Comment investir en France depuis l'étranger ?

L’accès à la propriété immobilière en France n’est pas réservé aux seuls résidents français. Il est tout à fait possible de se constituer un patrimoine immobilier au Pays des Lumières. Et ce, quel que soit votre lieu de résidence (Europe, États-Unis, Chine, Brésil, …) et votre nationalité. Mais si vous ne résidez pas sur le territoire, il y a certaines spécificités à connaître. Alors comment investir en France depuis l’étranger ? Découvrez les réponses.

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Mise à jour le 15 Juin 2023
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Trouver un financement pour investir en France depuis l’étranger

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, il vous faudra d’abord trouver un financement. La plupart du temps, cela repose sur l’obtention d’un crédit immobilier. Mais dans la pratique, force est de constater que les banques françaises montrent quelques réticences à prêter leur argent à des non-résidents. Et pour cause, en vue de l’éloignement géographique et des différentes législations en vigueur, il sera plus difficile de récupérer les fonds prêtés en cas de défaut de paiement. Pour autant, il n’est pas impossible d’investir en France depuis l’étranger. 

Obtenir un crédit immobilier en France en tant que non-résident 

Si les banques se montrent frileuses quant à l’octroi d’un prêt immobilier aux non-résidents, il est toujours possible d’obtenir un emprunt grâce à un excellent dossier bancaire. Pour vous aider, voici quelques éléments pris en compte par les établissements de crédit : 

  • Le pays de résidence : selon la situation politique et économique du pays, l’octroi d’un emprunt sera plus ou moins facile. Et oui, si vous vivez en Europe ou aux États-Unis, vous aurez plus de chances d’obtenir un crédit que si vous résidez en Turquie ou en Russie.
  • Le contrat de travail : pour les résidents français, le saint Graal est de présenter un contrat à durée indéterminée. L’idée est alors de démontrer la stabilité professionnelle et financière de l’emprunteur. Pour les non-résidents, il faut aller encore plus loin. Et pour cause, les banques favorisent les expatriés embauchés par une société française (via un contrat de détachement ou un contrat local), plutôt que les expatriés embauchés par une entreprise étrangère.
  • Les revenus : pour investir en France depuis l’étranger, il faut surtout rassurer les banques. Pour cela, vos revenus doivent être suffisamment élevés afin de faire face au remboursement des mensualités. À ce titre, le Haut Conseil de la Stabilité Financière fixe un taux d’endettement maximal à 35 %
  • L’apport personnel : si les résidents nationaux peuvent facilement obtenir un crédit bancaire avec un apport de 10 %, les non-résidents devront augmenter leur effort d’épargne. La plupart du temps, il faut présenter un apport de 20 % minimum
  • La garantie : il peut s’agir de la garantie d’un organisme de cautionnement, d’une hypothèque, d’un nantissement ou d’une inscription du privilège de prêteur de deniers.

Pour multiplier vos chances d’obtenir un crédit, il est préférable de faire appel à un courtier immobilier. Celui-ci vous aidera à concrétiser votre projet d’investissement en France depuis l’étranger. 

Trouver d’autres sources de financement 

Au-delà des banques françaises, vous pouvez aussi faire appel aux établissements bancaires de votre pays de résidence. Mais là encore, ces derniers exigent souvent des garanties. Par exemple, si vous avez un autre bien immobilier dans votre pays de résidence, vous pourrez l’hypothéquer. 

Au-delà des banques, il est aussi possible de passer par le financement familial ou le crowdfunding immobilier

Quelle que soit l’origine des fonds, sachez que le notaire vérifie la provenance des fonds lors de la signature de l’acte de vente. L’objectif est d’éviter le blanchiment d’argent.

Gérer son investissement immobilier locatif depuis l’étranger

Au-delà du financement, investir en France depuis l’étranger représente aussi un véritable challenge en termes de gestion. Aussi bien lors de la recherche du bien immobilier que de la gestion locative.  

