourquoi. Tout est question de communication. D’ailleurs il y a un livre avec des exercices pratiques qu’on aime beaucoup avec Simon : « Les Langages de l’Amour » de Gary Chapman.
Auriez-vous une anecdote drôle/étonnante à laquelle vous avez été confronté à nous raconter ?
Sans hésitations, notre 2e immeuble qu’on a acheté sans négocier et sans que j’ai visité. C’était en 2017 et ça faisait plusieurs semaines que Simon scrutait les annonces d’immeubles sans rien trouver d’intéressant. Il faut savoir que nous sommes sur un marché très tendu à Lille et les immeubles à 10% de rentabilité brute ça ne tombe pas du ciel.
J’étais au travail et il m’appelle plein d’enthousiasme : « Manu, Manu j’ai trouvé un immeuble à 12% sans travaux, je visite demain, prépare la proposition, prépare la proposition ». Déjà je lui demande de se calmer pour m’expliquer et je lui rappelle que je ne peux pas visiter le lendemain parce que je suis au travail…
En fait c’était un immeuble issu d’un héritage qui avait été remis en vente après que l’acheteur se soit désisté. Simon a insisté auprès du notaire qui faisait les visites pour le voir dès le lendemain à 8h car il savait qu’il y avait déjà 5 visites de planifiées et que si nous attendions, il serait trop tard. Exceptionnellement, Simon avait travaillé de nuit pour remplacer un collègue ce qui lui a permis d’être devant l’immeuble à 8h précise. Il a visité, confirmé qu’il n’y avait pas de travaux et à la fin de la visite il a sorti la proposition que je lui avais préparée : proposition au prix sans condition suspensive de prêt.
Voilà comment j’ai acheté un immeuble sans visiter. Attention on a fait cette proposition sans condition suspensive de prêt parce que nous savions à 100% que nous étions finançables. Mais on n’encourage pas à le faire car il y a des risques. Avec le recul, la proposition au prix suffisait à bloquer la vente mais nous étions tellement enthousiastes…
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