L'investissement locatif : la solution pour optimiser sa retraite d'expatrié ?

Comprendre la retraite des expatriés

Travailler à l’étranger représente une opportunité exceptionnelle pour les professionnels. Mais au moment de partir à la retraite, comment les revenus gagnés dans un autre pays sont-ils comptabilisés ? 

Cela dépend du pays dans lequel vous travaillez : 

• Union Européenne, Espace Économique Européen ou Suisse : il y a une coordination des régimes de retraite (si vous le souhaitez). Dans ce cadre, les périodes travaillées à l’étranger sont prises en compte comme si vous aviez travaillé en France. 
• Pays ayant signé un accord de sécurité sociale avec la France : la période travaillée à l’étranger est également prise en compte. Mais les modalités de calcul dépendent de la convention signée entre la France et le pays tiers. 
• Pays n’ayant pas signé d’accord avec la France : seule la période travaillée en France est prise en compte pour calculer votre retraite. En parallèle, vous pourrez obtenir une pension de retraite en provenance du pays tiers (selon la législation applicable). Pour limiter les pertes de revenus à la retraite, il est aussi possible de souscrire une assurance auprès de la Caisse des Français de l’Étranger. 

Bon à savoir : si vous étiez expatrié détaché (c’est-à-dire, embauché par une entreprise française, mais travaillant à l’étranger), vos revenus sont automatiquement pris en compte dans le calcul de la retraite. En effet, votre employeur (français) continue à cotiser auprès des caisses de retraite. 

Quelle que soit votre situation, il est fort probable que votre niveau de vie baisse avec votre seule pension de retraite d’expatrié. Alors pour maintenir un revenu confortable, n’hésitez pas à investir dans l’immobilier locatif.

Optimiser sa retraite d’expatrié grâce à l’investissement locatif 

L’investissement immobilier locatif vous permet de dégager un complément de revenus. C’est l’idéal pour compenser votre retraite d’expatrié. Mais pour l’optimiser, il convient de suivre ces quelques conseils.

Choisir un logement rentable 

La première chose à faire pour optimiser votre retraite d’expatrié grâce à l’investissement locatif, c’est de sélectionner un logement rentable. Pour cela, nous vous conseillons de prendre en compte plusieurs critères : 

• La localisation géographique : c’est sans aucun doute le critère le plus important pour trouver un logement rentable. L’idée est surtout d’éviter les villes fantômes avec un risque de vacances locatives très élevé. Pour cela, choisissez des villes dynamiques. Il ne s’agit pas forcément de grandes métropoles. Simplement des villes avec un pôle d’activité économique, des commerces, des transports en commun et éventuellement une université à proximité. 
• Le logement : selon votre budget, vous pouvez acheter une maison, un appartement, un studio ou même un immeuble de rapport. Pour optimiser le rendement, les immeubles de rapport sont généralement les plus avantageux, ou les grands appartements divisés en plusieurs chambres pour la colocation. 
• Le type de location : comme la location nue, meublée ou saisonnière. Là encore, le niveau de rentabilité varie fortement entre ces différentes options. Bien souvent, les locations courte durée sont les plus rentables. Mais elles nécessitent aussi une gestion locative plus lourde. 
• Le choix des locataires : il s’agit surtout de limiter le risque de loyers impayés. À cette fin, il est primordial de vérifier la solvabilité des locataires avant de signer le contrat de bail. Vous pouvez également souscrire une assurance pour loyers impayés afin d’éviter les longs mois sans revenus locatifs.

Tous ces éléments vous aideront à optimiser la rentabilité de votre investissement locatif. Et donc, de générer des revenus supplémentaires pour compléter votre retraite d’expatrié.

Investir dans l’immobilier locatif bien avant sa retraite d’expatrié

Pour optimiser votre retraite d’expatrié avec un investissement immobilier, il convient de maximiser les revenus locatifs, tout en réduisant les charges. Et bien souvent, les mensualités d’emprunt constituent l’un des principaux postes de dépenses pour les investisseurs. Mais heureusement, ces mensualités ne sont pas dues ad vitam eternam. À la fin de la durée d’emprunt, vous n’aurez plus rien à rembourser à la banque. 

À ce moment, votre revenu complémentaire augmente considérablement. Alors si vous souhaitez en profiter pour votre retraite, pensez à investir bien avant ; entre 20 et 25 ans avant le départ à la retraite pour être totalement débarrassé des mensualités le moment venu.
 

Et bonne nouvelle, même si vous êtes expatrié à l’étranger, il est toujours possible d’accéder à la propriété immobilière en France. 

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Opter pour le bon régime fiscal

Au-delà des mensualités d’emprunt, la fiscalité peut également impacter la rentabilité de votre investissement locatif. Et donc, vos revenus de retraité expatrié. Voici un récapitulatif des principales options qui s’offrent à vous.

Les revenus fonciers

Cela vous concerne si vous louez un bien immobilier vide en nom propre. Vos recettes locatives sont alors considérées comme des revenus fonciers. Et vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : 

• Le régime micro-foncier : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %. 
• Le régime réel : vous pouvez déduire l’ensemble des charges nécessaires à la mise en location (mensualités d’emprunt, taxe foncière, honoraires d’agence immobilière, …). 

Bien souvent, le régime réel est le plus avantageux. Mais si vous avez remboursé l’intégralité de votre crédit immobilier, il se peut que le régime micro-foncier soit plus intéressant. Alors pour optimiser votre retraite d’expatrié grâce à votre investissement locatif, pensez à choisir le bon régime.

Bon à savoir : en louant un logement nu, vous avez la possibilité de bénéficier de plusieurs dispositifs de défiscalisation, notamment la loi Pinel Plus.

La location meublée

Si vous louez un bien tout équipé, vous avez le statut de loueur meublé (non) professionnel. Dans ce cadre, vos revenus locatifs sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Et là encore, vous pouvez choisir entre deux régimes : 

• Le régime micro-BIC : l’abattement forfaitaire passe à 50 % (et même 71 % si vous louez un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôte). 
• Le régime réel d’imposition : en plus de la déduction des charges, vous pouvez amortir le bien immobilier, les meubles qui le composent et tous les travaux de rénovation. 

Quel que soit le régime choisi, le statut de LMNP ou LMP est plus avantageux si vous achetez en nom propre.

Mais ici, il faudra impérativement équiper le logement avec tous les meubles prévus au sein du décret du 31 juillet 2015.

La société civile immobilière

Il est possible de réaliser un investissement locatif pour compléter sa retraite d’expatrié via une société civile immobilière. Vous n’êtes pas directement propriétaire du bien immobilier, mais seulement de parts sociales de la SCI qui est propriétaire du logement. 

Ce type d’investissement est surtout adapté si vous prévoyez d’acheter un bien immobilier à plusieurs. 

Avec la société civile immobilière, vous avez le choix entre deux types d’imposition : 

• La SCI à l’IS : les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur les sociétés. C’est donc la SCI qui est redevable de l’impôt. Dans ce cas, il est possible d’amortir le bien immobilier, de déduire les charges et les résultats de dotation aux amortissements. De leur côté, les associés sont imposés à l’IR sur les dividendes. 
• La SCI à l’IR : les associés sont imposés directement sur la quote-part des revenus locatifs qui leur revient. Celle-ci entre alors dans la catégorie des capitaux mobiliers.  

L’un des avantages incontournables de la société civile immobilière concerne la transmission du bien immobilier. En effet, comme la SCI est propriétaire du bien immobilier, les héritiers reçoivent des parts sociales.