La recherche du bien immobilier 

En plus de vous constituer un patrimoine, l’investissement immobilier locatif vous permet de dégager des revenus complémentaires. À condition de sélectionner un bien rentable. Pour cela, plusieurs critères doivent être pris en compte : 

  • La localisation géographique : c’est le principal critère pour augmenter son rendement. Si vous souhaitez dégager un cashflow positif, il faudra sélectionner une ville dynamique avec un pôle d’activité économique, des transports en commun, des commerces et des écoles à proximité. 
  • Le type de bien immobilier : comme un studio, un T2, T3, une maison, un immeuble de rapport. 
  • Le type de location : vous pouvez choisir la location nue, la location meublée longue durée ou encore la location saisonnière. Le taux de rendement varie fortement entre ces différentes options.

Cela dit, si vous investissez en France depuis l’étranger, il peut être difficile de trouver un bien vous offrant un taux de rentabilité optimal. Heureusement, Horiz.io vous propose l’investissement locatif clé en main. Nous nous chargeons alors de vous trouver un bien rentable et vous fournissons un accompagnement personnalisé.

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La gestion locative

Investir en France depuis l’étranger, ce n’est pas seulement trouver un financement et un bien. Encore faut-il gérer toutes les locations. Or, cela implique de rédiger une annonce immobilière, la publier sur les plateformes, sélectionner les locataires, gérer les travaux de réparation, les impayés, etc.

Autant de tâches qui ne sont pas toujours simples à réaliser à distance. Là encore, Horiz.io vous accompagne. Grâce à différents outils de gestion locative, vous pouvez créer votre bail de location en ligne, recevoir des alertes en cas d’impayés ou encore synchroniser vos comptes bancaires.

Déclarer ses recettes locatives 

Même si vous résidez fiscalement à l’étranger, tout investissement immobilier locatif en France est soumis à la loi française. Cela vaut pour l’imposition des revenus locatifs, mais aussi pour la plus-value immobilière en cas de revente.

Le régime applicable

L’imposition des revenus locatifs dépend de votre régime fiscal : 

  • Vous avez acheté un logement nu : vos recettes locatives sont considérées comme des revenus fonciers. Ici, vous avez le choix entre le régime micro-foncier (avec un abattement forfaitaire de 30 %) ou le régime réel (avec déduction des charges). 
  • Vous avez acheté un logement meublé : vos recettes locatives sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux et vous obtenez le statut de loueur meublé (non) professionnel. Celui-ci est plus intéressant, puisque vous bénéficiez soit d’un abattement forfaitaire de 50 % (sous le régime micro-BIC), soit de la déduction des charges et de l’amortissement (sous le régime réel d’imposition).

Ces deux régimes permettent de calculer votre base imposable. Mais il faut ensuite appliquer le taux d’imposition.

Le taux d’imposition

Si vous choisissez d’investir en France depuis l’étranger, vous êtes soumis à la fiscalité des non-résidents. C’est donc le taux minimum d’imposition qui s'applique. À savoir : 

  • 20 % pour les loyers inférieurs à 27 794 € (et 14,4 % pour les investissements en outre-mer) ; 
  • 30 %  pour les loyers supérieurs à 27 795 € (et 20 % pour les investissements en outre-mer). 

Cela dit, vous pouvez aussi opter pour le taux moyen s’il vous est plus favorable. Mais pour cela, il faudra déclarer l’ensemble de vos revenus (aussi bien les loyers perçus en France que les revenus de source étrangère).

La plus-value immobilière

En cas de revente, vous êtes également redevable du paiement de la plus-value immobilière. Autrement dit, la différence entre le coût d'acquisition et le coût de cession. 

La plus-value pour les non-résidents est imposée comme suit : 

  • Taux d’imposition : 19 % pour les non résidents (avec abattement progressif à partir de la 6ème année de possession, jusqu’à exonération totale la 22ème année). 
  • Prélèvements sociaux : 17,2 % (avec abattement progressif à partir de la 6ème année, jusqu’à exonération totale la 30ème année).

Bon à savoir : si votre patrimoine immobilier français est supérieur à 1,3 millions d’euros, vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Continuez votre lecture 👉 L'investissement locatif : la solution pour optimiser sa retraite d'expatrié ?

Marie
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